又一單機構間REITs獲批，券商爭相布局，規模有望突破千億

財聯社4月21日訊 （記者 王玉玲）日前，“財通資管-阿特斯持有型不動產資產支持專項計劃（碳中和）”獲得上海證券交易所批復，成為全市場首單以儲能電站作為基礎資產的機構間REITs產品。

機構間REIT業務從去年底開始提速，在今年延續快速發展態勢。Wind數據顯示，今年已有12單機構間REITs成功發行，發行金額124億元。華泰證券資管預計，2026年內新發機構間REITs規模有望突破千億，進入快節奏爆發式增長階段。

各家券商、資管機構都在重點布局這一業務，其背后邏輯在于：機構間REITs業務周期長、能夠提供長期持續的現金流，有望對沖傳統投行業務的周期性波動；同時，推動機構實現從被動管理向主動運營的升維，具有顯著的長期戰略價值。

“投行實力強的券商可以結合內部資源整合能力形成在細分領域的領頭羊，打造差異化特色。”有券商戰略部人士表示。

機構間REITs為何熱度升溫?

機構間REITs最初叫“持有型不動產ABS”，俗稱“私募REITs”，是2023年監管和市場對我國“多層次REITs市場建設”的一次成功探索。機構間REITs僅針對機構投資人推廣銷售，是以ABS產品為載體，實際投資范疇則對標公募REITs的基礎資產投資范圍，且可以使用較高比例的銀行杠桿的一款權益型REITs產品。

2025年以來，這個原本較為“小眾”的品種越來越多地進入投資者視野，各大券商也在積極布局機構間REITs業務。關于機構間REITs熱度升溫的原因，財通資管總經理助理葉曉明認為，首先是機構間REITs的靈活機制設計，其定位于私募權益型上市的標準化產品，與面向公眾投資者的公募REITs相比，具有更廣泛的準入資產類型，在資產篩選、估值定價等方面更能適配不同類型存量資產；

其次是投資端資產配置需求的爆發，在經濟波動背景下，險資、銀行理財等長期資金對穩定現金流資產的需求激增，機構間REITs成為稀缺選擇；

最后是原始權益人認知的實質性提升，越來越多企業意識到機構間REITs是實現“投融管退”閉環的有效工具，一批大型地產企業在機構間REITs領域已有實質性探索，這為后續的商業不動產REITs提供了寶貴的經驗借鑒。

華泰證券資管不動產證券化業務總監吳重騏從投資端進一步補充稱，機構間REITs天然就是投資驅動型的產品，它有效解決了耐心資本對優質的權益資產的配置需求，“量大管飽”、“權益屬性”、“低波動性”的標簽天然是保險資金的首選，2025年就有越來越多的保險機構頻頻出手參與機構間REITs的投資，這有效彌補了保險資金在公募REITs的一級市場欠配和二級市場相對較高波動的投資遺憾。

銀行理財資金先天在規則上就具備投資機構間REITs的條件，但其對本金損失風險和流動性風險的承受力都弱于保險資金，所以參與的額度和頻次都略遜一籌，但隨著機構間REITs存量市場做大，其廣闊的二級市場交易空間也將將吸引更多理財資金參與。

信托資金也是比較適配機構間REITs的專業投資機構，信托機構往往具備不動產和非標投資的豐富經驗，對收益率的門檻要求又高于信用債，未來有望成為機構間REITs的生力軍。

對于券商而言，積極布局該領域更蘊含深刻的戰略考量。在一位券商戰略部人士看來，機構間REITs業務周期大多在10年以上，收費可持續，對于券商來說，增加了一個持續現金流業務。“REITs業務涉及部門較多，投行、資管和機構能力的整合非常重要。投行實力強的券商可以結合內部資源整合能力形成在細分領域的領頭羊，這就是這塊業務對券商的戰略價值。”該人士表示。

葉曉明認為，對券商而言，REITs業務具有雙重戰略價值：一是開辟長期收入來源，其產品管理費、擴募承銷及做市等收入，能共同構成長期持續的現金流，有望對沖傳統投行業務的周期性波動；二是推動綜合能力升維，管理人不再是“收過路費”式的被動管理，而是需要具備提升資產運營、甚至通過資本運作優化資產組合的主動管理能力，要求深度整合投行、資管、研究和機構銷售能力。

他認為，未來可能的破局路徑在于：一是聚焦垂直領域，依托區域資源深耕特定資產類型REITs（如能源、商業不動產等）；二是構建生態協作網絡，聯合地方政府、國有企業、Pre-REITs基金形成“資產孵化-發行-運營”閉環。

從探索邁向千億級規模

回顧機構間REITs業務的發展，首單機構間REITs“華泰-中交路建清西大橋項目”在2023年底發行設立后，市場經歷了2024年一整年對這一創新金融產品的探討和摸索，投資人建立針對機構間REITs的投資流程，發行人重新學習通過該產品進行權益融資、盤活存量的通路。2025年初，證監會、交易所進一步確定了大力推動機構間REITs發展的政策導向，因此，2025年是投資人和發行人主動實踐，雙向奔赴的一年。

