上海房東開始惜售了。

最近很多粉絲在后臺反饋說：感覺市面上能挑選的好房子，越來越少了。

這不是大家的錯覺。

上海二手掛牌量從去年高峰的11.9萬套，掉到現在的8萬套出頭，縮減超30%。

這幾萬套房源的消失，并不是因為賣掉了。

絕大部分，是房東主動撤牌不賣了。

今天我們就透過數據來看看：哪些區、哪些小區，撤得最猛。

哪個區的掛牌量下滑最快？

整體數據來看，上海二手掛牌量近一年時間縮減30%。

分區來看，外環外幾個區掛牌量降幅最猛，市區核心區反而相對平緩。

嘉定、楊浦、松江，是全市掛牌量下滑最快的三個區。

魔都財觀制圖（數據來源小胖看房）

嘉定區掛牌量降得快，是因為近兩年房價回調得厲害。

江橋、南翔等板塊不少房源單價從5萬+跌到3萬+。

價格跌到位后，剛需瘋狂入場，掛牌量隨之快速下滑。

松江區作為老牌剛需重地，去年掛牌量長期居高不下。

但隨著核心板塊如松江新城、泗涇的房源去化加快。

疊加房東對低價拋售的抵觸，掛牌量大幅縮減。

其中奧林匹克花園這些大盤掛牌量降幅最為明顯。

楊浦區掛牌量驟降，得益于這里的老公房快速去化。

控江、鞍山、周家嘴路，大量老公房被剛需和收租投資客買走。

部分板塊的老破小甚至一房難求。

與這三個區形成對比的是黃浦、徐匯。

這倆區掛牌量降幅遠低于大盤。

黃浦的老房子稀缺性強，徐匯的學區與次新支撐穩固。

這倆區的房價跌幅也是小于大盤的，后續庫存壓力會比較大。

其他區域分化同樣明顯：

青浦、虹口、長寧：掛牌量降幅靠前，核心小區惜售嚴重；

浦東、閔行：范圍大、板塊雜，核心區域穩、外圍區域跌；

普陀、寶山：剛需成交活躍，熱門小區掛牌量快速下滑。

這些小區掛牌量腰斬

落到小區層面，這場惜售潮更加直觀。

我們整理了上海各區近一年掛牌量縮減TOP1小區名單：

其中半數小區降幅超50%，最高的縮減了65%。

魔都財觀制圖（數據來源小胖看房）

黃浦區掛牌量縮減最厲害的，西凌新邨。

黃浦成交最好的老公房，目前30多平小戶型租售比能達到2%。

徐匯區掛牌量縮減第一名，梅隴四村。

中環旁的老小區，房價一年跌了快兩成。

近一年掛牌價跌得太狠，多數房東干脆不賣了，直接撤牌。

靜安區高榮小區，掛牌量降了一半。

長寧區的虹橋機場新村，從43套掛牌縮減到17套，比例接近六成。

楊浦區掛牌量縮減第一名，工農三村，中外環間的高租售比小區。

30多平的小戶型，租金回報率高達3.6%。

虹口區掛牌量縮減第一名，紀念小區，一年時間掛牌量縮減超六成。

目前該小區小戶型租售比能達到2.7%，年收租輕松跑贏銀行定存利率。

普陀區掛牌量縮減第一名，桃浦七村雪松苑。

普陀成交量數一數二的小區，租售比高，買家排隊接盤。

浦東新區掛牌量縮減第一名，藝泰安邦。

宣橋板塊的偏改善項目，價格跌出性價比后，買家蜂擁而入。

閔行區掛牌量縮減第一名，萬科城市花園。

從89套掛牌降到51套，降幅超四成。

這是萬科開發的品質盤，七寶板塊配套成熟，價格跌到位后非常搶手。

嘉定區的金帝城市岸泊，掛牌量縮減約六成。

寶山區掛牌量縮減第一名，通河一村，歷年成交都很活躍的小戶型社區。

松江區掛牌量縮減第一名，奧林匹克花園，去年掛牌138套，現在縮減到80套。

青浦區龍湖滟瀾山，去年48套掛牌，降到17套，縮減比例接近65%。

以上這些小區不是最便宜的，也不是最貴的，但它們都有幾個共性：

1）租售比高，普遍超2.5%，遠超銀行定存利率，持有收租比降價賣更劃算；

2）價格跌透了，泡沫出清后回歸居住價值；

3）配套成熟無短板，地鐵、學校、商業齊全，自住剛需和收租投資者都青睞。

掛牌壓力降低，不代表房價要漲

很多人看到掛牌量大幅減少，第一反應是，房價要漲了吧？

先說結論：這不是價格回暖的信號，這是價格筑底信號。

市場不會反彈，但部分小區價格已經到了鐵底。

房東為什么紛紛撤牌？核心原因有兩個，都和漲價預期無關：

第一，賣不出理想價格，不愿意虧本拋售。

經過四年深度回調，不少小區的房價已經跌穿了房東的心理防線。

梅隴四村房價一年跌了近19%，房東不愿意割肉割在地板上，索性先撤牌觀望。

第二，持幣沒有好去處。

現在理財收益持續走低，五年期定存也就1.3%到1.9%。

但上述那些小區的租售比能做到2.5%甚至3%以上。

房東一算賬，降價賣房拿現金存銀行，不如留著房子收租，現金流更穩。

總之一句話，房東撤牌不賣，是無奈之舉，不代表看漲后市。

這一輪去化的本質，是性價比觸底，并非行情反轉。

每月兩三萬套的成交量看似很大，但其中超70%是300萬以下的剛需房。

買家看到那些總價低、租售比高的剛需房，價格擠完泡沫了。

能住、能租、租金還不錯，那就買。

這種邏輯不代表市場要全面反彈，只是跌到某個程度之后，有人覺得劃算了而已。

未來市場分化會加劇。

高租售比的小區，可能已經到鐵底了，溢價空間越來越小。

房東不再降價，買家只能被動接受，后續以穩為主，難大漲也難大跌。

但那些無租金支撐的遠郊盤和炒作盤，該砸盤的還是會繼續砸。

一些建議

最后給身在局中的各位一些實質性建議：

對于房東：

如果你的房子不在核心區，也沒有高租金護城河。

那就趁著你的競爭對手還沒反應過來、還在猶豫掛不掛牌，你抓緊賣。

不要被撤牌潮帶偏節奏，你越拖，持有成本和機會成本就越高。

對于買家：

別被部分小區庫存告急的假象嚇到。

從全市總量來看，上海依然是買方市場。

你可以耐心挑選，重點關注租售比2.5%以上的小區。

但也要記住一個趨勢：優質高性價比房源的消化速度在加快。

遇到合適滿意的房源，就別猶豫了，沒人能精準抄到絕對底。

市面上的好房子賣一套少一套，價格差不多就行了。

因為那十萬八萬的差價錯失心動好房，下一套不知道要等到啥時候。

上海買房、賣房都是人生大事，如果你自己拿不定主意，可以聯系我們。

無論買房還是賣房，都能給到你最專業的建議。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。