2026年4月14日，許家印在深圳中級(jí)人民法院當(dāng)庭認(rèn)罪悔罪。從2021年恒大暴雷，到2023年被采取強(qiáng)制措施，再到如今站上被告席，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的首富，最終淪為階下囚，令人唏噓。

許家印的崩塌，從來(lái)不是一個(gè)人的起落，而是整個(gè)地產(chǎn)時(shí)代落幕的縮影。曾經(jīng)的地產(chǎn)大佬們，如今幾乎都在渡劫。

萬(wàn)達(dá)王健林，當(dāng)年喊著“一個(gè)億小目標(biāo)”“清華北大不如膽子大”的地產(chǎn)首富，如今為了還債，把酒店、文旅、商業(yè)項(xiàng)目等資產(chǎn)賣(mài)了個(gè)遍。雖未徹底倒下，卻也元?dú)獯髠?/p>

萬(wàn)科風(fēng)波不斷，祝九勝、辛杰等至少13位核心高管被帶走調(diào)查，郁亮也曾短暫失聯(lián)。此前網(wǎng)傳王石被抓，雖被火速辟謠，但其中真相，大家也心照不宣。

融創(chuàng)孫宏斌，2022年徹底暴雷，負(fù)債累累、項(xiàng)目停工，公開(kāi)承認(rèn)戰(zhàn)略失誤。碧桂園楊惠妍，也在負(fù)重化債，苦苦支撐。

大佬們的狼狽現(xiàn)狀，越讓人感慨，越反襯出昔日地產(chǎn)黃金時(shí)代的獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

1998年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革元年。這一年，年出生人口達(dá)1900萬(wàn)，生育率1.52，人口年齡中位數(shù)僅27歲，城鎮(zhèn)化剛起步，人均住房面積只有18㎡。在人口紅利與城鎮(zhèn)化雙重驅(qū)動(dòng)下，中國(guó)地產(chǎn)進(jìn)入烈火烹油般的高速發(fā)展期。

1998到2021年的23年間，商品房年銷(xiāo)售面積從1.2億平方米暴漲至17.9億平方米，年均增幅12.5%，遠(yuǎn)超同期GDP與M2增速。銷(xiāo)售額從2513億元暴增至18.2萬(wàn)億元，年均增幅高達(dá)20.5%。

那些年，地方政府賣(mài)地收入年超10萬(wàn)億，部分省市土地財(cái)政依賴(lài)度超100%，全國(guó)平均也達(dá)90%。房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈一度貢獻(xiàn)17%的GDP，直接貢獻(xiàn)7.3%、間接拉動(dòng)9.9%——每創(chuàng)造6元GDP，就有1元與房子相關(guān)，至今無(wú)行業(yè)能比肩。

老百姓也被裹挾進(jìn)這場(chǎng)盛宴，被時(shí)代推著成為房奴。年輕人掏空六個(gè)錢(qián)包，把過(guò)去儲(chǔ)蓄、現(xiàn)在收入、未來(lái)前途，全封存在一套房子里。在“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的信仰下，大家想盡辦法加杠桿，假離婚、偽造流水、虛開(kāi)收入證明，只為搭上買(mǎi)房快車(chē)。

2014年，居民房貸余額首破10萬(wàn)億；2017年突破20萬(wàn)億；2019年破30萬(wàn)億；2022年達(dá)峰值38.8萬(wàn)億。居民杠桿率從2014年的30%左右，飆升至2023年的61.9%，接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

房?jī)r(jià)從1998年的1857元/㎡，漲到2021年的10300元/㎡，漲幅近10倍。以2010年為基準(zhǔn)，到2023年累計(jì)漲78.9%，算上三成首付，年化收益率達(dá)15.25%，成為全球回報(bào)率最高的資產(chǎn)之一。

地產(chǎn)成了絕對(duì)造富行業(yè)。王健林三次登頂中國(guó)首富，許家印2017年成為首富，無(wú)數(shù)普通人也靠房?jī)r(jià)暴漲實(shí)現(xiàn)身價(jià)翻倍、階層躍遷。所有人都沉浸在這場(chǎng)狂歡里。

但時(shí)代退潮，從不會(huì)提前打招呼。2021年，地產(chǎn)調(diào)控全面收緊，行業(yè)迎來(lái)史上最劇烈調(diào)整。

到2024年，短短3年，商品房銷(xiāo)售面積降至9.74億平方米，倒退15年；銷(xiāo)售金額9.67萬(wàn)億元，倒退8年；新開(kāi)工面積7.4億平方米，較2019年高點(diǎn)縮水67.5%，倒退18年；開(kāi)發(fā)投資跌破10萬(wàn)億，倒退9年。房?jī)r(jià)跌幅近40%，回到2016年水平。

無(wú)數(shù)人財(cái)富灰飛煙滅，中產(chǎn)因房?jī)r(jià)暴跌面臨返貧，地產(chǎn)富豪在榜單上迅速隕落。眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。個(gè)人在時(shí)代面前，渺小如滄海一粟，再厲害的許家印、王健林，也逃不過(guò)周期。

你方唱罷我登場(chǎng)，地產(chǎn)黃金時(shí)代落幕，科技時(shí)代正呼嘯而來(lái)。如今的舞臺(tái)主角，變成了雷軍、梁文峰、王興這些科技企業(yè)家。

有意思的是，沉寂3年的潘石屹，前不久發(fā)了一篇《我命由我，也由天》的短文。作為地產(chǎn)界少有的全身而退者，在如今的一地雞毛里，他或許最懂：從來(lái)只有時(shí)代的大佬，沒(méi)有大佬的時(shí)代。

盡人事，但更要知天命。順勢(shì)而為，才是穿越周期的唯一答案。