小吃店年租12.8萬飆至28萬，老板愁運營方稱市場，租不租？

還記得杭州上城區衢江路上那家煙火氣十足的“國君小吃”嗎？

今年初春，這家扎根社區近二十載的早餐鋪子，因被熟客們圍在店門前熱切呼喚開門而意外登上本地熱搜榜。

前言

陳國君來自臺州，在杭州奮斗已近二十個年頭。他一手創辦的“國君小吃”，最初設在鄰近街巷，直到2025年1月才正式遷入如今這處農貿市場外圍的臨街鋪面。

店鋪面積不過數十平方米，卻始終窗明幾凈、井然有序，專注呈現原汁原味的臺州晨間風味——軟糯扎實的嵌糕、酥香焦脆的麥餅、濃醇溫潤的豆漿配現炸油條，樣樣透著家鄉手作的誠意。

憑借一口地道滋味、親民定價與店主真誠爽朗的待客之道，小店迅速聚攏起一批忠實食客。每個清晨，店內座無虛席，蒸籠升騰著白霧，笑語交織著鄉音；更有不少食客專程驅車數公里，只為趕在七點前捧上一碗熱騰騰的早餐。

年初一場寒潮來襲，氣溫驟降，陳國君難得想緩一緩節奏，稍晚些開門。未曾想到，剛到店門口便被十幾位老主顧笑著“堵”住：“陳老板，今兒的嵌糕可等急嘍！”這一幕被路人隨手拍下上傳網絡，瞬間引發廣泛關注，“國君小吃”由此躍升為街坊口中的“暖心網紅店”，打卡人群絡繹不絕。

本以為熱度能為小店注入新活力，可喜悅尚未持續多久，現實壓力便悄然襲來。今年該農貿市場迎來新一輪運營主體更替，接手方正是陳國君口中所稱的“二房東”——葦草啟山公司。

新運營團隊甫一入駐，即向全體外圍商戶統一送達調租通知：租金將大幅上調。

“那天我盯著紙上的數字看了好久，腦子嗡的一聲。”陳國君回憶道，“從12.8萬元直接跳到28萬元，翻了一倍還多。我主動找他們溝通，提出分兩年階梯式調整，或按經營淡旺季浮動計費，但他們只答復‘政策統一，概不例外’。”

運營方稱系正常市場行為

為核實詳情，我撥通了葦草啟山公司章姓負責人的電話。對方強調，本次調價屬于合規合理的市場化操作，定價依據源自對周邊同類農貿載體租金水平的系統性比對。

“我們接管后組織了三輪實地調研，覆蓋十四個同類點位，確認原有租金確實明顯低于區域均值。”章負責人介紹，“后續還將投入專項資金用于動線優化、照明升級與衛生設施改造，整體提升消費體驗與管理標準，這些投入必須通過合理收益予以支撐。”

“需要說明的是，此次調整覆蓋全部外圍商戶，不存在單獨針對某一家的情況，每戶漲幅幅度也根據鋪位位置、面積及業態做了差異化測算。”

當追問為何基準漲幅如此顯著時，對方進一步解釋：“當前杭州核心城區臨街小微商鋪租金整體上浮趨勢明顯，尤其像衢江路這類成熟居住區+高頻人流帶的黃金節點，市場溢價能力持續增強。我們希望商戶理解，穩定可持續的運營環境，離不開良性的商業循環。”

然而，包括陳國君在內的多位攤主對此并不買賬。他們普遍認為，運營方未預留過渡期、未評估小微經營者抗壓能力，單方面執行高強度調租，缺乏基本協商溫度與人文考量。

“我們賣的是五塊錢一個的嵌糕，不是奢侈品。”一位經營豆制品攤十年的老商戶語氣沉重，“這幾年人工漲了四成，黃豆價格翻了一番，毛利薄得像張紙。再加這么一大截房租，賬本上只剩紅字了。”

