當(dāng)前南通土地市場(chǎng)高度依賴地方國(guó)資托底，地塊多以底價(jià)成交，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性不足。

于帥卿 中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

素有“建筑強(qiáng)市”之稱的南通，土地市場(chǎng)交易熱度起來(lái)了。

來(lái)自中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，南通市以114億元住宅用地出讓金位居全國(guó)城市第三位，僅次于廣州、上海，超過(guò)北京、杭州等傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市。另?yè)?jù)CRIC發(fā)布的各類用地總成交金額排名，南通市位列全國(guó)第四，成為非一線城市中最亮眼的“賣地大戶”。

分析南通本輪土地交易情況來(lái)看，購(gòu)地主體主要以地方國(guó)資為主，它們?cè)趶?qiáng)力托底。據(jù)新知南通研究院統(tǒng)計(jì)，2026年一季度全市累計(jì)掛牌涉宅地塊30宗，其中29宗以底價(jià)成交、1宗終止出讓，成交的29宗地塊中，地方國(guó)企摘牌27宗，民企僅摘牌2宗。

值得注意的是，這種高度依賴本地國(guó)資的“內(nèi)循環(huán)”模式能走多遠(yuǎn)，仍值得關(guān)注。

國(guó)資主導(dǎo)

4月9日，南通市通州金沙灣新區(qū)的93畝商住用地成功出讓，最終由區(qū)屬國(guó)資平臺(tái)南通神輝置業(yè)有限公司以總價(jià)8.5億元競(jìng)得，延續(xù)了今年以來(lái)南通土地市場(chǎng)國(guó)資主導(dǎo)拿地的格局。

據(jù)中指研究院發(fā)布的2026年一季度重點(diǎn)城市房地產(chǎn)企業(yè)拿地榜單顯示，南通土地市場(chǎng)成交主要以本地國(guó)企為主。其中，如東縣宜居環(huán)境建設(shè)有限公司以14.23億元的權(quán)益拿地金額位居榜首，同時(shí)以24.8萬(wàn)平方米的累計(jì)拿地面積在全國(guó)房企中排名第30位。

天眼查顯示，如東縣宜居環(huán)境建設(shè)有限公司為如東縣屬國(guó)有獨(dú)資平臺(tái)，主業(yè)聚焦土地整理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新及宜居環(huán)境建設(shè)等領(lǐng)域，是如東縣域土地市場(chǎng)的核心托底主體與城市建設(shè)主力軍。

此外，市級(jí)國(guó)有平臺(tái)同樣深度參與南通土地市場(chǎng)。3月11日，南通軌道置業(yè)有限公司以96690萬(wàn)元獨(dú)立競(jìng)得崇川區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)CR26001商住地塊，樓面價(jià)9968元/平方米，成為一季度南通單價(jià)“地王”。

公開(kāi)資料顯示，南通軌道置業(yè)有限公司是南通“好房子”建管聯(lián)盟重要成員，核心定位為踐行國(guó)企擔(dān)當(dāng)、打造高品質(zhì)人居產(chǎn)品，此前已開(kāi)發(fā)濠東璟園、元瑞雅苑等多個(gè)優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目。

在這一國(guó)資主導(dǎo)的格局下，南通土地市場(chǎng)已形成 “政府供地、國(guó)資托底、底價(jià)成交”的內(nèi)循環(huán)模式，市級(jí)平臺(tái)（南通軌道置業(yè)、南通欣達(dá)地產(chǎn)、南通城建等）、區(qū)級(jí)平臺(tái)（南通疊潤(rùn)、南通瑞宏、南通鴻遠(yuǎn)、通州神輝置業(yè)等）、縣域平臺(tái)（啟東城投、如東宜居、如皋城建等）協(xié)同發(fā)力，共同促進(jìn)了南通土地市場(chǎng)回暖。

相比之下，民企在一季度表現(xiàn)較為謹(jǐn)慎，僅啟東嘉宸置業(yè)有限公司以 4.62 億元競(jìng)得南通啟東 26001 地塊，主要依靠本土深耕與產(chǎn)品差異化布局；南通天業(yè)置業(yè)有限公司以2645萬(wàn)元拿下如南通皋鄉(xiāng)鎮(zhèn)小型宅地，處于以低總價(jià)、低風(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)慎試水情況。

“當(dāng)前南通土地市場(chǎng)高度依賴地方國(guó)資托底，地塊多以底價(jià)成交，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性不足。”一位全國(guó)性房企江蘇區(qū)域項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

