建成近30年的開放式老小區(qū)，一個月出現(xiàn)3次淤堵，高層住戶頻繁分?jǐn)偸柰ㄙM(fèi)，低層住戶家中衛(wèi)生間頻冒污水。想要整修管道，卻面臨小區(qū)沒有公共維修基金、業(yè)主不愿出資、施工占用住戶房屋等難題。日前，市北區(qū)太清路45號3號樓3單元下水管道整修工作再次陷入“僵局”。

下水道一個月堵了3次

4月15日，家住市北區(qū)太清路45號3號樓3單元的張先生告訴記者，該樓棟交付已近30年，因年久失修下水管道時常堵塞，從今年3月16日至今已經(jīng)堵了3次，每次都要均攤疏通費(fèi)用。

據(jù)了解，3號樓3單元共有9層，每層4戶，因一樓鄰居已經(jīng)改造管道，所以每次堵塞都是二樓業(yè)主遭殃。

“我們單元樓有兩根管道，03、04戶的管道目前還沒出現(xiàn)問題，我們01、02戶的管道已經(jīng)到了不得不修的地步，每次淤堵污水都從二樓鄰居家的衛(wèi)生間冒出來，遍地都是。一個月已經(jīng)掏了三次了，從管道里掏出來塑料袋、磚頭，啥東西都有。”張先生說。

整修收費(fèi)遇阻

因管道共用，疏通需業(yè)主均攤費(fèi)用，每次掏25塊錢，如此一來，一個月的時間張先生已經(jīng)掏了75塊錢。

張先生稱：“排除一樓的住戶，加上我家就剩下16戶，聽說還有一些不常在這住的業(yè)主不參與均攤。雖說25塊錢沒有多少錢，但是一個月也扛不住疏通三次，一年算下來花費(fèi)將近1000塊錢。”

記者通過張先生了解到，近期該樓樓長正在牽頭整修單元樓的下水管道，但在收費(fèi)方面卻多次遇阻。

“開始給了我們一個3000來塊錢的整修方案，好像是行不通。后來又在業(yè)主群里發(fā)了一個近8000塊錢的方案，這樣算下來每一戶均攤的費(fèi)用有七八百塊錢，不少鄰居不同意，要么不想拿錢要么覺得費(fèi)用高，所以整修工作就卡住了。現(xiàn)在也不知道下次啥時候堵，反正堵了還得攤錢疏通。”他說。

通過張先生提供的《太清路45號更換下水主管道》方案，記者可以看到，其中整修施工明細(xì)共有25項(xiàng)，共計費(fèi)用7805.6元。

此外，張先生還提出了一個疑問，下水管道屬于樓體基礎(chǔ)設(shè)施，遇到大修情況時究竟該由租戶還是房東出資維修，也是本次整修的矛盾之一。

張先生稱：“因?yàn)槲覀儤菞澙先撕妥鈶艟佣啵ㄎ乙彩亲鈶簦陂g樓長收費(fèi)的時候好像是問過房東，房東認(rèn)為應(yīng)該由租戶掏錢，但我個人認(rèn)為疏通的費(fèi)用我已經(jīng)承擔(dān)了，大修的費(fèi)用不應(yīng)該由租戶承擔(dān)。”

老小區(qū)沒有公共維修基金

根據(jù)張先生反映的情況，4月15日，記者聯(lián)系了3號樓3單元的樓長蘇先生（化名），對方表示確實(shí)正在計劃整修，因該小區(qū)為開放式老舊小區(qū)，建成時間較早，沒有物業(yè)和公共維修基金，管道整修工作目前陷入“僵局”。

“3號樓3單元排除一樓的業(yè)主，目前常住的有11戶，也就是說每家每戶均攤的費(fèi)用差不多700塊錢。之前疏通的費(fèi)用每家每戶25塊錢，就這個錢都收不齊，空缺的費(fèi)用都是由二樓的業(yè)主給補(bǔ)齊的。”蘇先生說。

社區(qū)：正在做業(yè)主工作

隨后，記者又聯(lián)系了太清路社區(qū)居委會，對于該樓的管道整修工作，工作人員稱一直在跟進(jìn)。

工作人員介紹：“小區(qū)建成時間大概在1990年至1995年期間，可能由于部分業(yè)主使用不當(dāng)，比如強(qiáng)力投管道之類的，下水管道老化。我們疏通的時候也掏出了編織袋子還有磚塊，管道下方已經(jīng)碎得不行了。”

拋開收費(fèi)問題不談，記者了解到該樓整修另有一處“痛點(diǎn)”：施工需“占用”一樓住戶的主臥，據(jù)悉協(xié)商工作仍在進(jìn)行。

“必須穿過一樓業(yè)主家的南臥室和陽臺才能到達(dá)院子進(jìn)行維修，施工不但要把床和家具搬開，還要把地板揭開，這期間一樓業(yè)主是無法正常居住的，所以現(xiàn)在正在協(xié)調(diào)這個事。現(xiàn)在不是說不收錢，得先把一樓業(yè)主的工作做通了才行，不然就算費(fèi)用收齊了，一樓不同意也沒辦法繼續(xù)推進(jìn)。”工作人員說。

律師：可按照“少數(shù)服從多數(shù)”原則推進(jìn)

開放式老舊小區(qū)整修，不論是樓體還是下水管道，因收費(fèi)遇阻，工程停滯的案例屢見不鮮，費(fèi)用收不上來，管道難道真的沒辦法修了嗎？

北京（青島）浩天律師事務(wù)所劉喬喬律師表示，下水管道屬于整棟樓的共用設(shè)施設(shè)備，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，業(yè)主對建筑物的共有部分享有權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。具體來說，公共下水管道屬于全體業(yè)主共有。在無物業(yè)、無公共維修基金的老舊小區(qū)，公共下水管道的維修費(fèi)用原則上應(yīng)由該棟樓全體業(yè)主共同承擔(dān)。同時，一樓因配合維修的損失也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)。現(xiàn)在下水管道堵塞已經(jīng)影響到整棟樓的正常使用，這種情況屬于全體業(yè)主的共同事務(wù)。居委會作為基層組織，可以組織業(yè)主代表共同商議，按照“少數(shù)服從多數(shù)”的原則推進(jìn)，如暫時收不起費(fèi)用，可協(xié)調(diào)居委會墊付后再向業(yè)主主張給付。

對于張先生詢問是否由房東出資，還有雙方合同是如何約定的，應(yīng)按照約定確定承擔(dān)主體。如合同沒有約定，根據(jù)《民法典》第712條，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。而且，下水管道老化屬于房屋原有設(shè)施的自然損耗，與租戶的使用行為無關(guān)，因此維修責(zé)任和費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)。

（半島全媒體記者 王田）

來源：大眾新聞·半島新聞