北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我又來(lái)咨詢了。家有倆娃，夫妻名下：我一套新北苑花語(yǔ)城兩居室（在掛出租），我老公一套密云別墅（實(shí)際公婆居住不可能出售）。另有一套密云普通住宅頂層復(fù)式實(shí)際使用200平，公公名下滿五不唯一，以前是我們夫妻居住，現(xiàn)在可出售（還沒(méi)和公婆商量）。

夫妻手里150萬(wàn)現(xiàn)金可用，我自己父母那邊說(shuō)再給出500萬(wàn)現(xiàn)金（但我和我老公不愿意我爸媽再出錢了）。我們剛剛搬到新北苑潤(rùn)澤公館三居租住。

咨詢：目標(biāo)是買個(gè)新北苑三居兩衛(wèi)，離學(xué)校地鐵近的二手房，結(jié)束租房生活，比較心儀花語(yǔ)城高層三居（但出房很少、一年出兩三套）。但現(xiàn)在資金準(zhǔn)備和到底賣哪套房沒(méi)有很好的規(guī)劃。求建議。

補(bǔ)充：因?yàn)閭z娃，所以花語(yǔ)城兩居住不下了，也因?yàn)閭z娃所以幻想能不能不賣兩居室直接買三居以后就能倆娃一人一個(gè)房了。但資金也是壓力大。我年收入20萬(wàn)，用于日常開(kāi)支就沒(méi)了。我老公不穩(wěn)定，多的時(shí)候一年150萬(wàn)，少的時(shí)候也就20萬(wàn)。

A：

1、求建議？這我好像沒(méi)什么可建議的，主要是我建議的可能沒(méi)什么作用。或者說(shuō)常規(guī)建議肯定是賣頂復(fù)，因?yàn)檫@種戶型就適合自住，否則的話出租費(fèi)勁，價(jià)格走勢(shì)也至少不占優(yōu)。而且還是郊區(qū)的普宅小區(qū)，那就更不算投資性強(qiáng)的了，甚至還有“錯(cuò)配”的嫌疑呢。

但這是老人買的，當(dāng)時(shí)肯定看上的是居住體驗(yàn)好，現(xiàn)在能同意賣嗎？

2、然后既然心儀花語(yǔ)城那就等著出房唄。我也認(rèn)為這里很好，算是各項(xiàng)都兼顧的。或者說(shuō)“新北苑四害”都不錯(cuò)，地段兒+小區(qū)+氛圍什么的都挺好，所以從價(jià)格走勢(shì)來(lái)說(shuō)才成為北京第一序列，也是唯一一個(gè)全板塊跑贏大盤的。在沒(méi)有其他競(jìng)爭(zhēng)板塊出現(xiàn)之前，新北苑大概率還能保持這趨勢(shì)。

3、另外的資金方面我也沒(méi)什么建議，只能是自己考量。如果能不賣兩居當(dāng)然更好啊，一旦賣掉再想買回來(lái)就難了。

之所以出房少，就說(shuō)明業(yè)主們都惜售唄，哪怕是房?jī)r(jià)下跌階段也不愿輕易放棄，畢竟想找到更好的不太容易。這在各個(gè)好小區(qū)都一樣，誰(shuí)家占有了好資源也都不愿輕易撒手。

4、要不就找個(gè)助貸的，看看那兩居能不能做個(gè)抵押貸，反正現(xiàn)在利息也低，而且也大部分都是短期。咨詢哪家助貸的都行，反正代理的銀行產(chǎn)品都差不多，真要辦的時(shí)候再選個(gè)信用好的就行。

僅供參考。

二

Q:

麻煩分析一下，19號(hào)線北延線開(kāi)通后和字節(jié)跳動(dòng)在北沙灘拿地后，對(duì)北沙灘和牡丹園周邊小區(qū)房?jī)r(jià)的影響。

A：

1、又是這種宏大敘事的，但我格局太小，分析不了什么，也懶的瞎忽悠了。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)兩句吧。任何大型配套，都是在其他地段都缺乏的時(shí)候才價(jià)值更大呢。，而如果已經(jīng)全市普及，那這就屬于基本配套了，沒(méi)什么新鮮的。就跟30年前的北京缺商場(chǎng)似的，隨便建個(gè)百貨就能當(dāng)噱頭漲房?jī)r(jià)。但現(xiàn)在甭說(shuō)百貨了，就是弄個(gè)ShopMall也沒(méi)人在乎，憑什么多花錢啊？

地鐵也一樣，早就屬于市區(qū)的標(biāo)配了。畢竟北京不是燕郊，地鐵不算新鮮事物。即便是燕郊，那也是離地鐵站最近的才算利好，遠(yuǎn)點(diǎn)兒的就無(wú)所謂了。或者說(shuō)地鐵在郊區(qū)也屬于必須配套，有了不加分，沒(méi)有的話必定減分。

