貝殼房評丨因降價被“逼?！保可虾Ｆ珠_云璟開發商不能一降了之

近日，上海樓市發生了一件極具標志性的事件：曾經的“中環神盤”浦開云璟，在過會后因降價引發風波而被迫取消開盤，這也成為上海樓市首個過會后取消開盤的新盤。

一個簡單的“降價”行為，為何會引發如此劇烈的連鎖反應？這背后折射出的，不僅是開發商與業主的利益博弈，也是房地產調整周期中市場買賣主體應承擔的風險和責任再平衡。

圖/浦開云璟公眾號截圖

在討論這場風波之前，必須先厘清一個根本問題：開發商能否自主降價？

答案是肯定的。根據《中華人民共和國價格法》及相關法規，商品房實行市場調節價，開發商作為市場主體，享有自主定價權。在供需關系發生變化、庫存壓力增大的背景下，“以價換量”是正常的商業邏輯。

法律層面，降價不違法。但這并不意味著開發商可以“隨意”降價。

在實際操作中，一道隱形的政策關卡依然存在——備案價。雖然多數城市取消了“限跌令”，但是，備案價是一道隱形的“關卡”。從含義上就可看出，備案價 是指房地產開發企業在銷售新建商品房前，向當地住建或價格主管部門申報并經審核通過的房屋銷售價格。其次，就是網簽價，通常來說，網簽價格不得低于備案價的一定比例。

回歸到浦開云璟的個案，該樓盤此次過會的備案價為8.5萬元/平方米，相比于此前的9.2萬元/平方米，每平方米降了7000元。值得注意的是，這是已經通過主管部門審核的備案價。

事實上，浦開云璟并非上海新盤下調備案價的孤例。隨著市場的調整，近兩年來不少新盤二次加推時備案價會下調。比如，楊浦區的中海云邸玖章二期過會均價105000元/平方米，較首次開盤下調8.62%。再如，同是浦發旗下的浦發·上品一批次于2023年年底開盤，均價62000元/平方米；2025年9月二批次入市時，均價降至60057元/平方米，降幅約3.1%。這是時間跨度較長的降價案例，反映了市場趨冷、去化困難之下價格端的“隨行就市”。

究其原因，浦開云璟的暫停開盤，根源不在“降價”本身，而在于降價的方式與時機，引爆了前期積累的所有矛盾。

首先，品質問題早已埋下“不滿的種子”。老業主的憤怒，并非始于降價那一刻。在此之前，浦開云璟就因地下車庫滲漏、外立面粗糙、新風系統形同虛設等質量問題被多次投訴，甚至被上海住建委列入“問題突出工地”名單。

其次，口頭承諾的破裂，構成了“背刺感”。比品質問題更致命的，是信任的崩塌。據業主反映，在降價前不久的一次協商會上，開發商代表曾明確承諾“后續銷售不降價、不分銷”。然而承諾言猶在耳，降價已然落地。

這種“口頭契約”的破裂，讓業主感受到的不是市場風險，而是被欺騙。當開發商先違背了溝通中的基本誠信，再要求業主嚴守合同條款，這種“雙標”自然激化了矛盾。

因此，浦開云璟此次被迫取消開盤可以歸結為兩點：品質不過關，是“因”；降價無預期管理，是“導火索”。兩者缺一不可。

對于老業主而言，不能一降價就維權，契約精神是雙向的。

從法理上講，如果合同中沒有“保價條款”，房價下跌屬于正常的市場風險，業主理應自負盈虧。過去房價上漲時，沒有人把增值部分退給開發商；如今下跌了，就要求退房補差價，這本質上是一種“只賺不賠”的單邊思維。

在浦開云璟案例中，有業主說開發商曾經“口頭承諾”不降價，值得注意的是，這種“口頭承諾”沒有白紙黑字寫下來，后期維權或也存在舉證困難等問題，所以，開發商的口頭承諾并不能輕信。無論是購房者還是業主，在與開發商交涉時，一方面需要留足證據，另一方面，還要在合同上進一步明確“保價”等約束條款。

真正的契約精神，是承認房子的商品屬性，接受市場的雙向波動。業主維護權益的矛頭，應當對準合同約定的質量缺陷、交付延期、配套缺失，要求整改和賠償，而不是對準“降價”這個市場行為本身。

浦開云璟的案例對市場是一次告誡：對于開發商來說，應該守住品質與誠信的底線，對于購房者來說，房價有漲有跌，應該守住契約與理性的底線。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