過山車效應 房地產告別“狂飆突進”時代

百姓網友聊天繞不開的三個字就是“房、房、房”，近幾年，房地產這趟列車好像坐上了過山車，忽上忽下，看得人心驚肉跳，網友說它好，前幾年那是真金白銀的暴利；網友說它壞，現在的爛尾樓和降價甩賣還真不少。在新經濟和新社會哲學的概念體系中引入一個“過山車效應”，這詞兒聽著新鮮，其實就是經濟學人常說的周期性。

水能載舟，亦能覆舟；成也蕭何，敗也蕭何，從事物悖效性概括出新哲學的悖效原理，也可以從差異性或差效原理與最大效應原理的合成、融合和互補中生成悖效性原理。過山車效應既屬于悖效應，也屬于周期效應，本質上是事物的往復運動，好像游樂園的過山車，移動軌跡高低交錯，既有高點，也有低點。

1. 那些年經歷的“高點”與“低點”

回想幾年前房地產的“黃金時代”，那時候買房，簡直是閉眼賺，開發商拿地像打仗，面粉比面包貴，房地產開發商相信“規模就是王道”，哪家跑得快，哪家就是贏家。過山車沖上頂峰，接下來向下俯沖，近幾年的樓市冷風嗖嗖。

以前的三、四月份是“金三銀四”，今年一季度，一線城市的二手房交易量大幅上揚，回暖跡象明顯，持續性有待觀察，一線城市的二手房價格迎來觸底反彈的“拐點”，似乎出現“以價換量”的回光返照。當過山車沖頂時，乘客歡呼雀躍，覺得能飛上天；當過山車下墜時，很多乘客開始尖叫甚至嘔吐。

2. 過山車效應不過是周期律

過去幾十年，房地產是國民經濟的支柱或“壓艙石”，通過關聯效應或聯動效應帶動了鋼鐵、水泥、家電、裝修等幾十個行業，直接或間接貢獻了大比例的GDP和地方財政。任何事物都有極限，就像吹氣球，吹得太大，總有爆的一天。過去幾年，多家開發商盲目擴張，加高杠桿，上高負債，把房地產金融性的氣泡吹到極限，當潮水退去，才知道誰在裸泳。

恒大的“皮帶哥”許家印近日在庭審中認罪悔過，畫面何其諷刺，恒大“御用”經濟學家任澤平認罰，退還部分天價年薪。萬科管理層集體降薪，早退休的王石和晚退休的郁亮、祝九勝等退還部分年薪和獎金。行業紅利期結束，開發商和關聯行業得勒緊褲腰帶過日子。

?據藍鯨新聞、新浪財經等媒體報道，2017年至2021年期間，在恒大總部和地區公司任職的中高層管理人員?被要求退還15%的工資與獎金?，比如：前總裁夏海鈞?退還約?1.6億港元?，約合人民幣1.5億元，前首席經濟學家任澤平退還?731萬元人民幣???，恒大高管層合計退繳約?8億元人民幣???。

萬科不是第二個恒大，但巨額虧損令人觸目驚心，王石9年前已退出萬科，但“捆綁效應”讓其“舒舒服服”地領取千萬內部“退休金”。萬科明確否認“核心高管退還2021–2024年四年全部薪酬”的傳聞，但前董秘朱旭被要求退還2021–2024年全部薪酬與績效獎金，涉及金額近億元?，郁亮、祝九勝等前高管被要求退薪，至于郁亮賣房“還債”的傳聞可能不實。

3. 有人上車，有人下車

有意思的是那些提前下車的人，華為的任正非和阿里的馬云真有先見之明，任正非說過華為不碰房地產，專心科技產業。馬云鐘情淘寶和天貓的數字化和智能化，堅決不觸碰房地產開發，僅支持開發商和中介“開網店”，華為和阿里等大廠專注主業，避免在樓市“踩坑”。

商業大亨李嘉誠和潘石屹飽受爭議，卻有在商言商的精明和過人之處，老李早就開始賣賣賣，回籠資金，老潘頭也不回，直接“跑路”。最近，潘石屹得意地表示，沒幾個開發商能從房地產“旋渦”抽身而退。老李和老潘的“逃身術”確實了得，感知市場冷暖比感受人世炎涼更有價值，看懂了市場周期，也就理解了“過山車效應”。

4. 支柱地位仍在，光環效應減弱

現在房地產偏冷，但客觀說來，房地產業在國民經濟中的支柱地位短期內不會變，只是占比在下降。今年一季度，一線城市的二手房交易量大幅上揚，迎來了樓市旺季的“金三銀四”，但這背后是巨大的政策支持和價格回調。看好和看跌的網友吵得不可開交，過山車在半空中，有人覺得會再沖一下，有人覺得會馬上墜毀。

5. 資產大縮水，買房需謹慎

現在的房屋資產大縮水，很多高位站崗的購房人心都在滴血，房子市值跌了幾十萬甚至上百萬。今后的房子可以買，但要看怎么買，對于開發商來說，別再想著規模盲目擴張，資本盲目入局，現在的市場是拼的是產品、服務和現金流。

玩“高杠桿、高周轉”游戲，就是在找死。對于個人來說，買房得回歸居住屬性，不要幻想一夜暴富，“低價買入，高價賣出”，靠買房“賺差價”的機會還有，只僅限于少數樓盤。以前閉眼買房都能賺的時代一去不復返，現在看重“好房子”，地段、品質和物業服務缺一不可。

6. 在波動中尋找平衡

房地產的“過山車效應”說明，任何經濟形態的波動都有其周期性，沒有只漲不跌的市場，也沒有只跌不漲的市場。開發商和購房人既不要盲目看漲，也不要過度看跌，量力而行即可，剛需族該買就買，改善族該換就換。房子是用來住的或安家置業場所，不是用來炒的或投機工具。無論過山車怎么顛簸，網友只要心態平和，系好安全帶，就能平穩到達終點。