摘要

繼4月10日喬司單元宅地被綠城以溢價23.33%攬入之后，臨平新城"趁熱打鐵"再推一宗核心區宅地。這塊位于良熟片區、緊鄰地鐵18號線文正街站的56畝寶地，起拍樓面價僅9000元/㎡，起拍總價約6.05億元。5月19日正式出讓，誰將成為最終贏家？

地塊出讓概況

地塊基本信息

根據《杭州市國有建設用地使用權掛牌出讓公告》（杭規劃資源告[2026]R008號）及《杭政儲出[2026]28號地塊出讓須知》，地塊核心指標整理如下：

從規劃指標來看，地塊為住宅（設配套公建）用地，容積率1.6-1.8屬于中低密度開發區間，建筑密度不大于20%保證了較高的綠化空間，建筑限高60米對應約18-20層的高層產品形態，且住宅不低于12米的下限設定為開發商留出一定產品靈活度。起始樓面價9000元/㎡在當前臨平新城核心區的土地市場定位屬相對合理起拍水平。

周邊配套分析

（一）交通配套

軌道交通方面：地塊距離在建杭州地鐵18號線文正街站約500-700米，待18號線通車后，一站即可換乘3號線，與杭州城市核心區實現快速聯動。同時，地塊距高鐵臨平南站約2公里，通勤便捷度良好。

快速路網方面：地塊西側距離留石高架路約500米，板塊縱向有留石高架、秋石高架、東湖快速路，橫向有石大快速路，同時周邊還可接入杭浦高速、杭甬高速，分別可通往武林、錢江新城、蕭山等主要城市板塊，自駕通勤能力較強。

（二）教育配套

地塊周邊教育資源相對豐富，形成了從學前到中學的較完整教育配套網絡：

• 北側緊鄰汀城小學（30班·約4萬㎡·主體已完工）

• 東側一路之隔臨平信達外國語學校

• 西面華二信達學校（小學36班+初中48班）

• 板塊內天長世紀小學、光華外國語、臨平一中等

（三）商業配套

3公里生活圈商業配套多元化：臨平銀泰inPARK、余之城、華元歡樂城、良熟生活廣場、七彩星商業中心、天都里、藝尚小鎮。

其中藝尚小鎮作為國家級服裝科研平臺匯聚地，集聚千余家品牌企業，是臨平新城北翼的核心產業地標。

（四）醫療配套

周邊醫療配套包括臨平區第一人民醫院（約3.4公里）、臨平區婦幼保健院等，就醫便利性較好。

（五）南側TOD項目共享配套

地塊南面緊鄰喬司車輛段上蓋綜合體項目，該項目是杭州首個采用"蓋上蓋下一體化出讓"模式的車輛段TOD項目，總用地面積約29萬㎡。

根據規劃，項目共建設60幢3層排屋、10幢4層排屋、16幢5層疊墅、21幢7-9層小高層住宅，共計107幢建筑，并配建鄰里中心、幼兒園、九年一貫制學校及公園綠地等公共服務設施。對本宗LP0101-19地塊而言，南側項目豐富的公共配套近在咫尺，未來可形成高度共享，極大提升居住品質與生活便利度。

區域市場表現分析

臨平新城新房月度供求走勢

據克而瑞數據分析，臨平新城近15個月新房成交走勢呈現顯著波動特征。

臨平新城新房月度成交規模整體處于較低位運行區間，月均成交套數約2套，月度成交面積大多分布于100-450㎡區間。2025年1月受備案節奏影響成交相對居前（8套、902㎡），其后月度成交套數回落至1-3套的小幅震蕩區間。2026年3月僅錄得1套別墅成交，成交均價受產品結構影響達到68375元/㎡，為統計周期內最高點。剔除別墅單月拉升因素后，普通住宅主流成交均價在22898-34398元/㎡之間波動，符合板塊次新項目價格帶。

