作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

假期，買房群體還未集中出門看房，消息就已經(jīng)熱起來。

各大新房項目及新聞報道都釋放出一個強信號——五一深圳樓市熱起來了。

那么深圳樓市的實際效果如何？

趁著假期，@格隆匯樓市也走訪不同區(qū)域新房項目，體感上有一個很強烈的反差——

冷熱不均。外圍非限購區(qū)且地段相對友好的低價項目火熱，偏遠項目冷清，核心區(qū)熱門的高價項目，看房流量比節(jié)前熱，但看房流量不及外圍網(wǎng)紅項目。

外圍網(wǎng)紅盤熱的更熱

只要“五一”期間出門看房，深圳樓市冷熱不均就能切身感受得到。

外圍盤網(wǎng)紅盤，營銷中心絡(luò)繹不絕，人頭攢動，連看樣板房的擺渡車都要排隊等候，有的看房家庭看到晚上八點仍在了解。

與市場一線業(yè)務(wù)及案場銷售交流，得到的反饋基本一致——“每天接待十幾批客戶”。

@格隆匯樓市實訪了位于光明中心的典型網(wǎng)紅盤滿京華金碩瑞府及即將開盤的振業(yè)天境云璽。

滿京華金碩瑞府前身為光明獅山利益統(tǒng)籌項目，涵蓋10個地塊，分多期開發(fā)，是光明目前新房中體量最大項目。

前期已經(jīng)推出滿京華金碩華府、滿京華金碩和府、滿京華金碩臻府、滿京華金碩悅府。

除了滿京華金碩瑞府待開盤，其他先開的地塊樓棟，已經(jīng)賣的七七八八，滿京華金碩悅府基本賣剩大戶型。

到達項目營銷中心處，是下午五點多，進入營銷中心前，觀察到看樣板房的擺渡車忙不停，看樣板房需要排隊等候。

進入營銷中心內(nèi)部，人頭攢動，案場銷售十分繁忙，有的在洽談區(qū)忙著洽談，有的忙著安排客戶跟擺渡車看樣板房。

其間講解沙盤的銷售，也不斷被客戶咨詢打斷。

（@格隆匯樓市實拍，2026.5.4）

現(xiàn)場銷售表示，滿京華金碩瑞府開盤具體折扣未出，隨時開盤，購買需“五一”期間鎖房，在售的滿京華金碩悅府，剩余可選房源也不多。

與案場的看房個體交流，即使?jié)M京華金碩瑞府相較于光明區(qū)域其他同類項目貴，依舊愿意看房的原因是——

項目所在的位置位于科學(xué)公園頭排，一路之隔為光明地標深圳國際美術(shù)館及深圳科學(xué)技術(shù)館，配套的教育資源集中，周邊聚集20余所學(xué)校，其中還有深圳外國語學(xué)校光明學(xué)校（集團）成員校。

而實際看房后，戶型具體設(shè)計格局及吹風價格不及預(yù)期，相較附近區(qū)域同類項目戶型設(shè)計存在一定短板，計劃選擇性價比更高的潤臻園、天境云璽等項目。

當天，@格隆匯樓市還實訪了即將開盤的項目——振業(yè)天境云璽。

現(xiàn)場接待的銷售表示，5月4日當天就已經(jīng)接待且在I深圳完成登記的客戶累計有十幾批。

看房過程觀察發(fā)現(xiàn)，項目營銷中心到了晚上七八點時間段，依舊有客戶在看房，案場銷售接待依舊繁忙。

（@格隆匯樓市實拍，2026.5.4）

@格隆匯樓市粗略統(tǒng)計，5月4日6點左右的時間段，仍有五六戶家庭在樣板間看房，而到了晚上八點，營銷中心內(nèi)外與銷售、中介交流看房心得及感受的家庭也還有五六戶。

值得注意的是其他區(qū)域熱門典型項目，“五一”期間，營銷中心客戶流量也有同樣表現(xiàn)。

如位于龍華觀瀾的鴻榮源觀城，據(jù)現(xiàn)場銷售及看房中介渠道反饋，“深圳樓市4.29新政后，‘五一’假期首天售樓部爆滿”“項目樓部‘五一’假期看房的人群，就像春運高鐵站一樣熱鬧”。

