本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黃指南 深圳報道

隨著行業(yè)環(huán)境變化，曾承擔現(xiàn)金流支撐功能的物業(yè)管理板塊，也步入資金壓力周期。

4 月 15 日，觀點機構(gòu)主辦的 2026 觀點物業(yè)暨城市服務大會在深圳召開。身處行業(yè)轉(zhuǎn)型的十字路口，廣東虹景物業(yè)董事長李長江在大會現(xiàn)場直言，物業(yè)服務行業(yè)的底層運行邏輯已發(fā)生根本性重構(gòu)，“行業(yè)傳統(tǒng)的核心邏輯正在失效，高滿意度不再等于高收繳率。”

2026年，物業(yè)服務行業(yè)迎來了歷史性的機遇，物業(yè)服務首次寫入“十五五”規(guī)劃、行業(yè)定位完成從地產(chǎn)配套到民生服務商躍升的政策窗口。

據(jù)本報記者觀察，當下物業(yè)行業(yè)告別過去十余年依托房地產(chǎn)高速增長而實現(xiàn)的規(guī)模擴張模式，正陷入規(guī)模增速放緩、盈利承壓、惡性內(nèi)卷加劇的多重矛盾之中。

收繳率之困

李長江拆解了當前物業(yè)行業(yè)無法回避的三大核心悖論，也撕開了行業(yè)光鮮數(shù)據(jù)背后的生存真相。

其一是行業(yè)價值邏輯的全面背離。過去物業(yè)行業(yè)奉行“高滿意度帶來高收繳率”的底層邏輯，如今已徹底失效——企業(yè)自評的服務滿意度普遍維持在八九十分的高位，但人大代表的提案、業(yè)主的真實反饋卻呈現(xiàn)出完全相反的評價，更關(guān)鍵的是，亮眼的滿意度數(shù)據(jù)并未轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定的收繳率。

其二是行業(yè)共識與市場行為的強烈反差。全行業(yè)都在高呼“物業(yè)難做、利潤微薄、人力成本高企”，但招投標市場卻陷入帶資入場、降價搶盤的惡性內(nèi)卷，頭部企業(yè)憑借資金優(yōu)勢不斷抬高帶資門檻，物業(yè)費單價一降再降，最終形成2025年行業(yè)“要么營收利潤雙降，要么增收不增利”的普遍困境。

其三是行業(yè)行為的自我矛盾。部分企業(yè)將“主動撤場”作為優(yōu)化資產(chǎn)的正面案例大肆宣傳，但被放棄的項目永遠有同行打破頭爭搶，甚至上市公司退出的項目，會被另一家上市公司以更低的價格接手，所謂的主動撤場，最終淪為企業(yè)“走夜路吹口哨”式的自我安慰。

觀點指數(shù)發(fā)布的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，58家樣本上市物企營收平均同比增長率僅為1.76%，較上年再降2.9個百分點，近半數(shù)物企錄得營收下滑，行業(yè)增長失速已成既定事實。

“亂世”之爭

李長江對行業(yè)困局的尖銳剖析，在與會嘉賓中形成了廣泛的共識，多位行業(yè)從業(yè)者從不同維度印證了當前行業(yè)的發(fā)展困境與邏輯重構(gòu)。

恒車通停車服務董事長唐學斌在演講中直言，2025年頭部物企年報普遍呈現(xiàn)利潤下滑、營收增長停滯的態(tài)勢，社區(qū)增值服務的行業(yè)故事已經(jīng)徹底講不下去，大量項目出現(xiàn)管控流失，外部經(jīng)營環(huán)境仍在持續(xù)惡化，全行業(yè)都陷入了前所未有的焦慮之中。

金茂物業(yè)服務首席信息官袁鴻凱則以“亂世”定義當下的物業(yè)行業(yè)。他指出，地產(chǎn)增量紅利的徹底消退，讓行業(yè)舊的發(fā)展秩序全面崩塌，而新的秩序尚未建立，地產(chǎn)從業(yè)人員的大量涌入，對行業(yè)傳統(tǒng)服務邏輯形成了全面沖擊，同時大模型的快速迭代，讓行業(yè)陷入了人與機器、技術(shù)路線、迭代速度與企業(yè)承接能力的三重沖突。

而北京金誠同達（上海）律師事務所高級合伙人賀國良，從資本市場維度印證了行業(yè)高速擴張周期的終結(jié)。

他表示，物業(yè)板塊在港交所的熱度已降至冰點，多家物企完成退市聚焦經(jīng)營，行業(yè)收并購的狂飆時代已經(jīng)過去，全面回歸理性。

“惡斗”之苦

面對行業(yè)的多重困局，李長江給出的破局路徑清晰而堅定。結(jié)束行業(yè)內(nèi)部的惡性競爭，停止無底線的帶資入場與降價內(nèi)卷，真正回歸服務本質(zhì)，做到專注服務。

在他看來，科技應用的核心是真正落地到內(nèi)部管理與業(yè)主真實需求中，而非形式主義的宣傳噱頭；企業(yè)經(jīng)營的核心，是調(diào)動一線員工的積極性，把服務的基本功做扎實，這才是行業(yè)穿越周期的根本。

這一破局思路，得到了與會嘉賓的普遍認同，也與行業(yè)頂層設(shè)計的變革方向形成了深度共振。

復悅生活（高地物業(yè)）CEO王中琦則直言，無論行業(yè)環(huán)境如何變化，服務好物、實現(xiàn)業(yè)主資產(chǎn)的保值增值，始終是物業(yè)行業(yè)不變的根本屬性，脫離了這個核心，所有的模式創(chuàng)新都無從談起。

合景悠活總經(jīng)理胡楠提出，行業(yè)在追逐宏觀變化與規(guī)模增長的同時，更應回歸一線服務場景，將更多精力投入到服務細節(jié)的打磨中，而非沉迷于數(shù)字報表與資本故事。

在這樣的行業(yè)變革節(jié)點上，停止內(nèi)耗、回歸服務本質(zhì)，不僅是物業(yè)企業(yè)穿越周期的生存前提，更是整個行業(yè)實現(xiàn)從“房地產(chǎn)配套”向“民生服務商”根本性躍升的核心路徑。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