深圳樓市“雙棱鏡”：高端住宅熱銷，部分新房卻在“以價換量”

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

深圳樓市正在夯實“回暖”的基礎。

4月19日，位于深圳前海桂灣的招商海晏府首次開盤。據招商蛇口發布消息，項目首開推盤108套，去化率達9成，全部為建面約139-194平方米的大戶型產品，備案均價約14.2萬元/平方米。

這是一個高端住宅項目。公開信息顯示，招商海晏府備案總價區間為1710萬至3124萬元，項目認籌201批，相當于2人搶1套房。

這是深圳樓市當前的縮影之一。自從深圳樓市進入理性周期，高端住宅的成交向來是市場的“定心丸”。這是因為高端住宅具備資產配置的特質，購房者購入的邏輯不僅是居住，更是基于保值增值的需求，進而推動這類產品走出獨立的成交曲線。

在高端住宅熱銷的背景下，深圳官方也有意提振市場信心。4月18日起，深圳市南山區正式推出住房“以舊換新”消費券，單套最高可補貼5萬元京東電子消費券，真金白銀助力市民安家南山。

深圳樓市正在市場和政策的催生下，發生變化。

熱度分化

招商海晏府的熱銷，在市場的預期之中。在出讓之時，招商海晏府項目用地就刷新了深圳涉宅用地成交樓面價TOP1位置。

2025年7月14日，深圳前海桂灣片區一宗住宅用地完成出讓。這宗地塊經過158輪報價后，最終由招商蛇口以21.55億元的價格摘得，溢價率創下新高，為86.1%，成交樓面價約8.4萬元/平方米，成交樓面價超過2015年拍出的寶安區尖崗山地塊，刷新了深圳涉宅用地成交樓面價TOP1位置，成為深圳新的單價“地王”。

這就是招商海晏府的前身。時隔9個月入市，招商海晏府的定價也讓市場對未來產生了積極的預期。可供對比的是，毗鄰這一項目的深業云海灣、天健悅灣府此前新房毛坯限價為9.2萬元/平方米，而招商海晏府給足了定價空間，最終高價入市并取得良好的銷售成績，符合市場的期待。

過去這一年，深圳高端住宅頻現熱銷場景。

去年12月初，后海核心區的“深圳灣澐璽”項目開盤首日錄得130億元的銷售額，一舉創下全國單盤單日成交紀錄；12月28日，“中信城開信悅灣”開盤，兩小時銷售額突破100億元，其中頂復席位開盤1小時即告售罄，最高單價觸及38萬元/平方米。

高端住宅項目成為深圳樓市熱度的“助推器”的同時，深圳多數項目仍然保持理性銷售。

據21世紀經濟報道記者了解，除了高端項目以外，深圳多數項目目前熱度相對平淡，而且有部分項目在“金三銀四”的傳統銷售旺季進一步下調價格促進銷售。

例如曾經引發市場關注的幸福城臻園項目，據深圳住建委官方網站發布數據，幸福城臻園項目3棟住宅樓于2026年4月8日取得預售證，是次開盤共推出217套房源。根據市場信息，幸福城臻園項目推出的房源主要為65平方米、82平方米、89平方米的產品，售價從上一期的單價6.5萬元降至4.5萬元左右。

一位深圳非核心區域的樓盤銷售負責人告訴21世紀經濟報道記者，“今年小陽春以來，新房的銷售表現主要是以價換量為主，我們的項目每周走量其實也不慢，一周8至10套。不過我們今年開年價格就進行了下調，下調幅度在3%-5%不等，所以才能帶動銷售的穩定增長。而在沒有調價的前提下，則可能要上渠道銷售進行返傭，最終也會是以價換量的行情。”

激活需求

市場冷熱不均，深圳各區也在助力推動新需求的入市。

據深圳市南山區住房和建設局消息，4月18日起，對于賣掉深圳全市范圍內的二手房、買南山新房的置換客戶，南山區推出“以舊換新”消費券，最高達5萬元。這也是一線城市中首個發放政府補貼購物消費券的優惠舉措。

除了消費券補貼，南山區還聯動企業推出賣房傭金低至1%、活動樓盤最低85折優惠、水電氣過戶免費代辦、置換過渡期租房0傭金等一系列舉措，共同組成升級版的“南山換房易”以舊換新活動。

“以舊換新”活動的確促成了成交。據樂有家發布數據，南山區“以舊換新”上線僅3日，便已吸引了超400名有置換需求的業主報名，并有4組“賣舊買新”連環單交易達成。

新房的熱度在政策、房企以及購房者的共同努力下，逐漸回穩，二手房的成交也在理性中逐漸平穩復蘇，“金三銀四”錄得良好成交行情。

據深圳貝殼研究院最新監測，深圳二手房市場在4月上旬迎來全面回暖，多組核心成交數據同步飄紅，“銀四”行情兌現。據深圳貝殼研究院發布數據，4月第二周（4月6日-4月12日），貝殼深圳合作門店二手房簽約量同比增長35%，環比增長16%；若將統計口徑拉長至4月前12天，二手房簽約量同比增長34%，較今年3月同期亦增長12%。

深圳貝殼研究院院長肖小平分析，4月份深圳二手房成交增長，一方面源于清明假期后購房需求的集中兌現，剛需、改善類客群看房及簽約節奏明顯加快；另一方面也離不開市場預期的穩步修復，購房者對樓市的信心逐漸回升，推動成交效率提升。

在當前的市場環境下，深圳房企也鉚足了勁，準備在成交旺季再添一把火。據21世紀經濟報道記者獲得信息，由華潤置地、招商蛇口雙央企合作的深圳觀潮已經正式取證，首次推售產品為222套建面約143-536平方米住宅，折后均價約14.2萬元/平方米。

深圳觀潮項目備案價公布即啟動凍資，分戶型凍資金額300萬元、500萬元、700萬元，目前前期誠意登記超過800組。

有招商海晏府在前，疊加市場熱度延續，深圳樓市小陽春行情仍在持續兌現中。