實(shí)際上，“地方國(guó)資托底拿地”模式在南通并非今年一季度獨(dú)有現(xiàn)象。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年，南通共掛牌137宗涉宅地塊，其中，134宗成功出讓，132宗由本地國(guó)資參與拿下，占比近99%。全國(guó)性品牌房企僅有招商蛇口、中海偶爾會(huì)以聯(lián)合體形式參與。

風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯化

國(guó)資持續(xù)托底拿地，帶來(lái)了存量土地積壓的隱憂。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月末，南通市已出讓但未入市的涉宅地塊累計(jì)達(dá)72宗，建筑面積約734萬(wàn)平方米，土地沉淀問(wèn)題日益突出。

為緩解這一壓力，地方政府已啟動(dòng)專項(xiàng)債回購(gòu)存量閑置土地。截至2026年2月末，南通已公示擬回購(gòu)閑置土地12宗，回購(gòu)金額約49.37億元，權(quán)利人均為地方國(guó)企，這些地塊出讓至今普遍超2年，其中3宗閑置超4年。

對(duì)于這一現(xiàn)象，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，國(guó)企承擔(dān)著穩(wěn)定市場(chǎng)、區(qū)域協(xié)同開(kāi)發(fā)等多重公共職能，土地閑置多為“被動(dòng)閑置”。專項(xiàng)債回購(gòu)的本質(zhì)是幫助國(guó)企從資產(chǎn)沉淀中“解套”，雖會(huì)增加地方隱性債務(wù)，但能釋放國(guó)企流動(dòng)性，使其繼續(xù)承擔(dān)公共職能。

面對(duì)庫(kù)存壓力，南通為何仍積極供地。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這背后的核心邏輯是“政策性托底”與“價(jià)值潛力釋放”的結(jié)果，一方面國(guó)企需執(zhí)行“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”部署，在民企降速時(shí)以底價(jià)出手阻斷土地市場(chǎng)下行；另一方面，這也是一種反周期儲(chǔ)備行為，即利用窗口期零溢價(jià)囤積核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地，為未來(lái)開(kāi)發(fā)蓄力。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)也提醒，南通土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)正在顯性化，已形成“資金沉淀—債務(wù)攀升”的循環(huán)壓力，最大的不確定性在于市場(chǎng)復(fù)蘇的方向與節(jié)奏，若新房銷售去化周期持續(xù)處于高位，新增供地將面臨更大壓力。對(duì)此，他建議加快盤活已出讓但未開(kāi)發(fā)地塊，以緩解資金沉淀壓力。

“金三”樓市回暖

目前，南通樓市回暖勢(shì)頭明顯。

新房方面，南通市住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月全市商品住房銷售1999套，銷售面積26.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.8%。二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)強(qiáng)勁，通房e辦網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月市區(qū)二手房備案2167套，環(huán)比上漲93%，創(chuàng)近一年新高；二手房成交2443套，環(huán)比上漲111.9%，看房人數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)96.6%。

受此帶動(dòng)，南通市區(qū)多個(gè)小區(qū)二手房掛牌價(jià)出現(xiàn)上調(diào)。貝殼找房網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，3月22日，南通市港閘區(qū)有一套房源在掛牌當(dāng)天就漲價(jià)18萬(wàn)元；南通市通州區(qū)一套房源，業(yè)主在4天內(nèi)將房?jī)r(jià)上調(diào)了5萬(wàn)元。

政策托底是南通樓市回暖關(guān)鍵。2026年1月，升級(jí)版人才房票新政落地，大專及以上人才可享8萬(wàn)至150萬(wàn)元補(bǔ)貼，截至3月底，這一政策已帶動(dòng)住房消費(fèi)突破12億元。3月31日，公積金新政進(jìn)一步擴(kuò)大提取范圍，低首付、低利率等政策同步發(fā)力，市場(chǎng)回溫明顯。

“自人才房票政策推出以來(lái)，項(xiàng)目3月來(lái)訪量增長(zhǎng)了269%，已使用房票51張，帶動(dòng)銷售額增長(zhǎng)超2億元。”南通招商公園道營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。

回暖背后，南通樓市仍面臨庫(kù)存壓力。截至2026年3月末，市區(qū)已入市新房未備案庫(kù)存約2.07萬(wàn)套，去化周期近54個(gè)月，樓市全面復(fù)蘇仍需時(shí)間。