很多業(yè)主賣掉二手房后又進入新房市場，二手房與新房之間的置換鏈條再次轉(zhuǎn)動了起來，這是今年的一個新變化。

石青玲 中房報記者 苗野 西安 北京報道

西安樓市暖意漸濃，無論是新房還是二手房都迎來了一輪“小陽春”。

4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70城房價數(shù)據(jù)顯示，3月份，西安二手房價格環(huán)比持平，結(jié)束了連續(xù)28個月的下跌態(tài)勢；同比也有所收窄。

價格止跌的同時，二手房成交量也創(chuàng)下近3年新高。據(jù)西安市住建局統(tǒng)計，3 月，全市存量房網(wǎng)簽備案面積 123.25 萬平方米。其中，住宅網(wǎng)簽備案11288套；面積115.11萬平方米，環(huán)比上漲125.77%。新房市場表現(xiàn)同樣亮眼，成交量環(huán)比增長72.7%。

“很多業(yè)主賣掉二手房后又進入新房市場，二手房與新房之間的置換鏈條再次轉(zhuǎn)動了起來，這是今年的一個新變化。”西安百年行總經(jīng)理王海表示。

受訪人士普遍認為，這輪西安樓市回暖是前期需求積壓、入學窗口期臨近、多項樓市政策集中發(fā)力的結(jié)果。

二手房成交提速

西安二手房交易回暖明顯。

“最近成交量明顯放大，我們門店也十分忙碌，經(jīng)紀人一天帶看四五組是常態(tài)，有時會忙到晚上八九點。”西安百年行碧桂園云頂三期店東汪欣表示。百年行在西安浐灞國際港奧體板塊的興邦奧體加盟店店長劉強也表示，他所在的門店一季度帶看了約 100 組客戶，成交了31單，客戶出手很果斷。

“忙得不可開交，有一天帶了6組客戶，最多的一天帶了9組客戶。”西安順邦地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)周俊彥亦表示，市場熱度之下，撮合交易的難度顯著降低，帶看轉(zhuǎn)化率指標基本追平了2024年10月份行情。

學區(qū)需求是本輪回暖的重要推力。從成交結(jié)構(gòu)看，西安市高新區(qū)、曲江新區(qū)等優(yōu)質(zhì)學區(qū)周邊的“老破小”和次新房成為本輪成交的主力軍，成交較好的小區(qū)近7成帶有學區(qū)標簽。

“每年三四月份都是學區(qū)房的成交旺季，今年也不例外，這部分客戶看房、成交周期短，特別是好的小區(qū)、好的戶型會出現(xiàn)幾十組客戶搶一套房子的情況，房價也會出現(xiàn)一定上漲。”周俊彥表示。

部分優(yōu)質(zhì)學區(qū)房甚至出現(xiàn)價格跳漲。有平臺數(shù)據(jù)顯示，西安高新區(qū)環(huán)亞花園2月份成交均價為16874元/平方米，3月為26756元/平方米，環(huán)比漲幅58.56%，該小區(qū)擁有高新一小、高新一中雙指標學區(qū)。位于奧體板塊的綠城全運村子衿苑北苑價格也上漲了7.97%，其學區(qū)為鐵一陸港小學、中學。

為孩子入學選擇西安浐灞國際港鐵一陸港板塊的劉女士深有體會。2025 年底，她看中綠城全運村一套房源，底價220萬元，因期待房價繼續(xù)下跌而未出手；到了2026 年3月臨近入學，不得以225萬元買下同小區(qū)同戶型，比去年貴了5萬元。

新房成交量漲超72%

新房市場同樣迎來了“小陽春”，印證著西安樓市在傳統(tǒng)“金三”旺季的回暖態(tài)勢。

3月以來，西安不少新盤項目迎來了熱鬧景象。保利西安在售項目整體日均到訪量與成交量均有所上升，其中，保利天珺到訪量增長32%，成交量環(huán)比上漲12%，同比上漲19%；保利詠山和頌到訪轉(zhuǎn)成交比例提升至12%，天珺及天瑞大戶型去化占比超50%。

位于西安絲路軟件城的中建軌交·山海境新訪客戶環(huán)比增長約200%，成交環(huán)比增長約263%。金茂相關(guān)工作人員表示，位于幸福林帶板塊的金茂幸福曉棠，3月到訪量環(huán)比增長63%，成交量環(huán)比增長53%。

到訪量的攀升迅速轉(zhuǎn)化為成交數(shù)據(jù)。3月以來，不少在售新房項目曬出“喜報”：

清明假期，綠城錦海棠成交23套，攬金7300萬元；位于西安城南核心的中海錦業(yè)元晟項目，3月到訪量同比增長52%，成交同比增長41%，超額完成了銷售指標。此外，從2月份到4月8日，位于團結(jié)村板塊的龍翔·未央和鳴成交640套，進賬超11億元。

