在這一輪樓市調(diào)整和“小陽(yáng)春”中，庫(kù)存出清是最關(guān)鍵的指標(biāo)之一，是市場(chǎng)真正轉(zhuǎn)向的重要導(dǎo)向。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

樓市運(yùn)行態(tài)勢(shì)迎來(lái)關(guān)鍵性、趨勢(shì)性轉(zhuǎn)變。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，釋放明確積極信號(hào)：四大一線城市房?jī)r(jià)率先實(shí)現(xiàn)全面反彈，徹底打破此前持續(xù)下行的市場(chǎng)格局，成為全國(guó)樓市逐步企穩(wěn)回升的核心風(fēng)向標(biāo)。

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，這是自2025年5月份以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比回升。其中，上海、廣州漲幅均達(dá)0.3%，領(lǐng)漲全國(guó)。

二手房市場(chǎng)更是迎來(lái)突破性轉(zhuǎn)折。一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，結(jié)束了此前連續(xù)11個(gè)月的下跌走勢(shì)，且4個(gè)一線城市集體上漲，成為本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的標(biāo)志性信號(hào)。其中，北京以0.6%漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，上海、深圳均上漲0.4%。

越來(lái)越多城市正加入房?jī)r(jià)上漲行列，市場(chǎng)回暖范圍不斷擴(kuò)大。3月份，70城中有14城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，較2月增加4個(gè)；13城二手房?jī)r(jià)格上漲，較2月增加11個(gè)。

市場(chǎng)預(yù)期也在積極轉(zhuǎn)變。近期，國(guó)內(nèi)外多家主流機(jī)構(gòu)發(fā)出樓市報(bào)告，提出房?jī)r(jià)觸底、反彈判斷，對(duì)核心城市樓市走勢(shì)持樂觀判斷。高盛預(yù)計(jì)，2025年底至2028年底，上海、深圳房?jī)r(jià)將累計(jì)上漲15%。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前樓市企穩(wěn)趨勢(shì)顯現(xiàn)，但企穩(wěn)基礎(chǔ)仍需夯實(shí)。他建議，強(qiáng)化供給側(cè)管理，嚴(yán)格控制供地規(guī)模，推進(jìn)二手房以舊換新，加大公積金異地流轉(zhuǎn)力度，統(tǒng)籌用好購(gòu)房?jī)?yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼等政策，形成系統(tǒng)集成效應(yīng)。

房?jī)r(jià)上漲城市擴(kuò)容

全國(guó)房?jī)r(jià)仍處于筑底回穩(wěn)階段。

3月份，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，跌幅較2月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，且已連續(xù)兩個(gè)月收窄。其中，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由2月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%；二三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅與2月相同。

新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的14個(gè)城市，覆蓋一線、二線重點(diǎn)城市及部分地級(jí)市。一線城市中，上海、廣州新房環(huán)比上漲0.3%，深圳上漲0.2%，北京持平，改善性需求穩(wěn)步釋放，市場(chǎng)韌性凸顯。

二線城市中，大連、寧波、杭州、合肥、銀川上漲0.2%，青島上漲0.1%。作為區(qū)域樓市風(fēng)向標(biāo)，上漲城市數(shù)量增加意味著政策效應(yīng)正逐步傳導(dǎo)。

三線城市呈單點(diǎn)突破態(tài)勢(shì)，吉林、宜昌上漲0.2%，牡丹江、惠州、煙臺(tái)上漲0.1%，多數(shù)城市仍處于價(jià)格筑底階段，區(qū)域分化明顯。

歷經(jīng)近4年深度調(diào)整，二手房市場(chǎng)回暖信號(hào)更為清晰。3月，70城二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.2%，跌幅連續(xù)3個(gè)月收窄。其中，一線城市二手房?jī)r(jià)由2月下跌0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.4%；二、三線城市環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅分別收窄0.2個(gè)、0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二手房?jī)r(jià)格上漲城市增至13個(gè)，市場(chǎng)從點(diǎn)狀式復(fù)蘇向全面復(fù)蘇過(guò)渡。

一線城市二手房?jī)r(jià)格全面上漲，北京、上海、深圳、廣州依次上漲0.6%、0.4%、0.4%、0.2%。二線城市中，合肥、南京上漲0.2%，沈陽(yáng)、廈門、濟(jì)南、海口、重慶上漲0.1%。三線城市中，徐州上漲0.3%，無(wú)錫上漲0.2%。

