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被執(zhí)行人在宅基地上改建的民宿等房產(chǎn)，具有較高價值但又難以拍賣變現(xiàn)的，在不損害國家、社會公共利益和第三人合法權(quán)益的情況下，可以采取拍賣該房產(chǎn)一定年限租賃權(quán)的方式，在保障被執(zhí)行人基本生存權(quán)的同時，以獲得的租金用于清償被執(zhí)行人的債務(wù)。

困境：民宿資產(chǎn)變現(xiàn)難題

在美麗的婺源某景區(qū)，有一處充滿特色的民宿，白墻黛瓦與青山綠水相互映襯，吸引著眾多游客前來體驗鄉(xiāng)村生活。這家民宿的主人汪某某，卻因生意周轉(zhuǎn)多次向他人借款，債務(wù)到期后卻無力償還，被程某某等 17 位債權(quán)人告上法庭。法院審理后，判決汪某某需償還本金合計 113.3471 萬元及利息 。然而，進(jìn)入執(zhí)行程序后，難題接踵而至。

執(zhí)行人員發(fā)現(xiàn)，汪某某名下唯一具有較高價值的資產(chǎn)便是這處民宿，但該民宿房產(chǎn)所占用土地屬于農(nóng)村宅基地。根據(jù)相關(guān)法律政策，農(nóng)村宅基地上的房屋只能在本村集體經(jīng)濟(jì)成員內(nèi)部之間轉(zhuǎn)讓，且需遵循 “一戶一宅” 政策。這就意味著，若直接拍賣該房屋所有權(quán)，在政策層面和現(xiàn)實(shí)操作中都存在極大難度，拍賣成交難和騰空安置難成為兩座難以逾越的大山。一方面，本村集體經(jīng)濟(jì)成員可能本身已有住房，對購買該民宿興趣缺缺；另一方面，即使有人愿意購買，后續(xù)的安置問題也極為復(fù)雜，執(zhí)行人員陷入了案件有財產(chǎn)卻難以變現(xiàn)的困境 。這并非個例，據(jù)統(tǒng)計，2022 年以來，婺源法院查封農(nóng)村房產(chǎn) 48 處，卻無一處置成功，直接影響了執(zhí)行公信力、震懾力，制約了執(zhí)源治理成效。

解法：租賃權(quán)拍賣新思路

面對這一棘手的困境，婺源法院沒有選擇退縮，而是積極探索，尋求破局之道。在深入研究相關(guān)法律規(guī)定、充分考量當(dāng)?shù)貙?shí)際情況以及廣泛調(diào)研民宿行業(yè)市場后，法院創(chuàng)新性地提出了一個全新的解決方案 —— 拍賣該民宿一定年限的租賃權(quán) 。

這一方案的提出，并非憑空想象，而是有著多方面的考量和依據(jù)。從法律層面來看，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第五款規(guī)定 “農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，這從側(cè)面表明宅基地上的住宅是可以出租的，為拍賣租賃權(quán)提供了法律基礎(chǔ) 。從現(xiàn)實(shí)角度出發(fā)，隨著鄉(xiāng)村旅游的興起，婺源當(dāng)?shù)孛袼奘袌鲂枨笸ⅲ绕涫俏挥诰皡^(qū)的民宿，更是具有較大的市場潛力和商業(yè)價值。即便房屋所有權(quán)因政策限制難以流轉(zhuǎn)，但通過出租的方式，依然能夠挖掘其經(jīng)濟(jì)價值，實(shí)現(xiàn)物盡其用 。

拍賣民宿租賃權(quán)這一方案，具有諸多顯著的優(yōu)勢。一方面，它巧妙地避開了農(nóng)村宅基地房屋所有權(quán)拍賣的政策障礙和現(xiàn)實(shí)難題，拓寬了資產(chǎn)變現(xiàn)的途徑，使得原本難以處置的資產(chǎn)有了轉(zhuǎn)化為償債資金的可能 。另一方面，這種方式在保障債權(quán)人合法權(quán)益的同時，也充分考慮到了被執(zhí)行人的基本生存權(quán)。汪某某雖然失去了民宿一定年限的租賃經(jīng)營權(quán)，但依然保有房屋的所有權(quán)，并且可以通過與債權(quán)人協(xié)商，從每年的租金中獲得一定比例的款項用于維持生活，不至于陷入居無定所、生活無以為繼的困境 。這一方案真正實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會效果的有機(jī)統(tǒng)一，是善意文明執(zhí)行理念的生動實(shí)踐。

合規(guī)：不損害多方權(quán)益

在拍賣婺源民宿租賃權(quán)這一創(chuàng)新舉措中，如何確保不損害國家、社會公共利益和第三人合法權(quán)益，成為了關(guān)鍵所在。這不僅是法律的嚴(yán)格要求，更是保障拍賣公平公正、維護(hù)社會秩序穩(wěn)定的基石。

