關(guān)注【東哥探盤】的朋友，大多都是關(guān)注房子的人。

【東哥探盤】研究“房”事，近10年了。

房子是什么？

是空間，是家，是資產(chǎn)，是錢。

錢代表什么？總價

總價是——單價X面積（建面）。

觀察和研究當(dāng)下鄭州樓市，除了研究價格之外，研究產(chǎn)品面積供應(yīng)格局，是一件特別有意義的事兒

上周一，我發(fā)了文章沒看本文，你不要在鄭州“干房地產(chǎn)”，也不要買房！，重點研究并呈現(xiàn)了鄭州當(dāng)下樓市的房價邏輯和格局。

今天， 說鄭州主城區(qū)住宅樓盤新房的產(chǎn)品面積供應(yīng)格局。

從房價角度，上文說到鄭州樓市樓盤的單價格局是金字塔型，而非啞鈴型，也不是紡錘型。

事實上，面積，也一樣。

鄭州主城區(qū)當(dāng)下樓盤（在售和待售住宅樓盤）產(chǎn)品面積段供應(yīng)，分為以下六檔：

第1檔：塔尖300平米以上

整體上，這幾年的鄭州樓盤（包括豪宅）的產(chǎn)品面積都有縮小態(tài)勢。

和幾年前遍地大面積豪宅不同，當(dāng)下鄭州在售和待售住宅樓盤有300平米以上產(chǎn)品的盤，僅有北龍湖松苑、北龍湖金橋ONE52兩個（特殊產(chǎn)品除外）。

松苑300平米以上的，是其D戶型和E戶型。在356套總房源中，所占比例挺高的。其D戶型面積是325平米，其E戶型面積是520平米——僅分布在樓王8號樓和12號樓，數(shù)量很少。

金橋ONE52，300平米以上的，很多，占主流。譬如其300平米戶型、340平米戶型，以及650平米的樓王戶型。

除此之外，還有未來天奕的580平米頂層復(fù)式、云端平墅產(chǎn)品和328平米產(chǎn)品，但數(shù)量極少。

據(jù)說，在北龍湖的青風(fēng)院子，現(xiàn)在還有房子沒賣完。也有很多300平米以上的產(chǎn)品。

至于馬上摘地的北龍湖南岸華潤項目會不會有300+平米產(chǎn)品，目前未知。

我認(rèn)為就算有，也不會很多。頂多是樓王樓棟有少量供應(yīng)。

第2檔：塔頂200—300平米之間

在鄭州，戶型產(chǎn)品超過200平米的，絕對算豪宅了。

目前，有戶型建面在200—300平米的盤有：

1、北龍湖片區(qū)：

松苑的除300+平米外的其他全部產(chǎn)品、ONE52除300+平米外的其他全部產(chǎn)品、中海云著湖居南排22#29#28# 的220平米戶型、金茂璞逸縵湖頂復(fù)產(chǎn)品258平米戶型、蘭溪府200平米樓王戶型。

2、高鐵東站東廣場片區(qū)：

大來鄭東壹號院，有218、220、228、240、256、280平米戶型和293平米子母房戶型產(chǎn)品。

一直未現(xiàn)身銷售已為現(xiàn)房的銀河灣的200、230、260平米戶型產(chǎn)品。

下半年現(xiàn)身以及待拿地銷售的楷林住宅項目華潤潤府三期肯定也有200平米以上的戶型產(chǎn)品，只是比例多少未知。

3、老三環(huán)內(nèi)：

中海峯境叁號院高層的205平米戶型、洋房的220/249平米戶型；

未來天奕的221、230、284、286平米戶型；

金投豫發(fā)豫園二期的208、233、237平米戶型；

電建中原華曦府二期分布在樓王10號樓邊戶的225平米戶型。

萬科古翠隱秀二期的249平米戶型。

越秀鄭軌金水觀萃的200平米洋房。

4、金水北+惠濟(jì)大北區(qū)：

金投天寶府的225戶型；分布在樓王7號樓。

鐵建投城發(fā)花棲樾小高層產(chǎn)品的208戶型；

5、高新區(qū)：

正弘序有210、225戶型產(chǎn)品；

朗悅鳳棲雲(yún)階有230戶型；

電建高新華曦府有229戶型。

6、南三環(huán)外：

建中九樾云著的216/256戶型。

7、濱河：

蝶湖書院的226、286戶型。

8、白沙：

鄭東華府的小高層有228戶型、洋房有242戶型。

是的，偌大一個鄭州主城區(qū)樓市，有200—300平米產(chǎn)品配比的，僅有以上20個盤

而且，大多數(shù)只是在樓王位置布局有200+產(chǎn)品，占比并不高，數(shù)量并不多。

200平米以上戶型產(chǎn)品占比相對多（50%以上）的樓盤，僅有松苑、ONE52、大來鄭東壹號院、銀河灣、中海峯境叁號院、未來天奕、萬科古翠隱秀2期、金投豫發(fā)豫園二期。

