只要1.6萬/㎡，就能“撿漏”南京江北精裝洋房？

這兩天，小紅書上出現了多個南京富園玖譽府的“打折賣房”帖，內容高度相似：精裝現房、電梯洋房、總高9層，靠近地鐵站、老山，單價只要1.6萬/㎡。

相當于一套125㎡的房源總價200萬出頭，一套140㎡的大三房也不過220多萬。

要知道，富園玖譽府在2022年首次領取銷許時，含裝修包的均價約為3.6萬/㎡（3300元/㎡升級裝修包）。如今起步單價降至1.6萬/㎡，降幅近一半。

而網上房地產上的成交數據，比降價本身更觸目驚心：從2022年開盤到如今，整整4年，這個項目只成交了13套房。

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富園玖譽府位于南京江北新區，共6棟9層高電梯洋房，僅有兩種戶型，分別是建面約125、140㎡，均為四房兩廳兩衛。

2022年5月開盤，2023年交付，如今已是現房實景。按照當年銷許均價3.3萬/㎡+3300元/㎡升級包來算，約125㎡房源價格在410萬以上，含包總價則在要450萬+；約140㎡房源，含包總價門檻高達500萬上下。

而如今，小區精裝現房單價只要1.6萬/㎡，部分樓層較好房源也才1.7萬/㎡，總價直接降至200萬出頭，相當于上車門檻直接打了半價折扣。

用當年銷許價格的一半拿下精裝電梯洋房，實景現房、即買即住，這個噱頭足夠吸引人。然而，這不是項目第一次降價了。

2025年4月左右，這個項目就曾試圖以“骨折價”推動房源去化，彼時中介給出的價格約為2.4萬元/㎡，幾乎與開發商拿地樓面價（2.34萬/㎡）持平。

然而接連降價的富園玖譽府，并沒有達到以價換量的預期。

網上房地產數據顯示，項目共入網172套房源，截止到目前僅有13套成交、0套認購，去化率不足7.6%。

而在2023年，銳評君就曾實探過富園玖譽府，當時總共賣出去了23套（認購18套+成交5套）。也就是說，近3年來該樓盤銷售幾乎停滯不前。

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那么問題來了：既是低密住宅，又有實景準現房優勢傍身的富園玖譽府，為何賣不動呢？

拍攝于2023年7月

首先，是產品定位與地段配套之間錯位

富園玖譽府主打低密度電梯洋房、精裝三大件、建面約125、140㎡，含包銷許總價動輒450萬+。

圖源：富園集團南京城市公司公眾號

在前期宣傳中，升級精裝標準為日立中央空調、曼瑞德新風、博世地暖；廚房配備博世灶具、油煙機、洗碗機、弗蘭卡水槽+龍頭；主衛是高儀花灑、杜拉維特面盆、主衛科勒智能馬桶。

玄關柜、走廊收納柜以及主臥衣櫥都在交付當中，單從配置上來看，規格并不算低，采用的也多為知名品牌。

在當時多以高層為主的新房市場上，這顯然是面向改善客群的產品設計。

然而，富園玖譽府雖然宣傳自己位于江核或國際健康城，但實際位置處于核心區靠外位置，周邊缺乏優質學校、大型商業體，地鐵四號線二期尚未兌現。

產品本身不差，但地段不足以吸引改善客群，剛需面對450萬+的門檻，也屬實有心而無力。

其次，項目多次錯失市場節點

上市節奏慢。富園玖譽府2021年5月拿地，2022年5月首開，期間歷經整整1年時間。

而同板塊、同期拿地的萬科首開新悅光年，2021年11月首開上市，2022年3月收官，速度相對較快，搶先消化一部分房票。

拍攝于2023年7月

樓市巔峰期未能及時入市。富園玖譽府拿地時恰逢市場火熱時期，房企拿地積極，新房市場“漲”勢喜人。但一年后項目上市，市場熱度開始趨于平穩，錯失市場節點。

前期不肯降價。富園玖譽府開盤后沒多久，同期競品開始打價格戰搶跑，送升級包、打“骨折”、特價工抵房等優惠層出不窮。

但當時的富園玖譽府沒能緊隨其后——2023年7月，銳評君曾對項目進行實探，彼時案場只有“一套減免3萬”的優惠，置業顧問甚至直言“準現房+洋房的優勢突出，不需要降價來搶占市場。”

另外，外來房企知名度不高

富園在南京僅有兩子，除玖譽府外，還在邁皋橋開發有棲望府。項目因體量小、板塊競品少，上市后不久便基本售罄。

可富園的知名度，卻沒能在南京樓市打響，因此買房人對這家房企缺少一定的信任度。

而一路之隔的萬科首開新悅光年則相反。

萬科首開新悅光年拍攝于2023年7月

萬科在南京深耕多年，有多個已交付、在售項目，買房人對開發房企信任度頗高。在位置相當、產品定位類似的情況下，萬科首開新悅光年的市場接受度自然更高。

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那么1.6萬/㎡起步的富園玖譽府，如今能不能買呢？

繼去年的2.4萬/㎡之后，1.6萬/㎡的起步價格的確更有性價比。

富園玖譽府1.5的低容積率，是純粹的低密住宅區，電梯洋房的配置對許多買房人，都有一定的誘惑力。

同時，實景現房，不用擔心交付延期或貨不對板。

交通配套上，地鐵4號線二期工程正在加速推進，開通后，富園玖譽府將實現6站龍江、9站鼓樓，無論是河西還是鼓樓方向的通勤都非常便利。

整體來看，對于真正想要自住的購房者來說，在不考慮其他條件的情況下，200萬出頭買一套地鐵口的電梯新洋房，性價比的確很高，可以關注一下。

但站在投資角度，銳評君建議要慎重。

雖然1.6萬/㎡的價格比新房開盤時低了很多，但與目前周邊二手房并沒有倒掛優勢。比如一街之隔的萬科首開新悅光年，二手房最新成交單價在1.6-1.8萬/㎡之間。

且富園玖譽府4年僅成交13套的市場流動性，在當下江核既有品牌影響力又有地段優勢的改善項目面前，幾乎沒有任何競爭力。