市場一線的反饋印證著這波熱度。一位本土區(qū)屬國企銷售總經(jīng)理表示：“3月份，西安樓市來訪環(huán)比上月有所增長，這背后有春節(jié)積壓的需求，也有新產(chǎn)品激發(fā)的需求，還有銷售政策調(diào)整的促進與帶動，是多種因素共同作用的結(jié)果。”

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，3月份，西安新房成交59萬平方米，環(huán)比大幅增長72.7%，市場活躍度明顯回升。拉長周期來看，一季度，西安樓市新房累計供應(yīng)99.3萬平方米，同比下降6.2%；成交方面，累計成交143.4萬平方米，同比微增0.9%，市場呈現(xiàn)“前低后高”走勢，供需關(guān)系逐步改善。

房價跌幅也開始收窄。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，3月西安新房價格環(huán)比下跌0.2%，同比下跌5.5%，跌幅為近7個月最小。

克而瑞·深度咨詢普睿數(shù)智豫陜區(qū)域總經(jīng)理王歡分析認為，這輪回溫的核心仍然來自主城優(yōu)質(zhì)板塊和熱點項目的帶動，市場已經(jīng)分化成兩條線，一是核心地段的稀缺新盤和高配項目，用產(chǎn)品力穿透市場；二是普通平銷的樓盤，以價格的讓利促進成交。

一位央企西安項目負責人也表示，3月，他所在的項目首次開盤共成交268套，主要是因為瞄準剛需性客戶，產(chǎn)品定位精準。

“項目是二環(huán)內(nèi)第一個‘四代住宅’，以小面積為主，最小89平方米，最大120平方米，均價約14000元/平方米，總價130萬元以內(nèi)就可以上車，對年輕人很友好。另外，項目贈送較大，113平方米戶型最大使用面積達到163平方米。”他表示。

高端項目亦表現(xiàn)搶眼，進一步豐富了西安樓市“小陽春”的多元圖景。3月份，西安高端大平層新增供應(yīng)387套，環(huán)比上漲674%；需求端同步回暖，成交378套，環(huán)比上漲182%，同比上漲63%。

市場有望持續(xù)修復

3月的熱度正在向4月延續(xù)。

進入4月，西安樓市迎來新一輪集中推盤潮。據(jù)不完全統(tǒng)計，將有32個項目入市，共計3560套房源，其中剛需性產(chǎn)品占比為51%、改善為36%、高端為13%，產(chǎn)品豐富。

“隨著4月份新盤集中亮相，西安樓市將迎來新一輪供貨高峰，無論是高端改善性客群，還是剛改、剛需置業(yè)者，都能找到適配的優(yōu)質(zhì)選擇，西安樓市有望延續(xù)3月復蘇態(tài)勢，實現(xiàn)量價齊穩(wěn)的良好發(fā)展。”王歡表示。

從土地端來看，一季度西安住宅用地成交低溫運行。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，一季度西安累計推出7宗住宅用地，較去年同期大幅縮減；成交端同樣低迷，除2月零成交外，1月、3月合計成交8宗共計83.32萬平方米，成交總價37.84億元。

對于土地端的表現(xiàn)，西安世聯(lián)行分析認為，供應(yīng)端的急劇收縮正在為接下來的新房市場埋下伏筆，這意味著未來6~12個月，西安新房新增供應(yīng)將明顯減少，特別是核心地段的優(yōu)質(zhì)項目，將愈發(fā)稀缺。

供應(yīng)收縮的同時，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動下的人口持續(xù)流入，正為西安樓市帶來剛性且不斷放大的住房需求，形成供給收緊與需求抬升的強共振。

據(jù)統(tǒng)計，西安連續(xù)多年人口增量位居北方城市第一，2025年西安人口凈流入便達11.9萬，遠超2024年的8.94萬人。

支撐人口高質(zhì)量流入的，正是西安蓬勃發(fā)展的硬科技產(chǎn)業(yè)與西北能源總部經(jīng)濟，航空航天、半導體、新能源汽車等產(chǎn)業(yè)的崛起，華為、比亞迪等企業(yè)帶來的大量高薪崗位，以及高校留才與寬松落戶政策，共同培育了穩(wěn)定的高收入購房群體，也讓未來樓市的需求支撐更加堅實。

一位民企西安區(qū)域負責人表示，“西安的銷售基本面很好，對西北地區(qū)的吸附力很強。正因此，西安是集團唯一一個還沒有項目開盤就連拿5塊地的城市。”