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引言：一場(chǎng)“家庭合作購(gòu)房”為何演變成百萬(wàn)賠償？

母親與大兒子出資，借用小兒子的限價(jià)房資格買(mǎi)房，約定未來(lái)按出資比例共有。多年后房屋大幅升值，小兒子卻拒絕履約。當(dāng)親情遇上政策紅線(xiàn)，這份“家庭協(xié)議”能否得到法律保護(hù)？

本案中，法院明確指出：借名購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房，損害社會(huì)公共利益，合同無(wú)效。但即便合同無(wú)效，實(shí)際出資人仍可主張返還本金及合理信賴(lài)?yán)鎿p失。最終，法院判決名義購(gòu)房人及其配偶連帶返還全部購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)，并賠償房屋增值損失150萬(wàn)元。

這起案件為所有試圖“借名買(mǎi)保障房”的家庭敲響警鐘，也為實(shí)際出資人提供了維權(quán)路徑。

一、案情還原：借名買(mǎi)房，全家簽字，卻因政策踩雷

本案當(dāng)事人關(guān)系如下：

林秀蘭（化名）：母親，原告；

林偉（化名）：大兒子，原告；

林強(qiáng)（化名）：小兒子，被告；

周敏（化名）：林強(qiáng)之妻，被告；

林浩（化名）：林強(qiáng)之子，第三人。

2012年，林強(qiáng)具備購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房資格。林秀蘭與林偉因無(wú)購(gòu)房資格，便與林強(qiáng)協(xié)商：由他們?nèi)~出資，以林強(qiáng)名義購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋（總價(jià)86萬(wàn)余元），待房屋滿(mǎn)五年可上市后出售，收益按出資比例分配。

2012年8月，林強(qiáng)與甲公司簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)得一號(hào)房屋。全部房款、契稅、維修基金等均由林秀蘭、林偉支付，共計(jì)約91.7萬(wàn)元。房屋交付后，一直由林秀蘭居住使用。

2015年1月，全家五口人（包括周敏、林浩）共同簽署《共同出資購(gòu)房協(xié)議》，明確：

房屋實(shí)際由林秀蘭、林偉出資；

林強(qiáng)僅為名義購(gòu)房人；

待房屋可上市，須配合過(guò)戶(hù)或出售；

若違約，需返還全部款項(xiàng)+四倍利息+房屋升值差價(jià)。

2015年3月，房屋產(chǎn)權(quán)登記至林強(qiáng)名下。

然而，當(dāng)房屋滿(mǎn)足上市條件后，林強(qiáng)卻拒絕履約。林秀蘭、林偉無(wú)奈起訴，要求返還全部出資并賠償400萬(wàn)元信賴(lài)?yán)鎿p失。

林強(qiáng)當(dāng)庭表示：“房子確實(shí)是他們出的錢(qián)，我同意他們的請(qǐng)求。”

但其妻子周敏堅(jiān)決反對(duì)，稱(chēng)：

協(xié)議違反限價(jià)房政策，應(yīng)屬無(wú)效；

出資應(yīng)視為贈(zèng)與或無(wú)息借款；

自己未參與決策，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；

反而是自家保障房資格被占用，才是受害者。

二、法院如何認(rèn)定？三大關(guān)鍵點(diǎn)決定勝負(fù)

1. 協(xié)議性質(zhì)：名為“共同出資”，實(shí)為“借名買(mǎi)房”

法院查明：林強(qiáng)一家未出一分錢(qián)，房屋由出資方占有使用，且出資人不具備購(gòu)房資格。因此，該協(xié)議本質(zhì)是借名購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房。

2. 合同效力：損害公共利益，依法無(wú)效

限價(jià)房是政府為保障中低收入家庭住房需求而設(shè)的政策性住房，具有社會(huì)保障屬性。借名購(gòu)買(mǎi)行為規(guī)避了資格審核，破壞了公平分配秩序，損害社會(huì)公共利益，故協(xié)議無(wú)效。

3. 責(zé)任承擔(dān)：雖合同無(wú)效，但過(guò)錯(cuò)方需賠償損失

根據(jù)《民法典》規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方損失。

法院認(rèn)為：

林秀蘭、林偉明知政策仍出資，存在過(guò)錯(cuò)，不支持利息主張；

但林強(qiáng)作為名義購(gòu)房人，配合借名，亦有過(guò)錯(cuò)；

房屋現(xiàn)已升值至480萬(wàn)元，酌情支持150萬(wàn)元增值損失賠償；

因房屋系婚姻存續(xù)期間取得，周敏作為配偶，承擔(dān)連帶責(zé)任；

裝修費(fèi)雖由出資方支付，但房屋由對(duì)方保留，酌定補(bǔ)償5000元；

物業(yè)、供暖等使用費(fèi)用，由實(shí)際使用人承擔(dān)，不予返還。

三、判決結(jié)果：出資人獲賠超240萬(wàn)元

法院最終判決：

林強(qiáng)、周敏連帶返還購(gòu)房款862,393.6元、契稅8,623.94元、登記費(fèi)80元、專(zhuān)項(xiàng)維修資金17,672元；

連帶賠償裝修損失5,000元、房屋增值損失1,500,000元；

總獲賠金額：約240萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于原始出資，有效彌補(bǔ)了出資人的信賴(lài)?yán)鎿p失。

四、律師點(diǎn)評(píng)：此案的三大警示與啟示

? 警示一：限價(jià)房、經(jīng)適房等保障房嚴(yán)禁借名購(gòu)買(mǎi)

此類(lèi)房屋帶有公共福利性質(zhì)，借名行為不僅合同無(wú)效，還可能面臨行政處罰。

? 警示二：即使全家簽字，也不能對(duì)抗國(guó)家政策

家庭內(nèi)部協(xié)議不能凌駕于法律法規(guī)之上，尤其涉及公共資源分配時(shí)。

? 啟示：合同無(wú)效≠血本無(wú)歸

雖然借名協(xié)議無(wú)效，但法院仍會(huì)根據(jù)過(guò)錯(cuò)比例和實(shí)際損失，判令返還本金并賠償合理增值損失，保護(hù)善意出資人。

給您的建議：

切勿嘗試借名購(gòu)買(mǎi)保障性住房；

如已發(fā)生類(lèi)似情況，保留完整出資憑證（銀行流水、付款記錄）；

盡早通過(guò)法律途徑主張權(quán)利，避免損失擴(kuò)大；

涉及家庭重大財(cái)產(chǎn)安排，務(wù)必提前咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師。

結(jié)語(yǔ)

法律既維護(hù)政策底線(xiàn)，也兼顧實(shí)質(zhì)公平。本案中，法院在否定借名行為合法性的同時(shí)，也通過(guò)損失賠償機(jī)制，對(duì)實(shí)際出資人的合理期待給予了保護(hù)。這提醒我們：守法是前提，證據(jù)是保障，專(zhuān)業(yè)是關(guān)鍵。

【本文由房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)撰寫(xiě)，旨在分享專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類(lèi)似法律問(wèn)題，歡迎聯(lián)系我們進(jìn)行一對(duì)一咨詢(xún)。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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