2025年，百強房企銷售同比下滑超20%，房企利潤集體承壓，整個地產(chǎn)行業(yè)都在問同一個問題：下一步怎么走？

就在這個節(jié)點上，保利發(fā)展最近發(fā)出一份重磅報告《2025-2026年不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》，同時發(fā)布2025年度業(yè)績，在濤哥看來這兩份報告——一個指明方向，一個給出答案。

保利發(fā)展在白皮書中提出：市場已進入“止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期”，行業(yè)的底層邏輯正發(fā)生根本性改變，從“造房子”升維到“造生活”。

年報則以“七個第一”的穩(wěn)健底色證明他們沒有空談，而是已經(jīng)在用實際行動穿越周期——

營收第一：全年營收達3081億，行業(yè)唯一營收破3000億；

業(yè)績第一：全年銷售額2530億，連續(xù)三年行業(yè)第一；

回款第一：回籠2589億，回款率102%，連續(xù)三年超100%；

在手現(xiàn)金第一：現(xiàn)金達1229億，行業(yè)最高的安全墊；

權(quán)益拿地面積第一：權(quán)益拿地415萬方，持續(xù)加碼核心城市；

融資成本最低之一：融資成本僅2.72%，并列頭部房企最低；

頂豪影響力第一：2025年全國7個百億豪宅，保利發(fā)展一家獨占2席。

在濤哥看來所有這些成績中，最后一個“頂豪影響力第一”最為重磅——代表保利發(fā)展真正從“規(guī)模引領(lǐng)”邁向“產(chǎn)品引領(lǐng)”。

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七個第一背后，是產(chǎn)品主義的勝利

保利發(fā)展在《2025-2026年不動產(chǎn)白皮書》中對行業(yè)趨勢做出了清晰的判斷——

市場需求回歸理性，客戶只為真正優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品買單，能力驅(qū)動取代資源驅(qū)動，極致專業(yè)力成為企業(yè)立身之本。

保利發(fā)展2025年業(yè)績恰恰驗證了這一判斷。七個第一的背后是一條清晰的因果鏈——

業(yè)績的領(lǐng)先，源于核心城市的領(lǐng)先；核心城市的領(lǐng)先，源于產(chǎn)品的領(lǐng)先；而持續(xù)加碼核心城市土地，奠定了未來的長期競爭力。

1）業(yè)績的領(lǐng)先，源于核心城市的領(lǐng)先

2530億銷售額、2589億回籠資金、102%回款率——這些數(shù)字的背后，是保利在核心城市的壓倒性優(yōu)勢。

2025年，保利核心城市銷售貢獻占比92%，連續(xù)三年保持90%以上高位。核心城市整體市占率達7.9%，同比提升0.8個百分點，10個城市市占率超過10%。

去年保利發(fā)展在廣州銷售金額約500億，包攬廣州銷售金額與銷售面積TOP1，其商品住宅市占率高達23%，7個項目躋身全市TOP20。

上海銷售金額約390億，位列上海市TOP3，操盤面積排名第一；北京銷售金額超160億，穩(wěn)居TOP10；在一線城市實現(xiàn)全面領(lǐng)跑。

在更多核心城市，保利同樣拿下了領(lǐng)先身位，佛山約150億，奪得"四榜冠軍"；成都破100億元，穩(wěn)居第一梯隊；三亞破100億，市占率約27%穩(wěn)居市場第一。

核心城市的領(lǐng)先意味著什么？意味著最挑剔的客戶、最激烈的競爭、最殘酷淘汰賽。能夠在核心城市取得優(yōu)勢，本身就是實力的證明。

2）核心城市的領(lǐng)先，本質(zhì)上是產(chǎn)品的領(lǐng)先

核心城市客戶是最挑剔的，他們見過了最好的產(chǎn)品，有最多元的選擇，也最不容易被打動。保利之所以能夠在一二線核心城市持續(xù)領(lǐng)跑，根本原因在于產(chǎn)品力的躍遷。

