杭州人心里，一直有個不服氣的地方。

為什么杭州的商業看起來很強，但就是誕生不了南京德基這樣的巨無霸呢？

杭州大廈、湖濱銀泰in77、萬象城三家，每家都是超百億的體量，感覺很大是不是？

轉頭看南京德基，260多個億。

杭州商業，什么時候才能有一位足以PK德基的高手？

我們注意到，最近杭州的武林商圈，迎來了一位重磅新成員。

4月28日，杭州恒隆廣場啟動試營業，近250個品牌，約三分之一的高能級首店。

恒隆在杭州的第一個項目，上來就把“首發經濟”的門檻，卷出了新高度。

其實早在2018年5月28日，恒隆地產就以107.3億元拿下了百井坊地塊，創下杭州商業用地總價天花板，紀錄至今未破。

往后8年里，恒隆也始終沒有調整百井坊的高端定位。

直到去年，恒隆地產高管在接受媒體采訪中披露杭州恒隆核心招商數據:

商場零售預租率超83%，計劃引入50余家浙江首店、80至100家餐飲店。

恒隆開業，杭州不只是多了一個高端商場，也代表著武林商圈的格局正在發生質變：

曾經杭州大廈和銀泰百貨“雙雄坐鎮”的局面，正在加速朝著“多強并立”演進。

于是，很多人開始議論：

繼上海之后，杭州能否力壓南京，成為長三角第二大高端消費目的地？

但在我看來，答案或許沒有那么快改寫。

盡管杭州又添了一員高端猛將，但長三角高端商業僅次于上海的“第二極”，恐怕仍然非南京莫屬。

01.

頂尖高手的巔峰對決

當一個商場貼上了“高端”的標簽，有一個話題就繞不過去：

頂奢，來了幾個？

杭州恒隆試營業至今，陸續官宣的品牌陣容里，大家翹首以盼的愛馬仕、香奈兒、LV......一個都沒出現，取而代之的主角是輕奢和潮牌。

市場失望之聲，不絕于耳。

當然，也有人站出來說，是時候告別“唯頂奢論英雄”的粗放競爭了，錯位布局、互補共生才是商圈長效提質的核心邏輯。

這話沒錯，杭州也有成功先例。

兩年前開業的杭州中心，一開始也被質疑“拿不到頂奢資源”，餐飲占比超過40%，首層大量鋪位用藝術裝置填充，看起來空蕩蕩的。

但兩年發展下來，杭州中心客流和零售額雙雙增長超過30%，注冊會員中35歲以下占比超過80%，成了華潤旗下“最青春”的商場，被年輕人戲稱為“杭州吃飯中心”。

但餐飲、零售能夠產生的消費畢竟有限，不可否認的是，頂奢仍然是當下衡量高端商場能級最直觀的標尺。

在這方面，南京德基廣場就是整個長三角除上海之外的絕對王者，它以一己之力包攬了全球超過95%的國際一線奢侈品牌：

時尚圈最具分量的“六大藍血”品牌，CHANEL、DIOR、LV、GUCCI、PRADA、Calvin Klein Collection，德基拿下了5個；

“八大紅血”品牌，Hermès、Balenciaga、Yves Saint Laurent、Versace、Loewe、Burberry、Fendi、Givenchy則全部入駐。

頂奢腕表珠寶品牌也被德基盡數收入囊中，Cartier、Bvlgari、Tiffany & Co、Van Cleef & Arpels、Chaumet一字排開，勞力士今年還在德基開設了全新專賣店；

甚至在高端古法金這個“硬奢”新賽道上，德基也完成了全國首次“四大品牌集郵”，老鋪黃金、君佩、琳朝、寶蘭一個不落。

說白了，德基沒給其他商場留任何“頂奢縫隙”，憑借這一個商場，南京幾乎是壟斷了整個江蘇乃至安徽的高端消費“定價權”和“流量分配權”。

任何新商場再想要引入頂奢，都得掂量掂量德基的排他性條款和品牌關系，這也讓后來者幾乎無路可走。

反觀杭州，頂奢品牌們被拆散在杭州大廈、萬象城等多個商場里：

杭州大廈牢牢守著愛馬仕、香奈兒、LV的基本盤，還擁有Cartier全球首家獨立沙龍、Bvlgari全國首家獨立沙龍等稀缺資源；

萬象城也在持續發力，LV雙層店、GUCCI等一應俱全。

而恒隆此時入局，在頂奢賽道已經“遲到”了，如果強行引入，則意味著極高的品牌爭奪成本和巨額補貼壓力。

因此，恒隆這次“去重奢化”的策略，看似是繞開了正面競爭，主動尋求差異化，但從另一種角度來說，其實也是一種無可奈何的“避戰”。

02.