標桿項目及在售項目表現

中駿鼎湖未來云城作為板塊內唯一有新增供應的標桿項目，成交均價23549元/㎡，套均價387.36萬元/套，供求比1.76，是板塊當前主流定價錨點。理想臻品成交均價高達44810元/㎡，顯示板塊頂端改善產品價格支撐力強；首創禧瑞江南、中交悅美廬分別以32024元/㎡、29835元/㎡位于次新項目合理價格帶；中交理想時代芳華21315元/㎡定位剛需剛改過渡段。整體形成從2.1萬至4.5萬元/㎡的完整價格梯度。

周邊地塊樓面價參考

2026年4月10日：臨平新城核心區喬司單元LP020403-02-01地塊（臨近地鐵9號線喬司站，容積率1.5）由綠城旗下杭州綠城浙超置業有限公司以總價5.29億元競得，成交樓面價12950元/㎡，溢價率23.33%。

二手房掛牌參考

地塊附近有良語云縵、中交悅美廬、翡麗云邸、香悅和鳴府等小區，均為近兩年交付的次新房，目前二手房掛牌價格為2.6萬-3萬元/㎡，與當初新房限價基本持平。待地鐵18號線通車后，板塊宜居度有望進一步提升。

研判：這塊地值得期待嗎？

綜合上述掛牌信息及配套、市場數據，對本次LP0101-19地塊給出簡要研判如下：

區位價值：核心區+TOD，綜合價值突出

地塊位于臨平新城核心區良熟片區，地處板塊西南邊緣。臨平新城所屬的臨平數智城已被正式確定為重點發展區塊，全面上升為市級戰略，是杭州"城東新中心"的重要戰略空間。

地塊緊鄰在建地鐵18號線文正街站，距高鐵臨平南站約2公里，北側緊鄰汀城小學（30班，主體結構已完成），東側一路之隔為臨平信達外國語學校，教育配套環伺；南側緊鄰喬司車輛段上蓋綜合體TOD項目，未來可共享豐富公共配套，區位綜合價值突出。

產品預判

地塊容積率1.6-1.8、建筑限高60米、建筑密度不大于20%，在住宅不低于12米的下限約束下，較大概率以高層為主力產品形態（對應約18-20層）。67253.4㎡的建筑面積可支撐約6-8棟高層住宅布局，結合周邊良語云縵、中交悅美廬、翡麗云邸、香悅和鳴府等次新小區2.6萬-3萬元/㎡的二手掛牌價，產品定位應聚焦于改善型客群。

價格預期

起始樓面價9000元/㎡相對周邊板塊處于合理起拍水平。參考2026年4月10日喬司單元LP020403-02-01地塊溢價23.33%、成交樓面價12950元/㎡的最新成交案例，以及2024年12月喬司新城中心區E1-2-02地塊（樓面價18307元/㎡，溢價率48.83%）的歷史成交，本地塊成交樓面價存在一定上行空間。

競拍熱度預判

從市場基本面看，多重因素共同推動板塊熱度延續：

土地市場補倉需求釋放：根據"杭州土拍熱度延續：西湖區地塊溢價率近60%"報道，4月10日土拍平均溢價率超30%，2026年一季度供地稀缺，房企補倉意愿強烈。

配套成熟度高：地鐵18號線、TOD共享配套、優質教育、成熟商業圈三維聯動，提升地塊吸引力。

產品形態較為靈活：容積率1.6-1.8區間為開發商提供較大的產品設計自由度，利于打造差異化改善產品。

綜上，地塊5月19日出讓結果值得市場重點關注。在房企補倉意愿持續強勁、板塊土地市場熱度延續的背景下，本宗地塊大概率獲得積極響應，實際成交樓面價或在起拍價基礎上實現一定幅度的溢價成交。

本文由克而瑞杭州分析師王義文，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的行業Skills( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰寫 ，來感受下產品的細節。

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