從法律層面來看，國家利益在土地資源管理和利用方面有著明確的體現(xiàn)。農(nóng)村宅基地的使用和流轉(zhuǎn)，必須嚴(yán)格遵循國家土地管理法規(guī)，以確保土地資源的合理配置和可持續(xù)利用 。在此次拍賣中，婺源法院嚴(yán)格依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，明確該民宿所占用宅基地的性質(zhì)和使用規(guī)則。在拍賣租賃權(quán)的過程中，確保不會改變宅基地的用途，也不會違反 “一戶一宅” 等基本政策，從而切實(shí)維護(hù)了國家在土地管理方面的利益 。例如，在拍賣公告和相關(guān)法律文件中，明確注明該民宿所占用土地為農(nóng)村宅基地，租賃權(quán)拍賣不涉及土地所有權(quán)和使用權(quán)的變更，僅在合法合規(guī)的范圍內(nèi)對房屋的租賃經(jīng)營權(quán)進(jìn)行處置，避免了因不當(dāng)拍賣而對國家土地管理制度造成沖擊 。

社會公共利益涵蓋了眾多方面，包括當(dāng)?shù)氐穆糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村風(fēng)貌保護(hù)以及社會公平正義的維護(hù)等。婺源作為著名的旅游勝地，民宿產(chǎn)業(yè)是當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)的重要組成部分。若對該民宿采取不當(dāng)?shù)膱?zhí)行措施，可能會對當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響，損害社會公共利益 。法院在決定拍賣租賃權(quán)時，充分考慮到這一點(diǎn)。通過拍賣租賃權(quán)，引入新的經(jīng)營主體，不僅能夠盤活民宿資產(chǎn)，使其繼續(xù)在旅游市場中發(fā)揮作用，還能為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造更多的旅游服務(wù)崗位，促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮 。在執(zhí)行過程中，法院注重保護(hù)民宿的鄉(xiāng)村風(fēng)貌和文化特色，要求競拍者在租賃經(jīng)營期間，必須按照相關(guān)規(guī)定對民宿進(jìn)行維護(hù)和管理，不得隨意改變建筑結(jié)構(gòu)和外觀，以保持當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村風(fēng)貌的完整性，維護(hù)社會公共利益 。

對于第三人合法權(quán)益的保護(hù)，主要涉及到民宿的現(xiàn)有承租人、抵押權(quán)人以及其他可能與該民宿存在利益關(guān)聯(lián)的第三方。在拍賣前，法院進(jìn)行了全面細(xì)致的調(diào)查，核實(shí)該民宿是否存在已有的租賃關(guān)系 。若存在合法有效的租賃關(guān)系，根據(jù) “買賣不破租賃” 原則，新的租賃權(quán)買受人需承繼原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，保障原承租人的合法權(quán)益不受侵害 。對于抵押權(quán)人，法院及時與其溝通協(xié)調(diào)，確保拍賣所得租金在優(yōu)先償還債務(wù)的同時，也能合理保障抵押權(quán)人的受償權(quán)益 。在執(zhí)行過程中，法院還通過發(fā)布公告、接受異議等方式，廣泛接受社會監(jiān)督，保障其他第三人的合法權(quán)益。一旦有第三人提出合法的權(quán)益主張，法院將依法進(jìn)行審查和處理，確保拍賣過程中各方利益得到平衡和保護(hù) 。

執(zhí)行：具體流程與細(xì)節(jié)

確定了拍賣民宿租賃權(quán)這一方案后，婺源法院迅速行動，有條不紊地推進(jìn)各項執(zhí)行工作。整個執(zhí)行過程嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，每一個環(huán)節(jié)都充分體現(xiàn)了法律的嚴(yán)肅性和公正性，同時也兼顧了各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

在評估環(huán)節(jié)，法院委托了專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對該民宿的市場價值和租賃價值進(jìn)行全面、細(xì)致的評估。評估人員深入實(shí)地，對民宿的地理位置、房屋結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)施設(shè)備以及周邊旅游市場環(huán)境等因素進(jìn)行了詳細(xì)考察和分析 。通過廣泛收集市場數(shù)據(jù)，參考當(dāng)?shù)赝愋兔袼薜淖赓U價格和經(jīng)營收益情況，運(yùn)用科學(xué)合理的評估方法，最終確定了該民宿的租賃價值，并出具了專業(yè)的評估報告。這份評估報告為后續(xù)確定拍賣起拍價和保留價提供了重要的參考依據(jù)，確保了拍賣價格的合理性和公正性 。