2025年全國7個百億級豪宅，保利獨占2席：廣州玥璽灣全年網(wǎng)簽142.7億，上海世博天悅?cè)赇N售107.5億，兩個項目最高單價均突破30萬/m2。兩大頂豪作品逆市熱銷，證明保利高端產(chǎn)品力得到市場塔尖客群的認可投票。

而在更多核心城市，保利項目也往往都成為市場引領(lǐng)者：三亞保利天珺銷售64億，成為海南三冠王；西安保利天珺全年銷售31.4億，位居全市單盤第二；成都保利花照天珺創(chuàng)造半年四開四罄紀錄。

當其他房企還在靠降價促銷應對市場下行時，保利則通過產(chǎn)品進化逆市跑贏市場，紅盤頻出現(xiàn)象級業(yè)績表現(xiàn)，證明市場對保利產(chǎn)品力真金白銀的認可。

3）持續(xù)強化產(chǎn)品領(lǐng)先，是保利的長期競爭力

產(chǎn)品領(lǐng)先不是一錘子買賣，而是需要持續(xù)投入與迭代。2025年保利在拿地端精準聚焦——權(quán)益拿地面積415萬方，行業(yè)第一；新增土儲99%位于核心城市。

這種“只買核心城市核心板塊”的拿地策略，確保新增項目的去化率與利潤空間，也為后續(xù)的高端產(chǎn)品布局奠定基礎(chǔ)。

年報顯示保利去年獲取項目中28個實現(xiàn)“當年拿地、當年開盤”，貢獻簽約金額超200億，體現(xiàn)出極高的投資兌現(xiàn)度和經(jīng)營效率。

這就代表著，盡管保利發(fā)展2025年財報同樣面臨利潤下滑壓力，但這更多是2021-2023年行業(yè)調(diào)整周期資產(chǎn)減值的影響——

隨著核心城市高能級項目利潤逐步結(jié)轉(zhuǎn)，保利發(fā)展利潤表現(xiàn)未來將有望穩(wěn)步回升。

更值得關(guān)注的是，產(chǎn)品力快速進化背后，保利正在很多重點城市實現(xiàn)“彎道超車”。

2026年一季度保利浙江項目集體登頂：杭州天珺斬獲杭州市十區(qū)新建商品住宅成交金額TOP1，杭州天奕包攬成交套數(shù)TOP1及3月銷售套數(shù)、金額雙料冠軍，溫州天曜序登頂溫州市商品住宅成交金額TOP1。

這又釋放了一個強烈的信號：保利發(fā)展的產(chǎn)品主義，不僅實現(xiàn)業(yè)績的領(lǐng)先，更成為逆市向上的“進攻”優(yōu)勢，未來可期。

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造生活的實踐，中國好房子天花板

白皮書指出，保利發(fā)展以“好生活”為綱，提出“好產(chǎn)品、好服務、好生活”的三好體系，實現(xiàn)從“造房子”到“造生活”的根本跨越。2025年保利的實踐正是對這一理念的全面落地——

從定義中國好房子天花板，到構(gòu)建體系化的產(chǎn)品能力，再到讓更多人住上好房子，保利發(fā)展正在用行動回答“造生活”這個時代命題。

1）好房子天花板：央企擔當定義“中國封面”

這幾年濤哥一個明顯的感受是；保利發(fā)展正在全國獲取最頂級土地，打造“中國封面”作品，樹立中國好房子天花板的標桿樣本。

廣州玥璽灣——2025年全國首個首開破百億項目。位于珠江新城、金融城、琶洲三大CBD幾何中心，正對琶洲國際會展中心，是“世界看向廣州的第一眼”。

作為保利發(fā)展1號作品，以200分投入打造，11米全域抬板、6000㎡地上立體藝術(shù)會所、八衡健康科技系統(tǒng)……每一處都在刷新行業(yè)的最高標準。

