樓面價1.69萬元/㎡！中建智地正式進軍北京懷柔

“中建智地周內北京拿地金額已超20億元。

張帥旗/發自北京

4月28日下午3時，北京市懷柔區懷柔新城0103街區HR00-0103-6001地塊二類城鎮住宅用地（下稱“6001”地塊）以溢價率2.44%、7.56億元的價格，被中建智地摘得，折合樓面價約1.69萬元/平方米。

僅在一周前，中建智地剛剛以13.24億元摘得亦莊新城YZ00-0802街區-1401-1地塊，溢價率為8.7%，折合樓面價約2.556萬元/平米。該地塊延續了亦莊宅地溢價成交的態勢，溢價率為2.44%。

該地塊因容積率僅1.4、緊鄰懷柔水庫與城市森林公園，且步行即可抵達青春萬達廣場、北京中醫醫院懷柔醫院等成熟配套，而被業內視為懷柔老城近年來的“低密生態”地塊。

值得注意的是，此次中建智地的競拍對手為北京建工，6001地塊周邊便是北京建工旗下的嘉棠澐璽項目。中指研究院土地市場研究負責人張凱認為，該地塊的商業與地段不及嘉棠澐璽，后者憑“負公攤”等創新開盤去化95%，已樹立品質標桿。6001地塊須以產品力突破劣勢，且其利潤對售價高度敏感，容錯率較低。

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懷柔老城的“低密生態”地塊

6001地塊土地開發程度為七通一平，用地性質為二類城鎮住宅用地。用地規模約3.19公頃，地上建筑面積4.47萬平方米，起始總價7.38億元。

圖源：北京市規劃和自然委員會

具體到地塊來看，6001地塊位于懷柔區龍山街道（六環外），距懷柔區政府約1公里，地處懷柔老城核心地帶。地塊四至范圍為東至開放路，南至天齊路，西至天齊路，北至府前東街。

就城市配套而言，地塊西側臨近懷柔水庫，東側臨近懷柔汽車站及懷柔火車；商業方面，周邊有京北大世界購物中心、青春萬達廣場等商業體；醫療方面，北京中醫醫院懷柔醫院；教育方面，周邊集聚北京十一懷柔實驗學校、中關村三小懷柔學校及懷柔第五幼兒園，交通、教育及商業配套齊全。

圖源：北京市規劃和自然委員會

從產品指標看，該地塊容積率為1.4、建筑限高24米～36米。根據《懷柔新城HR00-0101～0103街區（老城區單元）控制性詳細規劃（街區層面）（2021年～2035年）》顯示，懷柔老城區北鄰淺山地區，西靠懷柔水庫，單元定位為宜居宜業的山水花園新城。

根據出讓文件要求，地塊中的居住區綠地率需≥30%，在后續設計中，項目要貫徹落實首都花園城市建設理念，注重生產、生活、生態空間的融合，加強綠地綠化彩化效果。

此外，鼓勵在建筑設計階段精細化戶型設計，結合“好房子”政策提升得房率，打造高品質住宅。建筑色彩搭配宜與周邊建筑風格協調一致，建筑材質鼓勵采用綠色、環保材質，避免采用大面積涂料。建筑屋頂宜采用平坡結合形式。地塊內綠地宜通過慢行步道融入到整體綠化體系中。

值得注意的是，依據已有資料，有活動斷裂疑似從場地或附近通過，項目應開展區域性地震安全性評價工作。

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一周兩宗溢價落子

在6001地塊掛牌之前，中建智地便以“先招后拍”模式提前展開了部署。公開信息顯示，早在今年2月14日，該公司旗下北京興瀾房地產開發有限公司（下稱“興瀾地產”）便完成了工商登記，注冊資本為5000萬元，由中建智地董事長樊飛軍掛帥，中建智地京東公司執行總經理張夢燦任項目公司經理。

而在該地塊項目規劃實施方案公示當天，成立不久的興瀾地產便迅速發布涵蓋土方工程、監理、施工、設計的四份招標計劃，投資估算約3.3億元。

圖源：北京市公共資源交易服務平臺

4月28日下午，該地塊土拍結果出爐，共有中建智地、北京建工兩家房企參與競拍，經過多輪競拍后，6001地塊最終以7.56億元被中建智地競得，折合樓面價約1.69萬元/平方米，溢價率為2.44%。

僅在一周前，中建智地剛在亦莊新城YZ00-0802街區1401-1地塊的競拍中“力戰”建發房產、中國金茂、保利發展及招商蛇口等四家房企，最終以溢價8.7%、13.24億元的價格摘下這一地塊。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示：“這宗地塊的出讓節奏頗為緊湊，從3月24日進入預申請到次日正式掛牌，中間僅相隔一天。而中建智地早在2月末就發布了針對該地塊的土方、施工等招標計劃。中建智地此次布局懷柔，打破其此前聚焦朝陽、昌平的拿地局，在核心城區競爭飽和的背景下，此舉可視為房企轉向配套成熟的遠郊價值區、尋求穩健發展的一種嘗試?！?/p>

“同時，地塊位于懷柔老城區核心位置，距離懷柔區政府約1公里，周邊集聚了北京十一懷柔實驗學校、中關村三小懷柔學校、北京中醫醫院懷柔醫院、青春萬達廣場、懷柔城市森林公園等優質配套資源。此前，南側6006地塊在規劃優化中，建筑高度上限由36米下調至24米，為本地塊騰出更開闊的南向采光面，進一步提升了地塊的開發價值?！?/p>

該地塊也承擔了部分配建壓力，實施方案規劃顯示，其周邊須配建公園和廣場用地合計0.8公頃，另有公共服務配套0.38公頃需待深入研究后再批復具體規劃指標。

而據《供地項目“多規合一”協同平臺審核意見的函》顯示，結合懷柔區人防分區規劃，該項目應建一處二等人員掩蔽所983平方米以及一處專業隊隊員掩蔽部，因目前項目尚未穩定，擬建議結合修建一處二等人員掩蔽所及一處專業隊隊員掩蔽部，最終以行業主管部門審批為準。而上述建設投入或將變相推高實際成本。

值得注意的是，此次中建智地的競拍對手正是北京建工。而其競得的6001地塊直線距離不到1公里，便是北京建工在2025年打造的建工·嘉棠澐璽，該項目因迅速去化，成為當年北京樓市的一匹“遠郊黑馬”。

該項目于9月21日開盤，當天去化率便飆至95%，后續首周網簽110套，短短半個月去化七成，于年底前基本清盤。

張凱認為：“周邊在售新房項目北京建工·嘉棠澐璽于2025年9月入市，近期成交參考價約4萬元/㎡。相比之前，本地塊仍在價格上存在一定利潤空間。但應看到，其商業氛圍與地段能級相較嘉棠澐璽有一定差距。尤其，后者憑借“負公攤”等產品創新，開盤去化率達95%，不僅提前鎖定了客源，也樹立了區域內的品質標桿。這意味著本地塊必須在產品力上實現突破，才能在地段劣勢下爭奪有限的改善客群，其利潤空間對售價極為敏感，整體容錯率也較低?！?/p>