原來(lái)零售的盡頭是房地產(chǎn)。Zara老板阿曼西奧·奧特加（Amancio Ortega）低調(diào)構(gòu)筑起全球規(guī)模最大的房地產(chǎn)財(cái)富版圖，涵蓋寫(xiě)字樓、風(fēng)電場(chǎng)等諸多類(lèi)別，遍及美國(guó)加州至韓國(guó)等地。伴隨這些資產(chǎn)而來(lái)的，還有可觀的稅收優(yōu)惠。

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去年11月，西班牙服裝業(yè)億萬(wàn)富豪阿曼西奧·奧特加以約8.5億美元現(xiàn)金，收購(gòu)溫哥華歷史悠久的加拿大郵政大廈。這座大型科技綜合體占據(jù)整整一個(gè)街區(qū)，擁有超百萬(wàn)平方英尺的辦公空間，租戶正是亞馬遜。這筆交易創(chuàng)下了加拿大史上最大單筆寫(xiě)字樓出售紀(jì)錄。

這也是行事低調(diào)的Zara創(chuàng)始人去年完成的第13筆地產(chǎn)收購(gòu)。

這位身家1410億美元的西班牙富豪去年累計(jì)斥資超30億美元，在8個(gè)國(guó)家的10座城市購(gòu)入7棟寫(xiě)字樓、2家酒店、2處工業(yè)地產(chǎn)、一座高端零售綜合體、一棟公寓樓，還拿下英國(guó)一家大型港口運(yùn)營(yíng)商49%的股份。

全球頂級(jí)富豪正紛紛將巨額資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

甲骨文聯(lián)合創(chuàng)始人拉里·埃里森（Larry Ellison）持有近30億美元的地產(chǎn)，包括夏威夷拉奈島、加州與佛羅里達(dá)州的酒店，以及一處棕櫚灘莊園；對(duì)沖基金大亨肯·格里芬（Ken Griffin）近年也在佛羅里達(dá)、法國(guó)、倫敦和紐約豪擲近20億美元購(gòu)置豪宅。

但說(shuō)到在地產(chǎn)投資上的出手力度，無(wú)人能及現(xiàn)年90歲的奧特加。

2001年，他將Zara母公司、全球最大服裝零售商Inditex在馬德里證交所上市。此后，奧特加已累計(jì)斥資約240億美元，在近百個(gè)市場(chǎng)購(gòu)入216處房產(chǎn)，至今僅出售10處。這一投入規(guī)模甚至超過(guò)了亞馬遜創(chuàng)始人杰夫·貝索斯（Jeff Bezos）向旗下火箭公司藍(lán)色起源投入的約200億美元。

《福布斯》查閱了9個(gè)國(guó)家的企業(yè)備案文件、土地登記記錄、新聞公告，結(jié)合房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)Regrid與Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)，繪制出奧特加地產(chǎn)帝國(guó)的全貌。這些資產(chǎn)的估值約250億美元，覆蓋13個(gè)國(guó)家的超200處物業(yè)，使他一舉成為全球頭號(hào)地產(chǎn)大亨，資產(chǎn)組合價(jià)值超過(guò)最成功的開(kāi)發(fā)商——澳大利亞的哈里·特里古博夫（Harry Triguboff，232億美元）和美國(guó)的唐納德·布倫（Donald Bren，192億美元）。

奧特加是鐵路工人之子，14歲便在一家襯衫店打雜。

上世紀(jì)60年代，他與當(dāng)時(shí)的妻子、裁縫羅薩莉婭·梅拉（Rosalía Mera）在自家客廳做起家居長(zhǎng)袍和內(nèi)衣生意。1975年，二人創(chuàng)立Zara，十年后組建Inditex。兩人1986年離婚，但梅拉此后仍擔(dān)任董事至2004年，持股直至2013年去世。

奧特加從Inditex上市的2001年起進(jìn)軍房地產(chǎn)。在那次IPO中，他出售公司13.5%股份，套現(xiàn)11億美元，隨后便成立控股公司Pontegadea。通過(guò)這家公司，他買(mǎi)下家鄉(xiāng)加利西亞的卡薩諾瓦斯馬術(shù)俱樂(lè)部（Club Hípico Casas Novas），他的女兒瑪爾塔正是在這里學(xué)習(xí)馬術(shù)。此后25年間，他持續(xù)擴(kuò)張地產(chǎn)組合，資金主要來(lái)自Inditex每年的巨額分紅（《福布斯》估算，2001年IPO后奧特加所獲稅后分紅總計(jì)約280億美元），同時(shí)也將租金收益再投資于新收購(gòu)項(xiàng)目。