管理方介入協調商戶盼轉機

面對商戶集中反映的訴求，望江街道相關工作專班已第一時間將問題線索移交至該農貿市場的產權管理單位——上城區文商旅集團全資控股的杭州涌金置業投資有限公司。

4月21日傍晚，涌金置業董事長孔沁銘就此事作出正式回應。他指出，該市場于2024年度嚴格依照國有資產管理規范，通過公開招投標程序選定葦草啟山公司作為新一期運營服務商，目前尚處于權責交接與機制磨合階段。

“對于外圍商戶與運營方之間產生的租金分歧，我們已啟動專項協同機制，聯合街道組建三方溝通小組，同步約談運營方并實地走訪商戶。”孔沁銘表示，“協調原則是兼顧國有資產保值增值目標與民生微利業態存續需求，在依法依規前提下，推動形成兼顧公平性、可行性與可持續性的階段性方案。”

得知管理方正式介入，陳國君與十余家商戶代表均流露出久違的期待。“我們從沒抗拒合理調價，只盼能有三個月緩沖期，讓我們重新核算成本、調整菜單、拓展線上訂單。”陳國君坦言，“若最終無法達成共識，搬遷恐怕將成為無奈之選——但說實話，真舍不得這些每天喊我‘國君哥’的老鄰居。”

小吃店困境折射行業普遍難題

陳國君的處境，并非孤例，而是當下萬千城市小微餐飲從業者的共同寫照。近年來，房租成本、人力支出、食材進價三重壓力持續疊加，令本就微利運轉的個體餐飲愈發步履維艱。

權威行業報告顯示，全國中小型餐飲門店平均凈利潤率長期徘徊在8%—12%區間，而場地租金占比普遍達營收總額的22%—35%，部分熱門街區甚至突破40%。一旦租金單次上調超30%，多數小店即面臨盈虧臨界點失守風險。

更值得警惕的是，當前大量社區商業空間已被專業運營機構或層層轉租的“隱形二房東”掌控。他們常以規模化整合為名，通過壓縮中間環節、抬高終端報價實現套利，而真正扎根一線的小商戶既缺乏議價籌碼，也難獲原始產權方直接對接通道。

“我們也試過繞開運營方聯系產權單位，但得到的回復是‘所有對外租賃事務均由葦草啟山全權代理’。”陳國君苦笑道，“就算真找到直租機會，掛牌價也不見得更低——現在做街邊小生意，拼的早就不只是手藝了。”

老街坊不舍希望小店能留下

消息傳出后，不少常客自發在店門口留言本寫下心聲，字里行間滿是牽掛。

“我在這兒吃了十八年早餐，陳師傅的嵌糕餡料足、米皮韌、醬汁香，五塊錢吃出小時候的味道。”一位銀發老奶奶指著墻上泛黃的舊合影說，“他要是搬走，我怕以后再也找不到這么熨帖的早飯了。”

一位穿著工裝的快遞小哥邊打包豆漿邊接話：“我連著三年每天六點半準時來，陳老板總記得我不放蔥，多打半勺辣醬。這種人情味，不是誰都能給的。”

這些樸素話語如暖流般涌入陳國君心底，也讓他更加堅定守護這份街坊信任的決心。“只要還有人在等這口熱乎勁，我就再多跑幾趟協調會。”他望著玻璃門上貼著的“營業中”手寫紙條，聲音輕卻篤定。

結語

眼下，由涌金置業牽頭的協調會議已召開兩輪，運營方初步同意就付款周期、裝修補貼及淡季減免條款展開細化磋商。陳國君與商戶聯盟正逐條梳理可行性建議，靜待下一階段實質性進展。

“我們尊重資本逐利邏輯，也認同品質升級必要性，但更渴望被看見——看見凌晨四點揉面的身影，看見孩子學費單上的數字，看見二十年鄰里守望的溫度。”陳國君說，“倘若最終租金能回落至19.5萬至20.5萬元區間，我們愿簽訂三年長約，并主動參與市場共治共建。”

關于這場關乎煙火日常的協商進程，我們將保持持續追蹤與客觀報道。

參考信源