朝陽今年首宗宅地成交，中國金茂20.98億拿下東壩“火炬地塊”

北京進深 徐迪 4月30日，朝陽東壩單店平房改造項目1105-01地塊完成出讓。

由中國金茂摘得，被抬了一手，出現了一個階梯的溢價，成交總價20.981億元，折合樓面價約4.1萬元/㎡。

項目占地2.56公頃，建筑控制規模約5.11萬㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。

作為今年以來朝陽區首宗成交的住宅地塊，其最大的標簽無疑是“緊鄰東五環”。

直線距離僅100多米的物理距離，讓項目成為了字面意義上的五環首排。

然而，這種極致的近距也帶來了不可忽視的隱憂，地塊出讓文件中甚至專門附帶了一份防噪聲距離和措施說明。

文件明確指出，受交通噪聲影響較大，項目西場界晝夜噪聲均超標，南北場界、東場界及內部晝間噪聲達到限值，夜間噪聲超標。

環路噪聲的不利因素直觀，但交通的便利性卻并未因此加分，反而打了個不小的折扣。

目前地塊南側的單店南路西段尚未貫通，通往五環內的道路不僅狹窄且缺乏非機動車道，高峰期擁堵問題嚴重。這意味著，業主未來想要出小區一腳油門上環路，短期內恐怕難以實現。

跳出交通維度的考量，將視野拉大到整個板塊，老東壩片區的居住屬性同樣呈現出鮮明的兩面性。

這里城市界面相對一般，周邊以剛需和剛改型社區為主，雖然居住氛圍濃厚、生活配套完善，但軌交始終是硬傷。

項目步行至地鐵站將近2公里，通勤友好度較低，且在現有的規劃中，周邊短期內也沒有新增軌交路線和站點的計劃。

當然，除了外部配套的短板，地塊自身的先天條件也給未來的產品設計出了難題。

從地塊指標來看，2.0的容積率數字看似舒適，但其南北狹長、多邊角的不規則地形，整體造型像一個火炬，給強排設計帶來了不小的挑戰。

受此地形限制，即便限高放寬至60米。未來項目中大概率不會出現大面積的洋房產品，或者洋房比例將非常有限。

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