上海世博天悅——長三角頂豪的價值天花板。世博濱江核心，距黃浦江僅80米，一線江景無遮擋，最高單價30.27萬/㎡刷新了華東地區(qū)新房單價紀錄。

去年加推的樓王「世峯」打造高定換膚裝標、500㎡一戶一定制超級大平層，開創(chuàng)上海頂豪“全維定制”先河，整盤累計去化已達240億。

廈門御宸天悅——中國灣海豪宅新標桿。五緣灣一線海景，前期無展示區(qū)、無樣板房就實現(xiàn)累計銷售近30億，證明保利發(fā)展“豪宅專家”印象已深入人心。

以世界國風的全新審美，將閩南文化與國際度假風情完美結(jié)合，60米無邊際泳池的海天一色極其驚艷，成為福建唯一入選中國房協(xié)首批“好房子”設(shè)計示例的項目。

三個作品，三座城市，三種封面，但內(nèi)核一致——用極致產(chǎn)品力，定義中國好房子天花板，為每一座城市打造引領(lǐng)時代的標桿作品。

2）體系化產(chǎn)品力：成功不是偶然，而是必然

在各大城市高端產(chǎn)品引領(lǐng)的背后，保利發(fā)展已經(jīng)形成一套可復制、可迭代的體系化產(chǎn)品打造能力——

六維標準，定義好房子的"保利刻度"。白皮書提出"耐久、舒適、綠色、智慧、精美、溫情"六維標準，是保利在國家標準基礎(chǔ)上實現(xiàn)全維度升級，將"好房子"從模糊的感知，變成可量化、可驗證的評價體系。

科技系統(tǒng)，重新定義居住性能。衡溫、衡濕、衡氧、衡凈、衡潔、衡靜、衡光、衡壓等不同緯度的科技應用，打造健康舒適的居住環(huán)境，引領(lǐng)人居生活品質(zhì)的全面升級。

文化賦能，讓建筑成為城市的精神載體。廣州玥璽灣融合廣府文化，杭州天珺融入江南茶、玉和江潮元素，廈門御宸天悅致敬閩南文化——正如白皮書所言，好房子要滿足情感歸屬和文化認同，讓居住者找到文化根脈的延續(xù)。

極致服務，從交付到運營的全周期陪伴。保利物業(yè)“東方禮遇”高端服務體系提供管家式專屬服務，實現(xiàn)從購房到入住的全周期陪伴。交付力獲評中指研究院行業(yè)TOP1，客戶滿意度提升至87%。

可以看到，從產(chǎn)品標準的構(gòu)建、到科技系統(tǒng)的應用、到文化價值的融入，到交付與物業(yè)服務的同步進化，保利發(fā)展產(chǎn)品力躍升形成系統(tǒng)性閉環(huán)，讓項目成功成為必然。

3）打造全民好房：讓每一類客群都能住上“好房子”

白皮書指出，不同層級的消費需求，要有不同的“好房子”產(chǎn)品滿足。

保利發(fā)展基于海量客戶調(diào)研數(shù)據(jù)，將主流需求分為“首次置業(yè)、功能改善、品質(zhì)改善、高端改善”四種類型，形成全周期產(chǎn)品體系，覆蓋首次置業(yè)到頂級豪宅的全客群需求。

在保利看來，品質(zhì)時代是人人都能住上好房子的時代。保利發(fā)展用全產(chǎn)品線的體系化能力，讓“好房子”從塔尖走向大眾，從“造房子”真正升維到“造生活”。

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未來發(fā)展方向，三大主業(yè)協(xié)同飛輪

保利發(fā)展在白皮書中提出，中國不動產(chǎn)行業(yè)正進入“開發(fā)+經(jīng)營+服務”協(xié)同發(fā)展的新階段。

保利發(fā)展不僅在產(chǎn)品端實現(xiàn)了突破，更在戰(zhàn)略層面完成了升維，正在從單一的住宅開發(fā)商，轉(zhuǎn)型為“美好生活服務商”和“城市運營商”。