北京樓市歷史上，只有一次被地鐵帶動(dòng)整體板塊房?jī)r(jià)上漲的先例。2007年的地鐵5號(hào)線，因?yàn)槟铣侨钡罔F，所以南三南四的房?jī)r(jià)整體暴漲，甚至超過(guò)東三環(huán)。但沒(méi)堅(jiān)持住，最晚到2010年就泯然眾人矣，被套牢的有的是。之后無(wú)論是4號(hào)線還是9號(hào)線什么的，對(duì)周邊房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)影響，沒(méi)人愿意為了坐個(gè)地鐵就多掏房錢的。

而且任何大型配套都是在保密階段才有價(jià)值，一旦公布就那么回事兒了。真等建成的時(shí)候還或許是利好出盡呢，即便不是利空，那也沒(méi)什么新鮮的了。如果要買就買離站點(diǎn)最近的吧，至少不吃虧，房租如果上漲就會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)。

3、字節(jié)跳動(dòng)是在雙泉堡吧？那離北沙灘還算近，離牡丹園遠(yuǎn)點(diǎn)兒了，沒(méi)什么影響。這參考上地望京等地吧，當(dāng)年都是整體入駐了一堆新興產(chǎn)業(yè)才帶動(dòng)了房?jī)r(jià)。但阿里搬走了，望京因此降了多少？

而且這地段兒都是老房居多，那更沒(méi)什么太大影響。這參考CBD吧，看看老小區(qū)得到什么利好了？另外參考近幾年最火的麗澤吧，確實(shí)拉動(dòng)房?jī)r(jià)了，但這是花了15年，砸了n多億才造成的，不是一家公司的功勞。而且得到利好的都是次新小區(qū)，老房沒(méi)受什么影響。

還有北京周邊的各個(gè)產(chǎn)業(yè)園，都是品質(zhì)高的新房次新房小區(qū)受追捧，老的就那樣兒吧。哪個(gè)產(chǎn)業(yè)新貴在賺錢之后都喜新厭舊，很少有把買套老破小當(dāng)人生目標(biāo)的。所以如果買就買品質(zhì)高的吧，林萃橋一帶居多，好幾個(gè)豪宅小區(qū)呢，有可能受新貴們追捧。

4、簡(jiǎn)單就這情況吧，北京早就過(guò)了炒作概念的階段了，我也早不賣房了，懶的多忽悠。

僅供參考。

三

Q:

想請(qǐng)教一下，目前有朝陽(yáng)區(qū)白家莊一套老破小學(xué)區(qū)房，管莊一套，這兩套以現(xiàn)在來(lái)看，您覺(jué)得賣哪套更合適呢？

A：

1、賣哪套更合適？常規(guī)建議肯定是學(xué)區(qū)房啊，當(dāng)然前提是既不居住，也確定用不上學(xué)位了再賣。

2、去年底有個(gè)網(wǎng)友也是咨詢白小+80的學(xué)區(qū)房，他家核桃園北里的60來(lái)平兩居，市值500萬(wàn)，租金7000塊錢吧。那租售比就是700，溢價(jià)率30%，比東西海的平均值稍微高點(diǎn)兒。

如果不賣掉，那這租金收益就比朝陽(yáng)區(qū)的非學(xué)區(qū)房低30%，而且還得承擔(dān)這溢價(jià)部分150萬(wàn)的保值風(fēng)險(xiǎn)。

畢竟雖然學(xué)區(qū)很好，但人口大趨勢(shì)是下降的，今年是明確拐點(diǎn)，至少延續(xù)到2032年之后才有可能改變。那除非是北京市和朝陽(yáng)區(qū)推出鼓勵(lì)學(xué)區(qū)房的政策，否則這溢價(jià)部分有可能受影響。

3、這您可以參考一下其他國(guó)家或地區(qū)的先例。比如典型的韓國(guó)首爾，人口高峰期整個(gè)江南都有溢價(jià)，趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)之后，到目前為止只有學(xué)區(qū)最好的三個(gè)區(qū)的豪宅還堅(jiān)挺，其他的都多少受影響吧。寶島省臺(tái)北市也差不多，人口高峰時(shí)的信義三區(qū)全部有溢價(jià)，劣幣還驅(qū)逐良幣呢。但人口逆轉(zhuǎn)后還剩六所最牛的明星學(xué)區(qū)房能保持一部分溢價(jià)，而且是豪宅為主。

背后的道理很簡(jiǎn)單，房子是用來(lái)住的。豪宅因?yàn)榭們r(jià)高，在高峰時(shí)期的溢價(jià)率本來(lái)就不算高。而學(xué)區(qū)功能減弱之后，居住的功能就更被重視，所以比老小區(qū)更堅(jiān)挺。

4、簡(jiǎn)單就這情況吧，管莊的我猜不著什么小區(qū)，只能說(shuō)大多數(shù)性價(jià)比正常吧。

僅供參考。

四

Q:

