北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

請(qǐng)問(wèn)：我想請(qǐng)您給比較一下海淀區(qū)的甘家口8號(hào)院vs西城區(qū)的百萬(wàn)莊黃瓜園。因?yàn)檫@兩個(gè)板塊一路之隔，是最典型的兩區(qū)交界，據(jù)我觀察房?jī)r(jià)均價(jià)相差2萬(wàn)，是7.8萬(wàn)與9.8萬(wàn)的差距，幅度20%。

那如果按照溢價(jià)的理論，三里河學(xué)區(qū)的溢價(jià)率如果是25%，海淀甘家口的已經(jīng)降了20%，溢價(jià)是不是就只剩5%了？可以視作溢價(jià)基本降為忽略不計(jì)嗎？算不算撿漏兒？

章哥：

1、不算，肯定不算，至少?gòu)臄?shù)值上是不能算的。

2、因?yàn)槿魏蝺杉唐废啾龋疾荒苤槐容^絕對(duì)的價(jià)格，而是必須計(jì)算性價(jià)比。打個(gè)比方吧，貝貝家的西蘭花賣10塊，利潤(rùn)率70%，小飯館的西蘭花5塊，那能說(shuō)小飯館的利潤(rùn)率只有20%嗎？

不能唄，或者說(shuō)不能簡(jiǎn)單的得出結(jié)論。因?yàn)閮杉业倪M(jìn)貨成本是不同的，其他的配料、裝修、房租和服務(wù)等等也都不同。導(dǎo)致小飯館雖然賣的便宜，但或許因?yàn)槌杀镜停麧?rùn)率也就未必低多少。

3、所以學(xué)區(qū)房的溢價(jià)率最好是單獨(dú)計(jì)算。或者說(shuō)是同一個(gè)小區(qū)被劃分成兩個(gè)行政區(qū)的，那才好比較，否則如果因?yàn)樾^(qū)質(zhì)量+物業(yè)+租金有所差距，數(shù)值就未必準(zhǔn)確了。

我剛才看了看，以黃瓜園為例，平均租金的坪效為140左右，那如果均價(jià)9.8萬(wàn)，租售比就是700左右。而現(xiàn)在北京老破小的平均值為500左右，所以其溢價(jià)率30%，略高于西城25%的平均值。

而再看甘家口的租金坪效為120塊錢，比西城的便宜。那如果均價(jià)7.8萬(wàn)，其租售比為650，溢價(jià)率在24%左右，基本就是海淀平均值。

4、總之吧，甘家口這邊的溢價(jià)率就是海淀平均值，或者說(shuō)是東西海平均值也行，反正都是25%左右。所以溢價(jià)并不算低，肯定不算撿漏兒。

僅供參考。

借網(wǎng)友這話題聊兩句，甘家口8號(hào)院曾經(jīng)有位名人，也就是北京第一慈善家李春平，號(hào)稱“北京四李”之首。

很多人不理解李春平既然是北京人，為什么一口南方普通話？因?yàn)樗赣H是海軍唄，長(zhǎng)期在福建工作，李春平直到16歲才跟著父親來(lái)到北京，然后沒(méi)多久就又回福建海軍當(dāng)兵了，自然一口南方普通話了。這是所有大院兒子弟的通例，都說(shuō)普通話，但各地有各地的口音差別。

甘家口8號(hào)院中有一部分是“六機(jī)部”的宿舍區(qū)，也就是后來(lái)的“中船”，所以李家能住在這里。另外這里也有“五機(jī)部”的，后來(lái)的兵器部，此外好像還有哪個(gè)部委的宿舍區(qū)我忘了。

李春平號(hào)稱是有一位美國(guó)好萊塢老太太給了他天量遺產(chǎn)，但其實(shí)這絕對(duì)是謊言。記住了，如果某人用傳奇故事來(lái)講述他的發(fā)家史，或者是某個(gè)重大事件，那其背后一定有不可告人的隱情。所以他們才要用傳奇來(lái)掩蓋真相，欺騙世人也欺騙自己。

這句話是我曾經(jīng)的老板說(shuō)的。他從來(lái)不信什么老潘用橘子換信息，老王用勞動(dòng)換車皮，皮帶哥用真誠(chéng)換規(guī)劃等傳奇故事，認(rèn)為其背后必定是某種特殊交易。其心態(tài)都是不敢說(shuō)出真相，但又被真相折磨，所以才編了個(gè)騙人騙己的故事而已。

李春平的事情根本不可能，因?yàn)槊绹?guó)是“稅收大國(guó)”，你接受遺產(chǎn)可以騙過(guò)中國(guó)百姓，但不可能躲過(guò)IRS，美國(guó)國(guó)稅局。畢竟那是擁有正規(guī)軍+無(wú)上特權(quán)的暴力機(jī)關(guān)，沒(méi)人敢逃稅的。

在90年代，美國(guó)的遺產(chǎn)稅高達(dá)50%稅率，如果李春平繼承了幾十億，那就要對(duì)等的交幾十億的稅，這種新聞早就轟動(dòng)世界了。哪怕是合法避稅，也必定成為經(jīng)典案例，那怎么可能誰(shuí)都查不到記錄啊？老李還有控制美國(guó)媒體的手段嗎？

再一點(diǎn)，如果是幾十億，甭管美元還是人民幣都是巨款，90年代啊，一個(gè)華裔怎么轉(zhuǎn)出美國(guó)+轉(zhuǎn)入中國(guó)的？美國(guó)政府是傻叉嗎？美國(guó)財(cái)閥們是吃干飯的嗎？黑手黨打盹兒了嗎？美國(guó)ICE+CIA+FBI都集體從良了嗎？這不是三五萬(wàn)，是幾十億的國(guó)際資金轉(zhuǎn)移，怎么可能沒(méi)有追蹤記錄？

總之吧，這些傳奇都當(dāng)個(gè)故事看就得了，千萬(wàn)別較真兒，認(rèn)真你就輸了。人家講故事的目的就是把水?dāng)嚋啠絹y越離奇才越好呢……

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