李宇嘉表示，3月二手房與新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅“剪刀差”基本消失。此前較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，二手房?jī)r(jià)格跌幅持續(xù)大于新房0.2至0.3個(gè)百分點(diǎn)，嚴(yán)重拖累市場(chǎng)預(yù)期，因?yàn)樾路孔罱K也會(huì)變?yōu)槎址俊，F(xiàn)在跌幅趨于一致，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，也意味著存量房市場(chǎng)在持續(xù)去泡沫后逐步觸底。

市場(chǎng)交易顯著回暖

價(jià)格企穩(wěn)背后，是市場(chǎng)交易量的大幅改善。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～3月份，全國(guó)商品房銷售面積同比下降10.4%，降幅較1～2月收縮3.1個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售額17262億元，同比下降16.7%，降幅收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)商以價(jià)換量支撐成交。

3月開發(fā)商推盤結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，以高品質(zhì)好房為主，帶動(dòng)入市行情升溫。北京3月新房成交3552套，環(huán)比上漲192%；4月行情持續(xù)走高，北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至4月13日新房住宅網(wǎng)簽3711套，已超3月全月規(guī)模。

中指研究院高級(jí)分析師范詒杰表示，北京近期熱銷新房以剛需、剛改產(chǎn)品為主，具備低總價(jià)（多個(gè)項(xiàng)目上車門檻降至400萬(wàn)元左右）、高性價(jià)比（得房率普遍突破90%）、配套成熟或規(guī)劃快速兌現(xiàn)等特點(diǎn)。

上海、深圳銷量同步大漲。3月上海商品住宅成交2270套，環(huán)比增長(zhǎng)101.9%。成交量前十項(xiàng)目中，3萬(wàn)～6萬(wàn)元/平方米首改類產(chǎn)品占據(jù)6席。

深圳3月一手住宅網(wǎng)簽2827套，環(huán)比上漲118%，市場(chǎng)受以價(jià)換量促銷與入學(xué)季剛性需求雙重驅(qū)動(dòng)，案場(chǎng)人氣與成交轉(zhuǎn)化同步提升。

二手房市場(chǎng)回暖更為突出。

3月，北京二手房網(wǎng)簽1.99萬(wàn)套，同比上漲4.75%，創(chuàng)下2024年12月以來(lái)最高水平；上海二手住房成交3.1萬(wàn)套，創(chuàng)5年來(lái)新高；廣州二手住宅成交1.1萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)141.28%；深圳二手住宅網(wǎng)簽0.5萬(wàn)套，環(huán)比上漲117%。

二三線城市同樣出現(xiàn)季節(jié)性交易放量。成都3月新房成交5641套，成交金額134.7億元，環(huán)比分別上漲101.9%和83.04%；二手房成交面積261萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)140%，同比增長(zhǎng)26%。重點(diǎn)城市二手房交易活躍，有效帶動(dòng)市場(chǎng)整體置換鏈條的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

這日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還發(fā)布了房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)。1～3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.2%，降幅較1～2月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積同比下滑20.3%，跌幅收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)；房企到位資金額同比下降17.3%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，投資與資金端仍面臨壓力。

值得注意的積極變化是，3月末全國(guó)商品房待售面積78601萬(wàn)平方米，同比下降0.1%，其中待售3年以下面積59012萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，庫(kù)存指標(biāo)優(yōu)過(guò)去持續(xù)增長(zhǎng)首次轉(zhuǎn)為下降。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這意味著庫(kù)存正從過(guò)去積壓轉(zhuǎn)向出清和減少階段。從歷史數(shù)據(jù)看，這一輪庫(kù)存增加始于2021年7月，至2026年2月已持續(xù)51個(gè)月，3月首次出現(xiàn)下降，標(biāo)志著庫(kù)存壓力實(shí)質(zhì)性緩解，這與各地優(yōu)化供地節(jié)奏存在積極關(guān)聯(lián)。

他認(rèn)為，在這一輪樓市調(diào)整和“小陽(yáng)春”中，庫(kù)存出清是最關(guān)鍵的指標(biāo)之一，是市場(chǎng)真正轉(zhuǎn)向的重要導(dǎo)向。