中鐵青云國樾承諾“不封陽臺”，留下了蓋章文件

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

前幾天，中鐵工投請了幾波大V，為北京順義新盤造勢。

同步釋放出了兩個信息：

1、案名：青云國樾；2、四張外立面效果圖。

它的案名，倒是挺震撼的。

青云，出自自唐代王勃《滕王閣序》名句：“窮且益堅，不墜青云之志”，強調在逆境中堅守理想的精神。

這家央企，初入地產賽道，就懷揣著青云之志，花姐十分佩服。它是中鐵股份旗下的全資子公司，主營業務是水務環保與基建領域。

4月17日，青云國樾領取了規劃證，并更新了一版報規圖。

兩個半月前，中鐵工投以28.1億元底價，摘得新國展03、04、05地塊，住宅部分樓面價約3萬元/㎡。

青云國樾的開發速度，快得出奇。甚至比那些著名的地產商，還更懂“高周轉”。

規劃證到手的它，隨即正式公布了主要戶型圖。

這表明，中鐵工投董事長張學軍的前期準備工作，做得真好。

鐵工投的小慶幸

對于公眾的反饋意見，中鐵工投拿出了央企該有的態度。

它發出的反饋意見通告，是蓋章版的，落款時間：2026年4月10日。

這種做法，在北京樓市僅見。

公眾對青云國樾關心的，主要涉及四個方面問題：1、對北側住宅樓的日照影響；2、陽臺封閉；3、建筑高度；4、機械車位。

先聊聊它的日照問題，設計師不可能犯低級錯誤，所以一定是過關的。

更何況，青云國樾的設計單位，是大名鼎鼎的維拓時代——收費641.7萬元，老板叫孫祥恕。

這一點，北側的滿庭芳嘉園和楓泉花園的業主們，不用擔心。

對于中鐵工投而言，十分慶幸這兩個老盤，第一排建筑是商業樓。

否則，花姐估計，中鐵工投不敢拿這塊地了。

車位緊張探源

青云國樾的車位，比較緊張。

新報圖紙，詳細披露了它的車位構成：總機動車位946輛，地上68輛，地下878輛。

其中，地下車位分四類：普通車位153輛，充電樁車位380輛，無障礙車位10輛，機械車位336輛。

機械車位，正是被群眾所關心的，占總車位的38.3%。

為什么要設這么多的機械車位？

青云國樾地下只有一層，高6.3米，機械車位節省空間，比再挖負二層要省許多錢。

此外，青云國樾地上設有68個車位，待交付之后，大概率會變成綠地。

整體上看，青云國樾的停車位比較稀缺。

幸好，青云國樾把東西地塊的地下連通了，省去了兩個車庫出入口，否則，車位更緊張了。

在北京，這種設地上停車位的樓盤還有：

住總青年ONE、金茂滿曜、朝棠攬閱、長安華曦府金安、城建龍樾海序、中海玖樹滿和、方程國賢府、北京建工花鄉項目等。

它們的小區，不可能人車不分流。

配電室入地確定

青云國樾的新圖紙，還披露了一個重要信息：

有關配電室的去向。

東西兩個地塊，在地下一層，各設了一個配電室，共計555平米。

不僅如此，它還把100平米的便民菜店、50平米的便利店和快遞服務站，也設在地下了。

對比昌平的龍樾海序，青云國樾直接標出了配電室的去向，沒有含糊其辭。

去年12月1日，《北京市居住公共服務設施配置指標》、《北京市居住公共服務設施配置指標實施意見》(京政發[2025]25號)開始實施。

里面的配置指標提到：落實防澇風險評估及防控措施，經相關部門審查同意后，配電室可在地下一層設置。

龍樾海序成了第一個吃螃蟹者。后來，方程國賢府、北京建工花鄉項目、青云國樾、北投置業等，紛紛跟進。

配電室入地，為青云國樾帶來的好處有：

1、增加了可售住宅面積的貨值，至少可以多出五、六套住宅的的貨值，約3000萬元；

2、讓樓棟更好排列，減少了不利因素。

對于青云國樾詳細披露配電室信息，花姐為之點贊。

部分樓棟層高3.1米

對比青云國樾兩版圖紙，第一版真的太潦草了。

潦草到，沒有門頭高度，沒有人防出入口高度，沒有建筑高度，沒有消防高度，沒有室內外標高，只有最高點高度。

新圖紙，把一些“高度”補了。

但，建筑高度沒有明說。卻補了北面的檐口高度、室內標高、絕對標高等。

雖說圖紙上標出了最高點，那是首都機場對周邊建筑高度的設計要求，并非用它來計算層高的。

這種做法，曾在昌平的住總清樾府、海淀的保利熙瑞出現過。

有關青云國樾的層高，花姐是這么推測的：

層高3.1米的樓棟是：西區的3#、6#和8#，東區的4#、5#和6#，其余樓棟的層高為3米。

承諾不封閉陽臺

青云國樾的贈送面積情況，既清楚，又模糊。

第一版圖紙上，絲毫沒有陽臺和設備平臺等畫線。

大家猜測它有內嵌式陽臺和防火挑檐，完全是通過那張外立面圖。

這種圖紙披露手法，不太規范。

新版圖紙和官方戶型圖的發布，青云國樾的贈送手法，也就正式亮相了。

1、南向。每款戶型是通面陽臺，由內嵌式陽臺+防火挑檐組合，進深1.5米至1.8米不等；

2、北向。設備平臺+防火挑檐組合，進深0.75米到1.65米不等。

這些贈送面積，會封閉嗎？

群眾的眼睛，一直在盯著。

中鐵工投那份蓋章的通告，白紙黑字的寫道：“本項目開敞陽臺、設備平臺、防火挑檐均按規劃許可進行建設，不可封閉。”

這就是證據。

"剛需+改善"產品組合

當青云國樾的贈送手法確定后，戶型面積就基本確定了。

它正式公布的4款戶型為：79平米、92平米、108平、120平米；另外，還有兩款約128平、139平戶型圖，未公布。

其中，79平米110戶，92平米214戶，108平米151戶，120平米228戶，128平20戶，139平米80戶。

從戶型配比看，青云國樾由剛需與改善產品組合。而西北面的保利星宸和熙，定位為純改善。

星宸和熙2024年7月開盤，總供應270套，成交均價約5.8萬元/平。

它三種戶型面積：100-110平米56套、110-120平米40套、120-130平米108套、140-150平米66套。

這兩個盤的定位，是有差異的。

花姐預測，青云國樾的售價，大概在5.8萬元/平米左右。

中鐵工投開發領域的處女作，就有2.8萬元/平米的縫差，利潤還是不錯的。

不過，有分析人士指出，青云國樾西南角的0005酒店地塊，直接拉高0003、0004住宅的拿地成本，經營樓面價已逼近乃至超過了4.68萬元/平米。另需考慮文旅酒店的長期持有成本，固定資產折舊費、攤銷等，實際經營樓面價已遠遠地超出了5萬元/平米。