比低價走量新房冷

但與外圍核心區(qū)域或地段典型樓盤形成差異的是，核心區(qū)的中心盤或價格更高一些的項目，營銷中心實際看房流量偏弱。

核心區(qū)個別項目看房集中時間段，營銷中心人氣不及光明、龍華、寶安等非限購區(qū)域項目，看房人氣分水嶺明顯。

比如位于南山科技園粵海街道的翰熙典居，去年6月開盤，334套104~141平住宅備案均價約112400元/㎡，總價區(qū)間約993萬～1758萬。

該項目是南山核心區(qū)備受關(guān)注的網(wǎng)紅項目，前身為桂廟新村城市更新單元，改造體量龐大，為深圳粵海街道核心區(qū)近十年唯一供應(yīng)新房。

據(jù)@深圳木子實地探訪顯示，5月3日上午項目營銷中看房群體不多，稀稀疏疏的購房咨詢，現(xiàn)場銷售并不太過繁忙。

比如位于前海媽灣的觀山海，2024年12月—2025年7月期間，先后推售4個批次房源，備案均價分別為84900元/㎡、85800元/㎡、86000元/㎡、96000元/㎡。

根據(jù)@每經(jīng)房產(chǎn)報道，五一首日觀山海項目由于小戶型三房已售罄，剩余大戶型四房產(chǎn)品，總價門檻較高，營銷中心現(xiàn)場過來看房的人群并不算多。

而@深圳木子實地探訪同一項目顯示，中午時段觀山海營銷中心現(xiàn)場看房客戶批次較少，銷售表現(xiàn)也較為冷淡。

所以，基本上前線實訪反饋，營銷中心現(xiàn)場相較平時，看房客戶量有所增加，實際銷售也有簽約成交，但也僅限相較于平時。

@格隆匯樓市實地考察龍華核心區(qū)域的項目，也是如此。

“五一”假期，走訪位于龍華紅山的聯(lián)發(fā)紅山新澍雅居及深業(yè)頤樾府。

聯(lián)發(fā)紅山新澍雅居332套69~100平戶型，備案均價約71400元/㎡，總價區(qū)間約433萬～760萬，4月30日踩著節(jié)點開盤。

“五一”假期首日看房量相對集中，進出營銷中心的人員絡(luò)繹不絕，有不少客戶都在簽約或洽談。

（@格隆匯樓市實拍，2026.5.1）

但五一首天看房日，相較5月4日光明中心區(qū)滿京華金碩瑞府營銷中心看房人流量少不少。

到了“五一”假期最后一天，由于下雨天氣影響部分原因，加上假期基本結(jié)束，營銷中心內(nèi)看房客戶批次就更少了。

現(xiàn)場銷售基本閑下來，項目外僅零星中介徘徊等待客戶，營銷中心大門也基本沒有太多人員進出。

（@格隆匯樓市實拍，2026.5.5）

而5月5日的深業(yè)頤樾府，雖仍有看房客戶，但案場個別銷售及項目外徘徊的中介基本在休息。

（@格隆匯樓市實拍，2026.5.5）

總結(jié)

這個五一市場數(shù)據(jù)及表現(xiàn)更為關(guān)鍵。

一方面，這個“五一”假期少補一天班，且也是有史以來政策踏點最關(guān)鍵的一次，踩著“五一”假期倒計時落地政策。

另一方面，深圳樓市排除今年2月成交月份，二手住宅成交量已經(jīng)連續(xù)三個月站上5000套，市場回穩(wěn)跡象明顯。

“五一”期間實訪，結(jié)合其他渠道實地反饋，這個“五一”假期的市場——

1、明顯熱門項目，更熱，已經(jīng)剩余尾盤或冷門項目更冷。

2、光明區(qū)域同類項目，性價比高的項目更受歡迎，依舊處于價格戰(zhàn)中。

3、光明及龍華外圍地段項目，相較龍華核心、南山核心等均價超過7萬/㎡的項目，更好賣，去化更快。

4、南山、福田等核心區(qū)看房熱度不及非核心區(qū)項目。核心區(qū)新房項目，整體客戶流量相較節(jié)前好不少，但不及外圍地段區(qū)域性價比高或價格戰(zhàn)明顯的新房項目。

5、從各新房項目“五一”假期表現(xiàn)看，4.29新政對外圍地段項目支撐效果更強，核心區(qū)有效購買力新增不及外圍低總價項目。原因是核心區(qū)項目，購買資格門檻低了，但高單價疊加大戶型，總價被拉高，有一定總價門檻。

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作者觀點，不代表格隆匯立場