結(jié)論很簡單，他們主要盤踞在三個位置：

1.北龍湖。2.高鐵東站東廣場。3.金水三環(huán)內(nèi)老城區(qū)核心位置

或者說，也只有這三個位置的盤敢于做大面積豪宅。

至于能不能賣動、賣好，就是另外一回事了。

第3檔：塔肩160—200平米之間

12年前，在鄭州誰家能住上160平米以上的房子，絕對算有錢人家了。后來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和購房邏輯的不同，160平米成為改善房、豪宅的起步款。

譬如，在過去10年北龍湖的發(fā)展歷程中，160平米絕對算起步款——你買北龍湖的房子，面積還不到160平米，你好意思說自己住的是豪宅？

是的，我們經(jīng)常說一個叫“大平層”的概念。

我覺得能稱之為大平層，至少至少得160平米起步。嚴(yán)格意義上講，180平米以上才能稱之為大平層——并且，需要有大橫廳

在我的觀察邏輯里，現(xiàn)在鄭州主流樓盤主流產(chǎn)品在160——200平米之間的盤，大概有:

1、北龍湖片區(qū)：

松苑ONE52沒有200-平米的戶型，這個需要特別說下。

中海云著湖居的169平米戶型占主流，其中間樓王戶型面積為195平米。

金茂璞逸縵湖169、199平米產(chǎn)品占主流。

蘭溪府有160和185平米的產(chǎn)品。

2、高鐵東站東廣場片區(qū)：

大來鄭東壹號院有163、180、187、195平米戶型產(chǎn)品。

銀河灣有180平米的戶型產(chǎn)品。

下半年現(xiàn)身的楷林住宅項目華潤潤府三期戶型面積肯定是160平米起步。

3、老三環(huán)內(nèi)：

中海峯境叁號院無論是其高層還是洋房，最小面積173平米起步。

未來天奕曾經(jīng)有176平米的戶型。有且只有這一個產(chǎn)品面積低于200平米。不過，貌似已賣完。

金投豫發(fā)豫園二期有175-177平米戶型。在其2號樓、3號樓和6號樓。

電建中原華曦府二期有168、170、192戶型。

招商嵩雲(yún)序有166平米的洋房；

越秀金水觀萃有169平米的高層；

通派龍湖中原頌二期有165平米的高層和189平米的洋房；

通派龍湖御潮云上有176平米的高層產(chǎn)品。僅1棟樓，在中間樓王9號樓上。

新盤中，

臺隆龍湖XXXX項目，也有160平米以上戶型，面積大概是176平米，四代宅，分奇偶層兩個戶型；

鑫聯(lián)中原璽的洋房，有170平米戶型；

4、金水北+惠濟(jì)大北區(qū)：

美盛臻灣一品有166平米、174平米戶型；

美盛金水印二期有165平米、181平米戶型；

信達(dá)天樾九章有168平米、188平米戶型；

保利山水和頌有165平米樓王戶型；

越秀金水云啟有189平米樓王戶型；

保利大都匯有180平米戶型；

金投天寶府有179平米戶型；

鐵建投城發(fā)花棲樾有小高層188平米戶型和洋房173平米戶型。

5、高新區(qū)：

正弘序有179平米戶型產(chǎn)品；

朗悅鳳棲雲(yún)階有180平米戶型；

電建高新華曦府有169平米戶型。

中建泊悅府洋房有160、180平米戶型

新盤西美招商雲(yún)啟小高層樓棟里有175平米戶型。

6、西三環(huán)外：

新盤華瑞瓏樾天境有160、180平米戶型.