兩位曾與奧特加旗下公司合作、不愿具名的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向《福布斯》透露，奧特加偏愛(ài)以全現(xiàn)金、無(wú)負(fù)債方式收購(gòu)地標(biāo)物業(yè)，且極少出售。Pontegadea的2024年財(cái)報(bào)（可查的最新資料）顯示，公司總負(fù)債僅3.9億美元，僅占總資產(chǎn)的2%。這樣的杠桿水平在地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)幾乎前所未聞。

“他和大多數(shù)地產(chǎn)投資者截然不同，手里仿佛有用不完的錢(qián)，”一位經(jīng)紀(jì)人表示，“他偏愛(ài)低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，不走那種買(mǎi)入后再翻新的路線，而是收購(gòu)市場(chǎng)上頂級(jí)的‘收藏級(jí)資產(chǎn)’，更像是只買(mǎi)頂級(jí)藝術(shù)品的收藏家。”

他的標(biāo)志性收購(gòu)包括：馬德里43層的畢加索大樓（2011年，5.4億美元）、倫敦俯瞰綠園的地標(biāo)建筑德文郡大廈（2013年，6.71億美元）、西雅圖亞馬遜所在的特洛伊街區(qū)80萬(wàn)平方英尺辦公綜合體（2019年，7.4億美元），以及多倫多金光燦燦的加拿大皇家銀行廣場(chǎng)（2022年，9.16億美元）。奧特加旗下多數(shù)寫(xiě)字樓與商業(yè)地產(chǎn)均由藍(lán)籌巨頭長(zhǎng)期承租，例如亞馬遜、蘋(píng)果、Meta、耐克、Spotify等，自然也少不了Zara；他還向亞馬遜、聯(lián)邦快遞、家得寶和沃爾瑪出租倉(cāng)儲(chǔ)空間。

奧特加的重磅收購(gòu)

1.皇家銀行廣場(chǎng)，9.16億美元

加拿大多倫多｜2022年

2.加拿大郵政大廈，8.5億美元

加拿大溫哥華｜2025年

3.郵政大樓，7.85億美元

英國(guó)倫敦｜2019年

4.特洛伊街區(qū)綜合體，7.4億美元

美國(guó)西雅圖｜2019年

5.阿德?tīng)柗拼髲B，7.13億美元

英國(guó)倫敦｜2018年

“他們收購(gòu)的是防御型地產(chǎn)，也就是位于城市、位置優(yōu)越、不可替代的優(yōu)質(zhì)地段，能長(zhǎng)期穩(wěn)定出租，”另一位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)道，“這些租戶都是上市公司，市值數(shù)千億美元，根本不用擔(dān)心倒閉風(fēng)險(xiǎn)。”

奧特加有別于他人的另一大特點(diǎn)是長(zhǎng)期持有物業(yè)。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)Real Capital Analytics信息顯示，他僅處置過(guò)10棟建筑。“他們收購(gòu)資產(chǎn)的初衷是永久持有，而其他投資者通常持有5至10年。Pontegadea的地產(chǎn)投資邏輯完全不同，追求的是長(zhǎng)期現(xiàn)金流。”

這也讓Pontegadea得以抵御地產(chǎn)估值波動(dòng)與市場(chǎng)環(huán)境變化的沖擊，尤其是在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)、尤其是寫(xiě)字樓市場(chǎng)低迷的階段。

奧特加成為全球頂級(jí)地產(chǎn)大亨，并非單純出于對(duì)樓宇和倉(cāng)庫(kù)的偏愛(ài)，更是一套精明的稅務(wù)策略——25年間累計(jì)為他省下約8億美元稅款。

在西班牙，實(shí)施多年的財(cái)富稅，疊加2022年出臺(tái)的針對(duì)富豪的團(tuán)結(jié)稅，讓閑置現(xiàn)金成為一種稅務(wù)負(fù)擔(dān)。每年12月31日，西班牙政府都會(huì)核查超級(jí)富豪的銀行賬戶核算稅額。財(cái)富稅與團(tuán)結(jié)稅最高稅率為3.5%，且需在股息稅、資本利得稅之外另行繳納，征稅范圍涵蓋所有資產(chǎn)與現(xiàn)金，包括控股公司持有的資產(chǎn)與現(xiàn)金。