不過，2025年只是相較于前兩年比，機構間REITs有了明顯增長，但總體而言2025年投資人和發行人仍在摸索和嘗試階段，投資人搭建制度、企業首發嘗試是雙方的年度主題。

吳重騏判斷，經過2025年的摸索，2026年機構間REITs發行量有望實現快速突破。關于細分的資產類型，從純行業選擇的視角來看，他更看好：數據中心、消費基礎設施、定制化產業園區、新能源資產，投資人有望在10-15年通過資產運營收益收回初始投資。但從機構間REITs的發行量來看，他更看好央企持有的：高速公路、自用寫字樓、園區，能源資產等，它們更契合央企盤活存量，降低負債，增加權益融資的內生需求。

“今年我們還觀察到，大資金方主導的非標投資（如以信托、私募基金、股權直投的存量投資業務）轉化成標準化的機構間REITs，其投資標的可能更多集中在商業不動產、倉儲資產等行業，但保險等耐心資本具備以時間換空間的資金期限優勢，因此資金方主導的非標轉標機遇可能主導2026年度機構間REITs快速上量。”吳重騏表示。他預計，2026年內新發機構間REITs規模有望突破千億，進入快節奏爆發式增長階段。

券商爭相布局，加碼搶占賽道

考慮到REITs業務的戰略價值及未來的爆發式增長潛力，各家券商及資管公司均將其作為重點業務部署。

葉曉明表示，REITs作為金融機構服務實體經濟、盤活存量資產、助力高質量發展的創新金融工具，在各類經濟金融政策文件中被頻繁提及。財通證券已把REITs業務作為戰略型業務之一，將其納入“三投聯動”一體化協同體系，組建跨部門專項工作組。

財通資管投融聯動業務條線已將機構間REITs作為重點工作來抓，力求覆蓋從浙江省到全國、從國企到大型民營公司等多樣實體經濟主體，從更廣范圍、更深層次參與到擴大有效投資的金融活動中。當前主要錨定能源和商業不動產領域，正籌備阿特斯儲能機構間REITs等多個重點項目。為確保REITs業務長期可持續發展，公司在資源和機制上進行了系統性升級，持續打造專業的精細化運營管理團隊，強化跨部門協同，并與外部專家機構建立長效戰略合作，力爭投資者和發行人效益最大化。

葉曉明介紹，作為浙江省屬券商的全資子公司，財通資管一直秉持“做浙商浙企最信賴的資產管家”的理念，基于浙江的區位稟賦，將長三角特色產業作為最重要的展業方向，長三角區域是國內經濟最成熟的區域之一，各類基礎設施和不動產發展成熟。資產類型上，聚焦于市政基礎設施、新能源、商業不動產三大方向：在市政基礎設施領域，重點服務于浙江省各地市存量基礎設施盤活，助力地方平臺實現產業化轉型；在新能源基礎設施領域，開發省內外分布式光伏、儲能、風電等項目；在商業不動產領域，聚焦經濟較發達區域，服務于商業綜合體、商業零售、酒店、專業市場等商業不動產盤活，以及高端制造園區、智慧物流樞紐、IDC等新基建領域，以資本為紐帶，打造跨區域項目運營管理新模式。

華泰證券資管早于2015年就開始參與REITs市場。據吳重騏介紹，華泰證券資管不動產證券化團隊從2015年起就一直專注于不動產和基礎設施資產的投資運營融資業務，也是多層次REITs市場的深度參與者。2025年，華泰證券資管不動產團隊推動了 6單機構間REITs的申報和發行，資產類型包括：租賃住房、高速公路、定制化園區、寫字樓、數據中心和新能源資產等，并完成了“華泰-上海中建廣場項目”和“鐵建昆侖秀松高速”的發行上市。

作為市場首單機構間REITs的管理人，華泰證券資管長期以來積極重視該項業務的發展與布局，機構間REITs在未來很長一段時間都是公司重點布局的業務線。

“2026年，我們會進一步加強存續期管理的人員投入，確保越來越大的機構間REITs存量盤子能高效穩健運轉，及時監控資產表現，及時向投資人披露資產的變化，讓投資人和發行人重視資產的長期表現，為機構間REITs市場的健康發展出一份力。”吳重騏表示。

今年已發行3單機構間REITs業務的國金資管告訴記者，公司將機構間REITs業務定位為“服務實體經濟盤活存量、構建多層次REITs生態的重要戰略業務”。業務布局上，2025年人員編制較2024年有所增加，吸納了行業內外的專業人才，以提升專業服務能力。在科技與風控投入方面，加大了對資產運營監測系統的研發投入，利用大數據監控底層資產的客流、銷售額、能耗等指標，旨在為投資人提供更透明的信息披露，同時也為資產估值提供數據支持。