散裝的杭州商圈

和杭州的“多中心”不一樣，南京的商圈排布有個鮮明的特質，就是“強中心”。

提到商業中心，別無二處，就是新街口，其他的都是弟弟。

從地理位置上看，新街口地處南京“龍蟠虎踞”格局的核心，巧妙地將玄武、秦淮、鼓樓三大區域連為一體。

從商業能級來看，不到0.3平方公里的核心區里，集中了百家世界五百強分支機構進駐，大小商家星羅棋布，高中低檔全面覆蓋，商貿集中度甚至超過了北京王府井和上海南京路。

在前不久出爐的2025年度《中國商圈商業力T100指數榜單》中，南京新街口排名第二，力壓上海，僅次于北京，除了“百億店王”德基，中央商場、南京新百、金鷹也全都盤踞于此。

在南京逛街購物，你不用多想，新街口就是標準答案。

而杭州則恰恰相反，武林、湖濱、錢江新城......多強并立，多點開花。

分開看，杭州這些商圈實力也不弱。

就拿武林來說，它是浙江唯一一個連續三年入圍“福布斯中國中央商務區消費競爭力TOP10”的商圈。

其中，杭州大廈從2005年起，連續8年蟬聯全國城市單體商場銷售額第一，坐擁愛馬仕、香奈兒、LV等頭部奢侈品牌，近三年銷售額穩定在120億元上下；

武林銀泰的海藍之謎、蘭蔻、雅詩蘭黛等品牌，連續多年拿下銀泰百貨體系的“全國銷售第一柜”。

二者聯手，構成了武林商圈雷打不動的消費基本盤。

那時候，杭州一度被視為國內重奢消費的重要一極。

但有一個尷尬的問題，就在于消費分散。

消費者如果想“一站式購物”，在杭州得跑兩三個商場。

更何況，現在時過境遷。

據贏商網等行業媒體統計，2025年區域頭部席位已被南京德基、上海IFC、上海環球港占據，三家銷售額分別為262億元、218億元、217億元，均突破200億元大關。

杭州雖擁有杭州大廈、湖濱銀泰in77、萬象城三家百億商場，數量不算少，卻已無一能躋身區域頭部陣營。

此外，杭州TOP3的商場，萬象城、杭州大廈和in77約110億的銷量總和約365億，南京光一個德基就262億了。

這樣的商業格局，也注定了杭州很難出一個像南京新街口這樣的商業中心，力量也就顯得沒那么集中。

03.

難以撼動的江湖地位

我們再把視線重新拉回到杭州恒隆。

首店經濟確實熱鬧，Jellycat浙江首店、各種潮流餐飲......話題不斷，客流不愁。

但說白了，一個“浙江首店”的毛絨玩具，幾百塊就能到手，這樣的客單價和頂奢根本不在一個量級。

這份“熱鬧”和“含金量”之間，是存在極大差距的。

這和浙江人自己的消費習慣其實也有關系。

浙江人均收入全國前列，但社零總額長期穩居第四，得了個“萬年老四”的稱號。

問題就出在高端供給不足，消費外流。

周末去外省甚至國外度個假，對很多浙江人來說已經是稀松平常的事。

杭州的商場不夠買？那就去上海、去南京，甚至飛東京、飛首爾。

這一點，也在數據中得到了直觀的體現：

今年五一假期，南京人均游客消費1256.85元，僅次于上海，位列全國第二，比北京還高，是杭州的1.8倍。

重點是在南京接待的1368萬游客里，63.2%來自外地，旅游總收入171.8億元，異地貢獻占了大頭。

而杭州五一接待游客1696.1萬人次，比南京還多了300多萬，但旅游總收入只有120.8億元，比南京整整低了50億。

很明顯的“人多錢少”，消費力在本地留不住。

這種差距背后，還涉及到中心城市一項重要的能力：

輻射力。

南京作為華東消費樞紐，被譽為“中華第一商圈”，新街口連一個“網紅廁所”都能被游客當成5A景區打卡。

而且南京不只是南京人的南京，它對整個安徽乃至蘇北的吸附力，堪稱恐怖。

寧馬城際S2號線剛開通，最高一天客流量就達到19萬人次，今年五一南京地鐵客運總量2119.83萬人次，直接破紀錄。

而杭州輻射范圍內的嘉興、湖州、紹興等城市自身商業發達，本地購買力強，無需舍近求遠。

所以要說杭州能不能靠恒隆扭轉局面？

短期看，很難。

恒隆預計要到2027年新春才能看到一個“完整體”，SKP、IFC還在建設中，在此之前，杭州高端商業的格局仍然群龍無首。

長期來看，即便未來杭州形成了恒隆+杭百+SKP+IFC+杭州大廈+萬象城的多極集群，總量上可能會縮小與南京的差距，但單點超越德基的可能性幾乎為零，畢竟人家的體量和品牌壁壘擺在那里。

更何況，人家德基也不會停在原地等著被超越。

2026年，南京商業版圖將迎來一場“德基風暴”：河西德基、仙林德基奧萊，雙店同開，精準卡位不同客群、不同區位、不同生活方式。

其中，河西德基定位城市級高端綜合體，涵蓋科技數碼、美妝腕表、高端戶外；仙林德基奧萊則是國內首個藝術概念奧特萊斯，主打年輕、時尚、潮流，融合生態公園與文化休閑。

南京商業巨無霸的“護城河”，不是靜態的，而是動態加深的。

所以說，恒隆的到來雖然讓杭州再添一名“武林高手”，能打、敢打、有章法，但南京顯然是“武林盟主”，高手過招常見，可要頂替盟主的位置不是一朝一夕能辦到的。

杭州可以努力成為“第三城”，但想超越南京，短期內不太可能，長期看也是一件極具挑戰的事。

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