上海
自上世紀90年代我國實行土地招拍掛制度，規定商辦土地使用年限40年左右，2030年將是商辦土地集中到期時間點。這幾年行業一直都關注商辦土地到期后怎么續費的問題，今天終于看到具體方案了。
商辦領域一直被土地延期問題所困擾，同策研究院聯席院長宋紅衛認為，這兩年我們接觸大量的客戶，有想收購商辦物業資產的，有想做商辦物業金融服務的，均因為商辦土地續期政策不明朗，未來成本不可控，而放棄相關項目的投資。以前還是個例，2030年將迎來大批量商辦土地到期問題，如果不解決，問題就會很嚴重。4月14日，廣州市規劃和自然資源局印發了《關于進一步推動工商業用地市場化配置改革的指導意見》，率先給出商辦土地的續期規則，這對一線城市及全國都有很強的借鑒意義。
從政策內容來看，文件中給出商辦土地續辦的三大核心問題方案：
一是申請模式：文件規定三種申請模式，一種是到期申請續期，就是在到期前一年申請；第二種是提前申請，使用年限過半后，就可以開始申請；第三種是逾期申請，土地年限已經過期或者不足一年了，可以在未來兩年內申請。
二是出讓方式：出讓期限按照彈性出讓，最高使用年限20年。
三是出讓費用：文件規定按照投資強度分兩種，投資達標的土地，單價按照同地段標定地價的七折出讓，總費用是彈性年限和最高使用年限的比例系數、使用年限和單價三者相乘。打個比方，周邊同品質的商辦土地標定價格10000一平的話，續期單價是7000一平，按照20年年限申請的話，相當于原來40年的一半，因此每平米的價格用還要除以2，即3500元/平米。如果投資強度不達標，就沒有7折的優惠。
從政策影響來看，對市場具有四大長遠的影響：
一是穩定商辦領域投資預期，費用問題變得十分清晰，不管是商辦投資還是資產處置，都可以核算清晰成本。
二是推動土地高效利用與產業升級，推動土地高效利用與產業升級。
三是激活存量資產價值，政策允許存量商辦改建為保障性租賃住房、使用用途臨時轉換等，結合續期支持，使老舊園區、低效樓宇獲得?二次開發與資產增值機會?，提升城市更新效率。
四是影響金融機構信貸評估，資產價格評估模式會發生根本的變化，原來主要是交易退出，現在可以土地使用權期限延長意味著資產可抵押年限增加，有助于企業獲得更長期限、更低利率的融資支持，改善現金流與資產負債結構。
最后，預計廣州這個模式，很快將會在其他城市推廣。系數打7折對其他城市也有直接參考意義，但是在細化指標上可能存在一定差異，廣州是按照標定地價，有些城市可能會按照基準地價，我們也希望這個政策盡快在全國其他城市得以推廣，這也是其他城市相關投資人急切想看到的政策。
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