買地可“拼團” 支付可分期：佛山土地新政破解企業用地難

南方財經記者 吳蓉 佛山報道

近日，佛山發布《關于深入推進土地要素市場化配置改革的實施意見》，一口氣推出24條改革措施：支持帶建（構）筑物出讓土地、工商業用地到期可彈性續期、企業可組團拿地分別確權、低效工業用地可分割轉讓、產業用地可享七折優惠等“組合拳”，形成了一套從增量到存量、從大企業到小企業、從短期降成本到長期穩預期的完整鏈條。

佛山此次政策的一大亮點，即帶建（構）筑物出讓土地。這意味著，佛山即將打破一個被執行了近三十年的行業慣例——凈地出讓。

所謂“凈地出讓”，指政府在出讓土地前，已完成該地塊的全部前期開發整理工作，將“干凈”的土地直接交給開發商使用。長期以來，受制于“凈地”出讓的硬性約束，因企業資金鏈斷裂產生的“爛尾樓”或低效閑置廠房無法單獨轉讓，造成巨大的資源浪費和資產沉淀。而新項目則因新建廠房周期長、成本高而難以快速落地。

珠三角城市因為土地開發早，擁有大量的存量土地待重新開發。以佛山為例，其土地開發強度在十年前就已超過國際公認的30%的生態宜居警戒線，存在不少畝均稅收低的村級工業園和低效廠房。

事實上，此前召開的中央城市工作會議，早就明確了城市發展正從“增量擴張”轉向“存量提質增效”階段。在珠三角地區，深圳的工業用地改革重在“向天空要空間”，廣州的城市更新重在“老城煥新”。而佛山此次則是通過24條政策，主動讓渡短期土地收益，例如首付50%即可開發報建，余款最長兩年內付清，不計利息；爛尾樓能“帶房出讓”；支持企業以聯合體方式參與工業用地競買等，以土地要素的高效配置，為制造業量身打造一套靈活、高效、低成本的土地要素供給體系。

從“增量擴張”轉向“存量盤活+彈性供給”

在此次24條政策中，有兩個“70%”尤為引人關注。

屬省確定的優先發展產業且用地集約的工業項目、鄉村振興文旅產業項目以及農林牧漁業產品初加工項目，出讓起始價可按不低于基準地價的70％確定；經認定的未來產業項目，同樣享受這一優惠。

不僅如此，未來產業項目土地價款可分期繳納，首期繳納不低于50%，余款最長兩年付清，且不計收利息。繳納首期價款后，企業憑合同和繳費憑證即可辦理用地、工程、施工等三證，實現“拿地即開工”。

“七折+兩年分期+不計息+首付50%開工”疊加的大禮包誠意十足。以佛山一宗10畝、基準地價80萬元/畝的典型制造業項目測算，土地成本可從800萬元降至560萬元，首期僅需280 萬元即可啟動建設，投產周期可縮短6—9個月。

表面上看是“讓利”，底層邏輯卻是“投資”。

舉個例子，一家處于初創期的機器人或氫能企業，其初始用地成本直接被砍掉30%，且無需等土地證辦完就能開建廠房。對于現金流緊張的科技型企業而言，這可能是決定“留佛山”還是“走他鄉”的關鍵砝碼。

同樣的邏輯也適用于鄉村振興項目。文旅、農產品初加工等產業投入大、回報周期長，傳統供地模式下，僅土地成本一項就可能讓項目胎死腹中。七折地價加上彈性年期，相當于政府與企業共擔前期風險。

佛山算的是企業生命周期的綜合賬，穩定產業，帶動投資、基建和就業，能提升片區價值，反過來也有利于穩定未來的片區土地收益。

七折地價解決的是“增量怎么給”，更多措施則在回答一個更難的問題：存量怎么活？佛山正在降低存量資產流轉的門檻。

最具代表性的是“支持帶建（構）筑物出讓土地”。

過去這些年，佛山通過村級工業園改造騰挪了一批產業空間。

“支持帶建（構）筑物出讓土地”可謂一舉三得：一是打通政府存量資產轉化為市場生產要素的通道，讓閑置、低效的“死資產”變為可流通、可使用的“活資本”；二是解決企業“落地慢、成本高”問題，受讓方避免了漫長的報建周期，可快速形成生產力；三是解決歷史遺留爛尾建筑“處置難”問題。