不過(guò)稅法對(duì)家族企業(yè)設(shè)有重要豁免條款：相關(guān)人員只要滿足持股不低于5%、擔(dān)任管理職務(wù)、能證明控股公司有實(shí)際業(yè)務(wù)等條件（奧特加在Pontegadea的情況完全符合），將現(xiàn)金投入經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)而非閑置在銀行賬戶，便可免稅。

《福布斯》估算，2001年以來(lái)，奧特加通過(guò)將分紅再投資于港口、太陽(yáng)能與風(fēng)電場(chǎng)、電信、基建公司及數(shù)十處地產(chǎn)，已節(jié)省約8億美元財(cái)富稅。倫敦稅務(wù)與財(cái)富管理公司Blevins Franks稅務(wù)顧問(wèn)拉克爾·普拉扎（Raquel Plaza）表示：“這是Pontegadea地產(chǎn)版圖擴(kuò)張的關(guān)鍵因素之一。”

加拿大安大略省多倫多，加拿大皇家銀行廣場(chǎng)的標(biāo)志性金色幕墻。奧特加于2022年收購(gòu)該大樓。圖片來(lái)源：PHOTO BY ROBERTO MACHADO NOA/LIGHTROCKET VIA GETTY IMAGES

奧特加還巧妙規(guī)避了另一項(xiàng)大額稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

他通過(guò)Pontegadea而非個(gè)人直接持有Inditex股份，得以繞開(kāi)西班牙最高30%的個(gè)人股息紅利稅率。根據(jù)西班牙稅法，本土企業(yè)持有本地子公司5%以上股份且超過(guò)一年，可享受稅收豁免——而Pontegadea對(duì)Inditex的持股正屬于這種情形，因此奧特加每年的巨額分紅僅需繳納1.25%的稅費(fèi)。2021年之前，該類(lèi)分紅完全免稅，意味著他在過(guò)去二十年累計(jì)近150億美元的早期分紅，很可能未繳分文稅款。

整體來(lái)看，這一免稅政策25年間為他節(jié)省了約70億美元股息稅。Pontegadea發(fā)言人向《福布斯》表示，奧特加與Pontegadea會(huì)就其他收入繳稅，且Inditex分紅在分配給股東前已完稅，因此無(wú)需再次扣繳，以免被雙重征稅。

盡管Pontegadea是全球資產(chǎn)規(guī)模最大的家族辦公室之一，但其全球8個(gè)辦事處僅有約90名員工。董事會(huì)僅有四人：奧特加本人、第二任妻子弗洛拉·佩雷斯·馬爾科特（Flora Pérez Marcote）、二人之女、現(xiàn)任Inditex董事長(zhǎng)瑪爾塔·奧特加（Marta Ortega），以及長(zhǎng)期擔(dān)任控股公司首席執(zhí)行官的羅伯托·西貝拉（Roberto Cibeira）。另一位老將何塞·阿爾瑙（Jose Arnau）已于去年10月卸任董事。Pontegadea代表拒絕安排奧特加、西貝拉或阿爾瑙接受《福布斯》采訪。

西貝拉2020年罕見(jiàn)地接受《金融時(shí)報(bào)》專(zhuān)訪時(shí)稱(chēng)，Pontegadea “不追求超高回報(bào)”，而是“尋求能提供防護(hù)、產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流、維持資本價(jià)值的投資”。他當(dāng)時(shí)估計(jì)，公司95%的物業(yè)位于“優(yōu)質(zhì)地段”，例如各大城市高端商圈。阿爾瑙在同場(chǎng)采訪中補(bǔ)充道：“我們有巨額分紅需要再投資，因此規(guī)模擴(kuò)張到我們當(dāng)初未曾預(yù)想的程度。”

而奧特加的分紅還在持續(xù)增長(zhǎng)。今年5月和11月，他將分兩筆獲得創(chuàng)紀(jì)錄的38億美元Inditex分紅。他顯然已經(jīng)在忙著規(guī)劃這筆資金的用途：2月，澳大利亞資產(chǎn)管理公司麥格理宣布，聯(lián)合Pontegadea與一家澳大利亞養(yǎng)老基金，以80億美元收購(gòu)上市進(jìn)出口物流企業(yè)Qube Holdings。

目前尚不清楚奧特加將出資多少，但他大概率會(huì)趕在西班牙年末稅務(wù)截止日前，找到更多途徑把這筆不日將入賬的現(xiàn)金花出去。

本文譯自：

https://www.forbes.com/sites/giacomotognini/2026/04/10/zaras-billionaire-cofounder-amancio-ortega-is-now-the-worlds-richest-real-estate-baron/

文：Giacomo Tognini、Gigi Zamora

翻譯：Lemin

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