我先講我落戶黑龍江的設(shè)想吧。當(dāng)時(shí)主要是兩點(diǎn)，一是為了孩子高考，當(dāng)時(shí)都說(shuō)黑龍江是最不卷的。二是受當(dāng)時(shí)鶴崗幾萬(wàn)一套房的影響，想過(guò)幾年拼不動(dòng)了就賣了北京房子過(guò)去躺平。當(dāng)然我們沒(méi)買鶴崗買的是齊齊哈爾的，70多萬(wàn)不算多，賠了一些也能接受，本來(lái)也沒(méi)考慮投資。

但現(xiàn)在的情況變化很大，首先是我們房子的對(duì)口學(xué)校成為*中分校了，我兒子的成績(jī)還非常好，按老師私下的說(shuō)法，如果我們有北京戶口，那即便不是*中，考上其他朝陽(yáng)頭部高中的可能性還是很大的。而我們?nèi)绻ズ邶埥脑捘蔷驼f(shuō)不好了，兩眼一碼黑都不知道怎么辦，而且不去還不行，至少是要有一年學(xué)籍的。

另外我們也咨詢了北京落戶的可能性，說(shuō)是理論上有可能，但一是要把房子換到城六區(qū)之外增加職住分，二是要**等項(xiàng)，說(shuō)白了就是花點(diǎn)錢提前加分。但我們反復(fù)咨詢和計(jì)算了都感覺(jué)不保險(xiǎn)，所以想請(qǐng)教一下您有什么建議？是否應(yīng)該把房子換到城六區(qū)之外，如果換的話，以500萬(wàn)預(yù)算，通州、順義（后沙峪）和昌平（回龍觀北七家）您建議哪里？

A：

1、沃天，您這問(wèn)題太專業(yè)+太重大了，而且又主要是積分落戶的可研問(wèn)題，我完全不懂，不敢提供建議。

2、不過(guò)我沒(méi)明白，您現(xiàn)在是沒(méi)有工居證是吧？那就辦一個(gè)唄，然后無(wú)論孩子去不去黑龍江高考，都是可以在北京報(bào)考普高的，這跟哪里高考沒(méi)什么沖突吧？如果在北京考上了好高中那就上，然后留出黑龍江的學(xué)籍時(shí)間不就得了？當(dāng)然這是我以外行的角度看的，是否可行不知道，只能您自己考量。

或者您是不是考慮這為了北京戶口的成本太高啊？換房的稅費(fèi)成本要至少10多萬(wàn)，裝修什么的再來(lái)個(gè)10多萬(wàn)。此外還有工居證和其他手續(xù)的錢，加起來(lái)也至少10多萬(wàn)吧，大概率會(huì)更多，萬(wàn)一沒(méi)按計(jì)劃落戶成功就幾十萬(wàn)白花了。是這意思吧？

3、其他的不敢建議，但如果換房，那既然現(xiàn)在的房子在東壩，那就首選通州唄。以500萬(wàn)的總價(jià)，那就看地鐵沿線離市區(qū)最近的板塊，比如物資學(xué)院，無(wú)論房?jī)r(jià)走勢(shì)還是租金都等同于朝陽(yáng)，無(wú)非就是換了個(gè)行政區(qū)而已。

4、其他真沒(méi)什么建議，不懂，不敢瞎說(shuō)。

僅供參考。

五

Q:

我現(xiàn)在住潘家園**家園，父母住通州大方居，目前兩套房能賣400萬(wàn)不到。之所以賣房是我們小區(qū)越來(lái)住的越不行，真快成了立體大雜院了，保值也差，跟我同學(xué)在亞運(yùn)村的差遠(yuǎn)了。

我想法是兩套都賣，然后其中200萬(wàn)給兒子，也就是我們這套房吧，讓他們自己買，不夠的自己貸款。然后我和父母買一套適合養(yǎng)老的，先是我伺候他們，等我以后再說(shuō)。您有建議嗎？

A：

1、養(yǎng)老房，我要建議是先看兒子買在哪里吧，然后盡量離他們別太遠(yuǎn)，要不然不方便相互照應(yīng)。

2、或者這么說(shuō)吧，如果是我，那只賣其中一套房。或是賣**家園的，然后讓兒子在通州買，盡量離大方居別太遠(yuǎn)。或者是賣大方居的，然后讓兒子在潘家園或東三東四環(huán)一帶看房，這看他們貸多少錢吧，各種價(jià)位的都有。

否則如果是賣兩套+買兩套，那真的是個(gè)大工程，想著簡(jiǎn)單，真實(shí)施起來(lái)可折騰了，忙活一年都未必能完事兒。您現(xiàn)在想的是讓兒子他們自己看房去，但現(xiàn)實(shí)中沒(méi)有老家兒不參與意見(jiàn)的，根本省不下心來(lái)。再加上裝修什么的，折騰完兩套房能脫一層皮。

所以我建議還是先緊著一套折騰吧，而且盡量和兒子的房離的近點(diǎn)，越往后越需要互相照應(yīng)，要不然兒子也累。

3、另外還有一點(diǎn)，既然都考慮養(yǎng)老了，就別跟所謂的保值太較勁了。房子是用來(lái)住的，最好還是多考慮居住體驗(yàn)吧，其他的都是副產(chǎn)品。

僅供參考。

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