7、南三環(huán)外：

建中九樾云著有180平米戶型。

新盤綠都悅府的洋房有170平米戶型

8、老經(jīng)開：

金茂越秀未來府有165和168平米產(chǎn)品，在其樓王17# 18# 上。

9、濱河：

蝶湖書院有169平米戶型。

萬祥紫境有179平米戶型。

10、白沙：

城發(fā)和府有172、174、175平米戶型。

鄭東華府小高層有195平米戶型。

新盤錦桐居有160、170平米的小高層產(chǎn)品。

11、龍子湖片區(qū)

蘭溪書院有185平米戶型。

我費了九牛二虎之力終于把這些數(shù)據(jù)統(tǒng)計了出來。

你會發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，對于這么多盤里，很多160-200平米的產(chǎn)品，大多存在于樓王樓棟中，或者高低配的洋房產(chǎn)品里。

但，我研究跟進(jìn)的結(jié)果是：很多硬配置的大面積產(chǎn)品，其實并不好賣。大多剩余的庫存產(chǎn)品里，以大面積產(chǎn)品為主。

這一點，值得開發(fā)商警惕！！！

第4檔：塔胸143—160平米之間

為啥會出現(xiàn)這么小范圍的面積段？

就是曾經(jīng)歷史上144平米限制。

導(dǎo)致，市場上曾經(jīng)以144平米以上和144平米以下作為改善產(chǎn)品的一個分界線。

我研究了鄭州樓盤的供應(yīng)，這個面積段的樓盤數(shù)量，其實和第三檔的范圍差不多。

具體我就不一一列舉了。

第5檔：塔腰100—143平米之間

這個范圍，是目前鄭州住宅樓盤供應(yīng)的主流。

也就是所謂的剛需、剛改盤。

其中，這個100平米，就相當(dāng)于當(dāng)年的89平米小三房。

目前市場主流供應(yīng)，特別是新盤供應(yīng)里，100平米以下的產(chǎn)品很少很少了。

這只說明一個問題：房價便宜了，買房人的起步標(biāo)準(zhǔn)高了！

我想說，當(dāng)年我買的第一個房子，也只是85平米的小三房。

這個范圍的名單，我也不一一列舉了。

這是當(dāng)下的主流區(qū)間。

第6檔：塔基100平米以下

如前文所講，當(dāng)下100平米以下的住宅戶型產(chǎn)品，很少很少了。

在新樓盤供應(yīng)里，100平米以下產(chǎn)品幾乎絕跡。

好神奇。。。

好了，以上就是當(dāng)下鄭州樓市住宅樓盤產(chǎn)品面積段供應(yīng)的格局。

來，再回顧下這個圖：

我想給各位說：

很多人夢想住大房子。其實啊，根據(jù)個人需求和資金實力酌情選擇吧。

大房子也未必如各位想的那么美好。

如果家庭人口沒那么多，真的沒必要住那么大。

特別是目前四代宅得房率高的情況下。

200平米以上的房子，放眼全國都是很少人才能買得起才能住得上的。

我們也沒必要焦慮。

事實上，100—143平米的房子，對于大多數(shù)家庭已經(jīng)足夠住了。

有時，房子太大了，空落落的。

臥室太大了，反而睡覺睡不踏實。

真的。

我給各位算個賬：

200平米以上的房子，以單價2W算，總價需要400萬；以單價2.5W算，需要500萬算。也就是說，在鄭州你想住200平米以上房子，總價基本得400萬+。而且，好房子的200平米，必須得500萬+

至于北龍湖的洋房豪宅，200平米以上的產(chǎn)品，單價基本4W起步，總價得800萬+

160平米以上的房子，以單價1.8W計算，基本上得288萬。再貴一點，基本總價區(qū)間在300-500萬

143平米的房子，以單價1.5W計算，基本得215萬。再貴一點到2萬，總價是286萬。總價區(qū)間在200-300萬

再往下，100-143平米之間，以單價1.2-1.5計算，總價區(qū)間在120—200萬之間。

余下的，就是總價120萬以下的。

再便宜點，就是100萬以下

這，就是鄭州房子的總價格局。

你的買房預(yù)算多少？

你要買的房子在哪個單價檔位？

你要買的房子在哪個面積檔位？

你要買的房子在哪個總價檔位？

你自己找好自己的單價檔位、面積檔位總價檔位

然后，買房的邏輯就簡單了。

然后，你就不煩惱了。

然后，降欲，你的人生就幸福了。

本文完。