今年 3 月到 4 月，全國少數(shù)城市的樓市成交是相當(dāng)活躍的。

我們看到，很多機(jī)構(gòu)都在分析成交量環(huán)比大增多少，同比暴增多少。

但最核心的一個(gè)參考系，他們都沒有提到。

那就是當(dāng)前的成交量相比這個(gè)城市的榮枯線，到底是高了還是低了？

這是衡量一個(gè)城市樓市量能強(qiáng)弱最重要的指標(biāo)！

另外，很多專家、自媒體博主都為二手房市場(chǎng)唱贊歌，卻忽略了新房市場(chǎng)。

今年新房市場(chǎng)是偏弱的，二手房市場(chǎng)是偏強(qiáng)的。

要衡量一個(gè)城市交易的活躍度，最好是把一手加二手綜合之后，觀察住宅成交的總量變化。

所以，今天老楊就把很多機(jī)構(gòu)和專家大 V 們忽略的兩個(gè)核心因素，跟各位分享一下。

我們重點(diǎn)觀察北上廣深、杭州、成都等 6 個(gè)城市，其中4 個(gè)是老一線，而杭州和成都是非常強(qiáng)勢(shì)的新一線。

搞懂這 6 個(gè)城市的成交量，這個(gè)領(lǐng)先指數(shù)的變化，基本上就可以把握住全國樓市的總體走勢(shì)了。

北京超過榮枯線14%

下圖是北京的一手加二手住宅成交量跟榮枯線的比對(duì)關(guān)系。

首先我們看到最后的一個(gè)紅柱，就是今年 4 月份的成交量，它比 3 月份環(huán)比略微下降。

但是它要比去年的 4 月份、前年的 4 月份成交量增長(zhǎng)了很多，甚至也略微高過 2023 年那個(gè)非常強(qiáng)勢(shì)的小陽春。

更關(guān)鍵是，今年的 3 月份、4 月份，北京的成交量是明顯超過榮枯線。

這就意味著北京當(dāng)前的成交量是比較強(qiáng)勢(shì)的。

這也就可以理解過去 3 個(gè)月，北京的房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌小漲。

上海超過榮枯線15%

過去的幾期節(jié)目中，我曾提到上海的數(shù)據(jù)，就是過去 2 年，上海樓市的成交包含價(jià)格指標(biāo)，堪稱全國最強(qiáng)。

今年 4 月相比 3 月環(huán)比出現(xiàn)了下滑，但是今年 4 月這個(gè)量能，要明顯超過過去 3 年的同期水平。

而且今年的 3 月、4 月成交量都是明顯超過榮枯線。

上海這個(gè)量能的情況，高度類似于北京，都是偏強(qiáng)勢(shì)。

同時(shí)，上海的房?jī)r(jià)跟北京一樣，也是過去 3 個(gè)月持續(xù)小幅上漲。

深圳低于榮枯線6%

今年以來，關(guān)于深圳樓市的消息、市場(chǎng)分析也是比較多的。

從深圳的走勢(shì)圖來看，今年 4 月要高于 3 月。

其實(shí)每年春節(jié)過后，深圳樓市成交的復(fù)蘇節(jié)奏，要慢于北京和上海，這可能與深圳的外地人占比較高有關(guān)。

所以，看同比更有價(jià)值。

今年 4 月，深圳的成交量要低于 2025 年的 4 月份。

更重要的是，今年 4 月份的成交量沒有超過榮枯線。

不比不知道，一比嚇一跳，深圳樓市的量能活躍度，其實(shí)是明顯弱于北京、上海。

所以 4 月份深圳的房?jī)r(jià)略微下跌。

廣州超過榮枯線14%

再看一下深圳的同門師兄廣州。

廣州 4 月份的樓市相比 3 月份量能回落，4 月份的量能高過 2024 和 2025 年 4 月份，但是要低于 2023 年 4 月份。

今年 3 月、4 月，廣州的成交量也是站上榮枯線了。

僅從量能這個(gè)指標(biāo)來看，當(dāng)前廣州要強(qiáng)于深圳，但略弱于北京、上海。

杭州低于榮枯線6%

再看一下兩個(gè)新一線城市，杭州和成都，

顯而易見，杭州樓市偏弱。

4 月份的量能相比 3 月份略有回升，但是要低于 2025 年 4 月份，更低于 2023 年 4 月份。

更關(guān)鍵是，3 月、4 月量能都沒有站上榮枯線。

過去 1 年，杭州樓市其實(shí)是降溫的。

目前這個(gè)量能狀況，比深圳還要稍微弱一些，更弱于其他 3 個(gè)城市。

成都超過榮枯線2%

最后，再來看一下西部地區(qū)的一哥成都。

成都 4 月份的成交量相比 3 月份下滑，而且是明顯低于過去 3 年的 4 月份，不過 4 月份略微超過榮枯線。

從圖中可以看到，其實(shí) 2023、2024、2025 年的小陽春，成都樓市表現(xiàn)相當(dāng)搶眼。

過去我曾經(jīng)分析過杭州和成都 2025 年 4 月份之后，都經(jīng)歷了一波下跌，至今的小陽春仍弱于北上廣深。元?dú)馍形椿謴?fù)。

相對(duì)而言，成都目前要稍微強(qiáng)于杭州。

上述就是近期全國能級(jí)最高的 6 個(gè)城市的交易量情況。

城市之間，強(qiáng)弱的對(duì)比還是比較明晰的。

僅供各位參考。