上海
最近一段時間，全國主要城市的房價走勢怎么樣？
有些城市還在下跌，有些城市基本上穩住了，還有少數城市房價出現了上漲，不同城市之間分化蠻嚴重的。
根據統計局的數據，今年 1 月、2 月、3 月，全國二手房房價環比的跌幅是持續收窄。
從圖中可以看到，去年 12 月的二手房價格環比跌幅是 0.72%，今年 3 月份已經收窄到下跌 0.24%。
回到了去年 3 月份的水平。
全國 70 個城市當中，有 14 個城市房價出現環比上漲，上漲的城市數量創了 2023 年 6 月份以來的最多月度紀錄。
這 14 個城市的名單，跟各位匯報一下：北京、上海、深圳這 3 個城市，房價環比漲幅略微大一些。
廣州、南京、杭州、合肥、常州、無錫、重慶、海口、濟南、廈門、沈陽等等，房價是小漲的。
但這些房價數據靠譜嗎？
這 14 個城市房價真漲了嗎？
老實說，我國在房價方面的統計，這些數據質量并不能讓人滿意。
所以平時老楊不僅監測統計局公布的數據，還監測一些重要平臺、民間的一些數據。
但其實可以通過一個方法，來印證一個城市的房價上漲是不是真實發生的事：觀察一個城市二手房的供求關系變化。
其實任何商品價格的短期波動，主要是由供求關系決定的。
平時老楊監測全國 50 個大中城市的房價變化，同時也監測它們的二手房供求關系的變化。
供求關系主要就是拿二手房的庫存，也就是掛牌量跟二手房的銷量進行對比。
首先，我們來看一下二手房庫存，也就是掛牌量的同比增速。
這里主要關注的是一線和二線城市。
今年 3 月、今年 4 月，同比去年的 4 月，二手房掛牌量大增的只有深圳。
另外，太原、南寧、貴陽等增速也比較明顯。
而掛牌量出現同比下滑的城市，主要是北京、上海、南京、蘇州、合肥、鄭州、廈門、天津、海口、杭州、廣州。
掛牌量同比下滑，說明二手房的供貨壓力出現緩和。
供求關系，決定房價短期漲跌！
但如果想要更好地了解和監測二手房的供求關系，還需要觀察二手房的去化周期。
這里就把二手房的供求關系進行指數化處理。
這個圖中有兩組數據，一組數據是二手房的庫存壓力指數，壓力指數正值越大，越說明二手房供大于求情況越突出，比如最高的是長沙。
只有 2 個城市是負值，也就是壓力相對較小，分別是上海和合肥。
另外一組數據，是我們監測的房價景氣指數，就是圖中的紅線。
這些指數全部都是負值，負值的含義就是當前房價景氣度低于過去多年的均值。
將每個城市的兩組數據進行對比，就可以識別出來哪些城市的房價真正是偏強勢的，哪些是偏弱勢的。
偏強勢的城市是北京、上海、合肥、廈門這 4 個城市，二手房的庫存壓力比較小，同時房價的景氣度相對高一點，兩組數據高度吻合，就可以佐證這 4 個城市目前房價處于止跌，或者說是小漲的狀態。
而兩個柱都比較長的，說明樓市偏弱，比如長沙庫存壓力指數是正值、是最高的，正好對應著房價是負值，房價負值也是最大的。
也就是長沙的二手房供求關系屬于明顯的供大于求，所以導致目前房價跌幅比較明顯。
從一線城市來看，目前深圳、廣州的二手房庫存壓力要大于北京、上海。
同時，它們的房價也弱于北京、上海，邏輯很順暢。
另外，目前房價偏弱的還有鄭州、福州、南昌、重慶、貴陽、南寧、海口、昆明、太原。
老鐵們如果對哪個城市比較感興趣，可以重點觀察一下圖中這些數據，從而真正搞懂自己所在城市的房價到底是強還是弱，是真漲，還是實跌。
而且，還可以把自己關注城市的數據，跟同類城市進行對比。
比較之后，知己知彼，能夠比較科學地了解市場的真正情況，從而為自己的買房賣房提供正確的指導。
另外，如果老鐵們想在買房賣房方面了解更多的市場信息，也歡迎各位私信老楊。
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