來源 |鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)

蔣鐵峰上任中國南山集團后交出的第一份“成績單”，頗為尷尬。

4月28日晚，南山控股（002314.SZ）發(fā)布2025年年報和2026年一季報顯示，南山控股2025年營業(yè)收入130.63億元，歸母凈利潤虧損19.70億元，連續(xù)兩年虧損且損面加大。2026年第一季度公司營業(yè)收入13.66億元，同比下降66.35%；凈利潤虧損1.22億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。

南山控股是中國南山集團（以下簡稱南山集團）旗下的上市公司，承載南山集團下轄南山地產(chǎn)、寶灣物流、南山智造等多級子公司的核心資產(chǎn)。

自2025年11月，原招商蛇口董事長、招商局集團副總經(jīng)理蔣鐵峰，正式出任中國南山集團董事長；2026年3月，招商蛇口副總經(jīng)理、總法律顧問劉曄出任中國南山集團黨委副書記。業(yè)內(nèi)關(guān)于“蔣鐵峰明升暗降”、“招商局大整合大管控”、“招商蛇口合并南山地產(chǎn)業(yè)務(wù)”等各類傳言便持續(xù)不絕。

巧的是，蔣鐵峰上任后僅2個多月，中國南山就與招商船舶達成了戰(zhàn)略合作，以招商船舶研究院落戶赤灣為牽引，開展相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)動和空間管理運營。但后續(xù)蔣鐵峰很少公開露面，對外界疑問也從未發(fā)聲。

“招商蛇口系”高管接連進入中國南山集團，似乎埋頭經(jīng)營，從成績單來看，卻仍未拉住這家老牌國企的下滑勢頭。

（南山控股近三年主要業(yè)績指標)

招商局“親兒子”連年虧損

從滯銷到維權(quán) 地產(chǎn)成“包袱”

作為招商局的“親兒子”，中國南山集團其實家底雄厚。

改革開放伊始，招商局掌門人袁庚引入香港的資金及技術(shù)建設(shè)蛇口工業(yè)區(qū)，對深圳土地進行開發(fā)和挖掘。在此期間，為在企業(yè)體制改革層面實現(xiàn)新的突破，在袁庚的努力下，經(jīng)國務(wù)院批準，1982年中國南山開發(fā)(集團)股份有限公司成立，這是中國第一家股份制公司。

根據(jù)《治南山：深圳經(jīng)驗的南山樣本》一書描述，是參照中國南山的“股份制模式”，香港招商局牽頭組建了招商銀行、平安保險、中集集團等現(xiàn)代企業(yè)。

不僅于此，南山地產(chǎn)成立，負責對中國南山經(jīng)營的赤灣港口、石油基地等區(qū)域進行市場化的房地產(chǎn)開發(fā)，也是沖破舊體制的一種先行探索，這是產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)的最早雛形之一。

此后，南山地產(chǎn)項目遍布深圳南山，再走出深圳到上海外灘開發(fā)上海海灣大廈，規(guī)模越做越大。2015年，南山地產(chǎn)注入上市公司雅致股份，并更名為“南山控股”。

直到今天，南山集團在全國仍有不少地產(chǎn)項目，但預(yù)售的只有“上海南門”一個項目，如深圳開云府、蘇州溪上四季、重慶汽車公園均是2024年12月以前便已竣工，這些項目現(xiàn)房在售多年，去庫存進度依然緩慢。

“開云府這個項目首次開售是2023年五一，現(xiàn)在3年過去了還沒賣完。當前深圳新規(guī)住宅當?shù)溃媳P壓力更大了。 開云府去年就換了一個名字，降價開賣，還是賣不掉，市場幾乎沒有任何聲量。”深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

據(jù)悉，南山1978灣(瑯玥灣·半島擎峯)在2024年底以5.4萬/平的折扣低價入市，先是預(yù)計2025年10月交樓，后推遲聲稱2026年3月交樓，但至今沒有任何新項目的消息披露。

“賣不動”或許和已交付項目“業(yè)主頻頻維權(quán)”有千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。

在領(lǐng)導(dǎo)留言板上，深圳南山悅時光項目業(yè)主就留言反饋，項目交付時存在漏水、瓷磚鼓包、墻面開裂、防火圈缺失等質(zhì)量問題，物業(yè)管理的態(tài)度還差，引發(fā)業(yè)主不滿情緒。

(南山悅時光業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴)

2025年7月南山悅時光一度出現(xiàn)“單價2.75萬/平”的超低價房源，相較周邊金地名峰、振業(yè)巒山谷單價直接便宜了一萬元/平，引發(fā)熱議。

實際上，深圳的南山赤灣匯廣場項目，也曾因為開發(fā)商大幅下調(diào)房源備案價(同戶型房源短期內(nèi)差價高達近300萬元)，引起業(yè)主集體維權(quán)，投訴開發(fā)商價格欺詐、違背前期承諾。事件持續(xù)發(fā)酵不僅影響項目后續(xù)銷售，也讓南山地產(chǎn)的品牌口碑再度下跌。