另一個值得關注的是“工商業用地彈性續期”。

佛山早期出讓的工業用地正迎來到期高峰，涉及企業數量龐大。但現行法律法規對續期的具體規則、地價標準等缺乏明確規定，影響企業長期投資信心和資產價值。此次政策創新引入“彈性續期年期”概念，賦予企業自主選擇年期的權利，將續期與區域發展、履約情況掛鉤，消除企業對于土地資產穩定性的長期焦慮。

在這兩個之外，工業用地分割轉讓、企業組團拿地、產業鏈供地等條款，同樣指向一個目的：降低土地流轉的交易成本，讓土地能夠更順暢地從低效使用者流向高效使用者。

小微企業單獨拿地難、成本高，這是全國性痛點。佛山允許多家企業聯合競買、集資聯建，建成后按約定比例直接登記到各企業名下，有效降低中小微制造業企業的獨立拿地門檻和成本，促進中小企業聯合發展，形成產業微生態。

“產業鏈”供地模式則針對同一產業鏈關鍵環節需要整體布局的項目，可按照“整體規劃、組合供應、分別確權”的方式進行出讓，統籌設置競買主體資格。

“這標志著佛山土地供應從‘增量擴張’轉向‘存量盤活+彈性供給’時代。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

如何避免改革走樣？

事實上，佛山并非本輪才啟動土地要素突破。上世紀末以來，佛山始終走在改革前沿，從基層自發探索到國家試點，再到如今系統集成，形成一脈相承的改革脈絡。

第一階段以南海為代表，在全國率先探索農村土地股份合作制與集體建設用地入市，實現集體土地從“沉睡資源”向“經營性資產”轉變，奠定了佛山“激活城鄉要素、服務實體經濟”的底層邏輯。第二階段以“三舊”改造與工業用地提質增效為核心，推動舊廠房連片改造，強化工業用地保障，初步轉向存量開發。第三階段則以建設廣東省城鄉區域協調發展改革創新實驗區為基礎，以本次24條實現體系化升級，從過去單項突破、局部試點，轉向多部門協同、全鏈條覆蓋的制度供給。

歷次改革推動佛山實現三大轉變：土地利用從增量擴張轉向存量挖潛；城鄉關系從二元分割轉向統一市場、要素互通；產業支撐從被動供地轉向主動賦能制造業集群升級。

佛山新城

但改革力度越大，越需防范風險。

李宇嘉認為，“彈性年期”和“自主續期”賦予了企業極大的靈活性，但也可能誘發企業通過短期行為套取長期利益，或在續期時產生爭議。因此，要強化“準入+履約”雙向評估。準入端，要建立嚴格的“條件審核+年限封頂”機制。企業申請續期時，必須通過產業導向、環保、安全、稅收貢獻等多維度的準入評估，確保續期項目符合城市高質量發展的長期目標。履約端，要將續期資格與《項目履約監管協議》的履行情況深度綁定。在土地使用期間，政府需定期對企業產值、稅收、能耗等指標進行考核。只有履約情況良好的企業，才能獲得續期資格和更長的續期年限選擇權。

“帶建筑物出讓”能快速盤活存量，但其歷史遺留的債權債務糾紛、產權隱形或顯性的瑕疵、工程質量問題是最大風險點。要實施“穿透式”盡職調查和信息披露，以及第三方法律部門的介入和獨立服務。同時，推動存在歷史遺留問題、但區位優越的項目盡快進入二級交易市場。

他建議，在出讓前，由政府牽頭，聯合自然資源、住建、法院等部門，對地塊及地上建筑物的權屬、抵押、查封、工程款拖欠等情況進行全面、徹底的“穿透式”審查。必須確保“權屬清晰”不僅是法律文件上的清晰，更是實際權益上的清晰，避免新業主接手后陷入無休止的法律糾紛。

回顧佛山四十年的土地改革史，每一次制度突破都伴隨著陣痛，最終要靠市場力量和政策糾偏共同推動改革走向深化。

換言之，只有在市場化配置與風險防控之間取得平衡，佛山24條才能真正從政策創新轉化為制造業高質量發展的長效動力。