案 例 解 讀

蘇州物業(yè)撤場潮來襲
頭部物業(yè)集體"逃離"

從永升到龍湖，從世茂到遠洋
6個小區(qū)接連撤場，降價潮同步來襲
這背后到底發(fā)生了什么？

2026年，蘇州多個小區(qū)接連傳來物業(yè)撤場的消息。

從高新區(qū)的次新小區(qū)到姑蘇區(qū)的老牌社區(qū)，從吳江到相城，永升、世茂、永旺永樂、遠洋等知名物業(yè)紛紛貼出撤場公告。

有的合同到期堅決不續(xù)，有的虧損多年咬牙離場。

據(jù)行業(yè)統(tǒng)計，2025年全國物業(yè)撤場項目達173個
蘇州、重慶、武漢、成都四城占比超30%
新一線城市成為撤場重災區(qū)

01

大悅瀾庭（化名）：永升物業(yè)正式撤場

2026年1月，上海永升物業(yè)管理有限公司蘇州分公司正式完成對大悅瀾庭小區(qū)的全部撤場交接。

這個位于高新區(qū)科技城板塊的熱門樓盤，交付時間并不算長，但永升物業(yè)因長期收支失衡、物業(yè)費收繳率持續(xù)偏低，最終選擇主動退出。

02

姑蘇區(qū)

天辰花園（化名）：服務近9年，6月底徹底退出

永旺永樂物業(yè)服務天辰花園近9年，物業(yè)費僅1.5元/月/m。早在2019年，業(yè)主大會就已表決解聘該物業(yè)公司，但物業(yè)公司拒絕撤離，雙方陷入了長達數(shù)年的訴訟與協(xié)調。

直到2026年3月，在街道、業(yè)委會、物業(yè)三方反復協(xié)調下，才正式達成撤場紀要，明確2026年6月30日終止服務。

03

姑蘇區(qū)

和茂苑一期（化名）：世茂物業(yè)退場，新物業(yè)接棒

世茂天成物業(yè)服務集團有限公司蘇州分公司與和茂苑一期的前期物業(yè)服務合同于2026年2月10日終止，4月1日至15日為官方確認的交接過渡期，4月16日天元物業(yè)正式接管。

04

相城區(qū)

晨曦馨苑（化名）：連年虧損，發(fā)函到期即撤

晨曦馨苑的物業(yè)服務幾經(jīng)更迭。2019年11月，前期物業(yè)因服務水平欠佳被業(yè)主大會解聘；2020年11月，雅居樂雅生活物業(yè)經(jīng)選聘后正式入駐。

然而，雅生活物業(yè)進駐后持續(xù)虧損，運營壓力日益加大。2024年7月，雅生活物業(yè)向業(yè)委會正式提交撤場函。

05

相城區(qū)

蔚藍花園（化名）：龍湖物業(yè)主動撤離

2025年10月，相城區(qū)陽澄湖鎮(zhèn)的蔚藍花園，龍湖物業(yè)宣布主動撤離。在龍湖物業(yè)撤出后，小區(qū)物管會迅速啟動新物業(yè)選聘程序，要求帶資金額不低于50萬元，并設定物業(yè)費上限。

06

吳江區(qū)

萬和悅花園（化名）：遠洋物業(yè)主動降費仍難留

遠洋物業(yè)服務有限公司在萬和悅花園的前期物業(yè)服務合同早在2022年6月30日就已到期，后續(xù)一直以不定期合同繼續(xù)服務。

2025年7月，遠洋物業(yè)曾主動提出將住宅物業(yè)費從2.1元/m/月降至1.7元/m/月，試圖以價換量。但因業(yè)主對服務質量仍存異議，最終確定合同到期后正式撤場。

降價潮

不止撤場！物業(yè)費降價潮同步來襲

蘇州物業(yè)費降價案例

湖西玲瓏花園（化名）

萬科物業(yè)帶頭"讓利"，降幅高達29%。高層、小高層、聯(lián)排和商業(yè)，物業(yè)費均下降超1元/月/m，就連車位管理費也從60元降至45元/月。

迎春世家（化名）

江蘇偉業(yè)物業(yè)主動讓利，降幅超20%。多層住宅從1.3元降至1元/m/月，高層住宅從1.8元降至1.5元/m/月，車位租金從96元降至70元/月。

分析

物業(yè)為什么紛紛撤場？

物業(yè)撤場，表面看是"合同到期"或"業(yè)主不滿意"，但深層原因，遠不止這些。

物業(yè)撤場的五大原因

1. 物業(yè)費收繳率持續(xù)走低

物業(yè)是企業(yè)，不是慈善機構。保安要發(fā)工資，保潔要發(fā)工資，設備維護要花錢，這些都是成本。當收繳率低到一定程度，物業(yè)就撐不住了。

2. 成本持續(xù)上漲，物業(yè)費卻難調整

這幾年，人工成本、物料成本都在漲，但物業(yè)費卻很難調整。很多小區(qū)的物業(yè)費十年沒漲過，甚至還有降價的。

3. 業(yè)主期望值越來越高

現(xiàn)在的業(yè)主，對服務的要求越來越高，但愿意支付的價格卻越來越低。既要馬兒跑，又要馬兒不吃草，這本身就是矛盾。

4. 業(yè)委會與物業(yè)的對立

很多小區(qū)的業(yè)委會成立后，第一件事就是"換物業(yè)"。不管原來的服務好不好，先換了再說。這種對立關系，讓物業(yè)公司很難開展工作。

5. 市場競爭加劇，物業(yè)公司選擇"棄盤"

對于物業(yè)公司來說，如果一個項目持續(xù)虧損，不如主動撤場，把資源集中到優(yōu)質項目上。這也是市場競爭的必然結果。

啟示

給業(yè)主的四點建議

?理性看待物業(yè)撤場

物業(yè)撤場，不一定是壞事，也不一定是好事。關鍵要看撤場的原因是什么，撤場之后怎么辦。

?重視物業(yè)費收繳

物業(yè)費是小區(qū)運轉的基礎。如果物業(yè)費收繳率低，再好的物業(yè)也待不住。業(yè)主應該主動繳費，同時監(jiān)督物業(yè)費的使用。

?建立良性溝通機制

業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)三方要坐下來談，建立定期溝通機制。有問題當面說，別在網(wǎng)上吵，別在背后搞小動作。

?關注服務質量，而非只看價格

物業(yè)費降了，服務標準能不能保證？這是業(yè)主應該關注的核心問題。不要只看價格，更要看性價比。

最后

物業(yè)撤場，不是終點，而是新的起點

對于業(yè)主來說，趕走物業(yè)很容易，但找到一個愿意長期服務、價格合理、質量有保障的物業(yè)，真的很難。

一旦把物業(yè)逼走，再想挽回，真的就晚了。

你所在的小區(qū)，物業(yè)費是多少？
服務質量如何？

歡迎在評論區(qū)留言討論。

物 業(yè) 管 理 的 那 些 事

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聲明：文中涉及的小區(qū)名稱均為化名。
數(shù)據(jù)來自公開資料整理，僅供參考。