(南山地產(chǎn)赤灣匯項目業(yè)主遞交的投訴書)

從交付質(zhì)量差，到項目“賣不動”；從降價也賣不動，到降價遭業(yè)主維權(quán)……惡性循環(huán)形成的背后，南山集團地產(chǎn)項目運營管理混亂、后期服務(wù)缺位等問題集中暴露。而這些影響已經(jīng)體現(xiàn)在了年報上。

南山控股年報顯示，南山地產(chǎn)2025年歸母凈利潤也出現(xiàn)連續(xù)虧損，虧損值已擴大至17.31億元。期內(nèi)資產(chǎn)減值損失高達10.96億元，也成為拉垮集團凈利潤的重大因素。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為南山集團的核心板塊，目前不僅陷入全面衰退，甚至成為拖累集團業(yè)績的主要包袱。蔣鐵峰則是“地產(chǎn)老將”出身，曾執(zhí)掌招商蛇口華東區(qū)域，打造出亮眼的地產(chǎn)業(yè)績，擁有豐富的綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)運營與央企管理經(jīng)驗。也由此，其出任中國南山集團董事長引來諸多猜測，尤其是“招商局體系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的前兆”聲音最大。

不過對此猜測，招商局內(nèi)部人士不予評價。有熟悉招商局的人士透露，此次高層更迭的確釋放出“招商局對中國南山強管控”的意圖，中國南山被納入核心管理體系是可行的，但梳理地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)、處置低效項目等“地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同整合”是大工程，無法在當前做出確定判斷。

（蔣鐵峰主持南山集團2026年工作會議）

產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

蔣鐵峰“南山之旅”任重道遠

當前南山控股的主要業(yè)務(wù)板塊包括房地產(chǎn)、制造業(yè)、倉儲物流和產(chǎn)城綜合開發(fā)(產(chǎn)業(yè)園)。

年報顯示，南山控股截至2025年的房地產(chǎn)累計土地儲備約207.65萬平方米，在全國16個城市擁有40個在售項目，至年末的累計可售面積約194萬平方米，當年銷售面積109.91萬平方米。

為加速存量盤活，“轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)園”是南山控股的一種策略。例如重慶巴南智造園項目在2025年整體去化率實現(xiàn)95%，便是轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)實現(xiàn)庫存消化的案例。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，南山控股旗下如西安智造園、新都產(chǎn)業(yè)園、德陽科技園等項目都保持92%以上的高出租率水平。但整體而言，該業(yè)務(wù)2025年收入4.49億元，占總收入僅3.4%，業(yè)務(wù)毛利約0.78億元，貢獻率仍十分有限。

實際上，南山控股的第二大重點業(yè)務(wù)是“制造業(yè)”，2025年該業(yè)務(wù)板塊實現(xiàn)收入21.79億元(占總收入16.7%)，毛利率約12.77%，雖然較低但也已經(jīng)快逼近房地產(chǎn)業(yè)務(wù)了。目前南山控股正在探索向高端制造轉(zhuǎn)型，但轉(zhuǎn)型效果尚未充分顯現(xiàn)。

“倉儲物流”則是南山控股目前覆蓋面最廣的業(yè)務(wù)，在全國擁有75個寶灣物流園，2025年寶灣物流營業(yè)收入18.62億元，同比下降4.2%，主要受行業(yè)競爭加劇，租金水平承壓影響；寶灣物流倉庫平均使用率為92.9%，同比提升4.2%，2025年內(nèi)累計交付面積約51.4萬平方米，在建面積約88.3萬平方米。

目前依托寶灣底層資產(chǎn)已形成物流基金、公募REITs，不過年報顯示，作為華泰寶灣物流REIT原始權(quán)益人，寶灣物流報告期內(nèi)繳納項目出表所得稅影響公司業(yè)務(wù)經(jīng)營凈現(xiàn)金流107,017萬元，同比下降11%。

由于在傳統(tǒng)房地產(chǎn)板塊已經(jīng)缺乏能力和潛力，年報顯示，南山控股目前探索的是“住宅 ”的轉(zhuǎn)型模式，結(jié)合產(chǎn)業(yè)和物流資產(chǎn)，以“園區(qū) 產(chǎn)業(yè) 城市”的模式與地方政府談合作，開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和新發(fā)展。

“南山控股目前是‘以現(xiàn)代高端倉儲物流為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)、以房地產(chǎn)開發(fā)為支撐性業(yè)務(wù)、以產(chǎn)城綜合開發(fā)為培育性業(yè)務(wù)’的戰(zhàn)略定位，看似清晰實則效果需要時間驗證。因為目前雖然華泰寶灣物流REIT的擴募以及重慶巴南智造園、無錫車聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)等項目有良好表現(xiàn)，但案例太少，它還需要更多成績說服地方政府，才能在資金基礎(chǔ)有限的情況下，真正推動項目開展。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示。

無論從地產(chǎn)主業(yè)還是其它產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)來看，蔣鐵峰如果實打?qū)嵰七M中國南山的發(fā)展，讓集團重返榮光，依然任重道遠。

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