1）三大主業(yè)協(xié)同：構(gòu)建可持續(xù)增長飛輪

以不動產(chǎn)開發(fā)提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以不動產(chǎn)經(jīng)營實現(xiàn)資產(chǎn)增值，以不動產(chǎn)綜合服務創(chuàng)造長期價值——三者協(xié)同，構(gòu)建起保利的全新發(fā)展格局。

開發(fā)端，聚焦核心城市核心板塊，堅持"以銷定產(chǎn)"，2025年新增土儲99%位于核心城市，全年拓展總地價791億，同比增16%，一二線城市占比超90%。

經(jīng)營端，在營資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)步提升，實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營收入51.4億，累計開業(yè)面積630萬方，有序推進商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報，打通“投-融-管-退”閉環(huán)。

服務端，保利物業(yè)收入171.3億，商業(yè)、酒店、會展等多元業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展，保利世貿(mào)博覽館全年完成82場展會，出租率穩(wěn)居同類型場館行業(yè)前三。

三大主業(yè)不是簡單的業(yè)務疊加，而是相互賦能的增長飛輪——開發(fā)提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，經(jīng)營實現(xiàn)資產(chǎn)增值，服務創(chuàng)造長期價值，REITs打通退出通道，資金回流反哺開發(fā)。

這個閉環(huán)一旦跑通，保利就不再是一家依賴銷售規(guī)模的開發(fā)商，而是一家擁有持續(xù)現(xiàn)金流的“不動產(chǎn)運營商”。

2）全方位好生活：從經(jīng)營房子到“經(jīng)營生活”

保利以“好生活”為綱，通過“住區(qū)-社區(qū)-城區(qū)”三維運營，整合商業(yè)、養(yǎng)老、文旅等多元業(yè)態(tài)，打造15分鐘生活圈——標志著保利正在從“經(jīng)營房子”到“經(jīng)營生活”的根本轉(zhuǎn)變。

例如三亞保利海晏仁境，將服務邊界擴展到社區(qū)之外，從接送機到301醫(yī)院綠色通道，從瑰麗酒店專屬禮遇到社區(qū)商業(yè)街的黑珍珠餐廳，構(gòu)建“無邊界的生活特權(quán)圈”。

這種從“物”的維護延伸至“人”的圈層與精神生活的服務深度，才是“好生活”的真正含義。

3）持續(xù)組織變革：為未來發(fā)展保駕護航

2026年開年，保利發(fā)展率先落地一系列組織與人事調(diào)整，打響新年房企組織變革第一槍。

總部上升到“不動產(chǎn)經(jīng)營”的更高維引領(lǐng)，地區(qū)公司“單盤主義”敏捷化實踐，形成“精總部、強一線、深專業(yè)”組織進化，與三大主業(yè)戰(zhàn)略高度匹配。

在人才機制上，“業(yè)績導向”的任用原則、“給年輕人機會”的梯隊建設(shè)、“能上能下”的市場化機制，構(gòu)建起極具凝聚力和戰(zhàn)斗力的團隊，也為未來新發(fā)展階段奠定了組織與人才保障。

保利發(fā)展董事長劉平曾說：“保利發(fā)展目標是綜合實力的領(lǐng)先，是硬實力、軟實力都過硬的第一。”

從規(guī)模之王到產(chǎn)品之王，從造房子到造生活，從開發(fā)為主到三大主業(yè)協(xié)同——保利發(fā)展底層邏輯已經(jīng)變了，而這個變化的方向，正是行業(yè)未來的方向。

2025年，保利發(fā)展交出的這一份高質(zhì)量答卷——不僅繼續(xù)穩(wěn)健領(lǐng)跑，更是用“產(chǎn)品主義”為未來作答。

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