四川
上周，我們報道了《》，成都的二手市場迎來兩大變化：
1、4月，成都商品房成交6218套，二手房成交24498套——二手房的市占率已經(jīng)從1月份的78%，達到約80%。
2、貝殼成都二手房的成交結(jié)構(gòu)分析顯示，二手房的成交以100萬以內(nèi)的房源為主，今年1-4月，百萬以內(nèi)的二手房成交占比已達53.9%。
當百萬以下二手房成為當前市場的成交主力，背后還有怎樣的市場趨勢？
百萬以內(nèi)二手房的三大特征
貝殼西南研究院給出的百萬以內(nèi)二手房成交占比53.9%，僅代表貝殼平臺的成交結(jié)構(gòu)。而日前，中指研究院同樣給出了一份1-4月成都二手房成交結(jié)構(gòu)占比。這份數(shù)據(jù)顯示，1-4月，成都百萬以下二手房成交38744套，占比總量的52.4%，而去年全年，成都百萬以內(nèi)二手房的成交比例為總量的48.16%。
顯然，百萬以內(nèi)的二手房正在成為市場趨勢。而細分百萬以內(nèi)二手房的成交結(jié)構(gòu)，貝殼研究院西南分院還給出了更加細化的分類。
1、二圈層成交占比更高。
在成都，百萬以內(nèi)二手房的成交中，二圈層占比達45.78%，五城區(qū)占比33.47%，高新區(qū)和天府新區(qū)占比相似，為2.5%左右。
2、超半數(shù)面積在80㎡以下。
細分百萬以內(nèi)房源的面積，其中，80㎡以下房源占比達51.83%，80-100㎡的面積占比為29.61%，但仍有1.67%的房源面積超過140㎡。
3、多數(shù)房齡在11-15年或20年以上。
可以看到，房齡11-15年的房源占比26.81%，20年以上房齡占比達為24.81%。
貝殼研究院西南分院院長孫堃總結(jié)，從百萬以內(nèi)房源的細分結(jié)構(gòu)中能夠看到一個成交趨勢：五城區(qū)的成交以20年以上的老破小為主，而二圈層的成交則以15年以內(nèi)的房源為主，整體的成交需求偏剛需。
孫堃分析：“當二圈層資源集中的新房正在成為許多首改家庭的選擇，而二圈層的房齡更新、面積更大，對于剛需家庭來說，是一個綜合了資源、居住舒適度和價格的“高性價比”選擇。整體來看，當前的市場已經(jīng)形成了改善、高端看新房，剛需看二手的格局。這也是當前百萬以內(nèi)二手房成交走紅的關(guān)鍵原因。”
剛需需求推動，百萬內(nèi)小區(qū)走紅
剛需家庭的需求，推動著市場結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。
貝殼研究院西南分院給出了兩份數(shù)據(jù)，同樣印證著剛需市場向二手房傾斜的市場分化。
從上表可以看到，目前二手房成交量高的小區(qū)，幾乎都位于二圈層，而即便是成交總量TOP10的小區(qū)，大部分總價都在150萬以內(nèi)，區(qū)域集中在二圈層成熟度較高的大面、書房、航空港、大學(xué)城等板塊。
孫堃分析：二圈層新房的產(chǎn)品升級、加上高得房率持續(xù)控總價，讓成都的200萬級新房選擇面變大，這也對同價格端的二手房造成影響，但在二圈層和5+2區(qū)域，總價100萬以內(nèi)的新房選擇幾乎為0，因此，市場便向此傾斜。
他還指出：“當城市化發(fā)展進入內(nèi)涵式發(fā)展階段，我們對居住的理解正悄然改變，未來無論新房市場還是二手房市場，走向一定是關(guān)切城市居民選擇差異性，為不同需求提供多元、多樣、多層次的選擇。 “
主編：余鴿
編輯：陳齊美
圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國
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