公告環(huán)節(jié)是整個拍賣流程中的重要一環(huán)，其目的在于廣泛告知社會公眾拍賣信息，吸引潛在競買人參與競拍，以實(shí)現(xiàn)拍賣利益的最大化 。法院通過多種渠道發(fā)布拍賣公告，不僅在法院官方網(wǎng)站、微信公眾號等線上平臺進(jìn)行公示，還在當(dāng)?shù)氐恼?wù)服務(wù)中心、社區(qū)公告欄以及民宿所在景區(qū)等人流量較大的場所張貼紙質(zhì)公告 。公告內(nèi)容詳細(xì)準(zhǔn)確，包括拍賣標(biāo)的的基本信息，如民宿的位置、面積、房間數(shù)量、配套設(shè)施等；拍賣的時間、地點(diǎn)和方式；競買人的資格條件；起拍價、保證金金額及支付方式；以及租賃期限、租金支付方式等與租賃權(quán)相關(guān)的重要條款 。為了確保潛在競買人能夠充分了解拍賣信息，法院還在公告中提供了咨詢電話和聯(lián)系人，隨時解答競買人提出的疑問 。

競拍環(huán)節(jié)則嚴(yán)格遵循公開、公平、公正的原則，在指定的拍賣平臺上有序進(jìn)行 。拍賣平臺采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，確保競拍過程的安全穩(wěn)定和數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠 。在競拍開始前，競買人需按照公告要求完成報名手續(xù)，繳納競買保證金，取得競買資格 。競拍過程中，拍賣師通過網(wǎng)絡(luò)平臺實(shí)時宣布拍賣規(guī)則、起拍價和加價幅度，競買人在規(guī)定的時間內(nèi)通過網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行出價競拍 。每次出價后，系統(tǒng)都會實(shí)時更新價格，并顯示出價最高者 。經(jīng)過多輪激烈競價，最終由出價最高者競得該民宿的租賃權(quán) 。拍賣成交后，拍賣機(jī)構(gòu)與買受人當(dāng)場簽訂成交確認(rèn)書，明確雙方的權(quán)利和義務(wù) 。

在執(zhí)行過程中，為了充分保障被執(zhí)行人汪某某的基本生活權(quán)益，法院采取了一系列暖心舉措 ?？紤]到汪某某失去民宿租賃經(jīng)營權(quán)后可能面臨的生活困境，法院與債權(quán)人程某某等 17 人進(jìn)行了多次溝通協(xié)商，最終達(dá)成一致意見 。從每年的租金收入中，預(yù)留出一定比例的款項，作為汪某某的住房資金和生活費(fèi)用 。這一比例的確定并非隨意為之，而是綜合考慮了當(dāng)?shù)氐纳钏健⒆》孔赓U市場價格以及汪某某的實(shí)際生活需求等多方面因素 。例如，法院通過調(diào)查了解到，當(dāng)?shù)赝愋头课莸钠骄饨鹚揭约熬S持基本生活所需的費(fèi)用支出，以此為依據(jù)確定了一個合理的預(yù)留比例，確保汪某某在失去民宿經(jīng)營收入的情況下，依然能夠維持基本的生活水準(zhǔn)，不至于陷入生活困境 。同時，法院還積極關(guān)注汪某某的生活狀況，定期回訪，及時了解他在生活中遇到的困難和問題，并盡力提供幫助和支持 。

意義：法律與社會的雙贏

婺源法院拍賣民宿租賃權(quán)這一創(chuàng)新舉措，實(shí)現(xiàn)了保障債權(quán)、維護(hù)社會公平正義與促進(jìn)資源合理利用的多贏局面，具有深遠(yuǎn)的意義和價值 。

從保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的角度來看，通過拍賣民宿租賃權(quán)，成功將原本難以變現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為償債資金，使得債權(quán)人的合法權(quán)益得到了切實(shí)保障 。在汪某某與程某某等 17 位債權(quán)人的案件中，17 位債權(quán)人長期以來因汪某某無力償還債務(wù)而面臨著債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)的困境 。通過此次租賃權(quán)拍賣，他們有望按照和解協(xié)議，以每年獲得一定租金分配的方式逐步收回欠款，這不僅讓他們看到了債權(quán)實(shí)現(xiàn)的希望，也維護(hù)了法律文書的權(quán)威性和嚴(yán)肅性 。據(jù)統(tǒng)計，類似案件中，通過拍賣租賃權(quán)的方式，債權(quán)人的受償比例相比以往有了顯著提高，有效解決了執(zhí)行難問題，增強(qiáng)了公眾對司法公信力的信心 。

從社會公平正義的層面而言，這種執(zhí)行方式體現(xiàn)了法律面前人人平等的原則 。在執(zhí)行過程中，法院既沒有因為被執(zhí)行人的困境而忽視債權(quán)人的權(quán)益，也沒有為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)而過度損害被執(zhí)行人的基本生存權(quán) 。通過合理的方案設(shè)計，在保障債權(quán)人利益的同時，為被執(zhí)行人預(yù)留了必要的生活費(fèi)用，確保其基本生活不受影響 。這一做法平衡了雙方當(dāng)事人的利益關(guān)系，彰顯了司法的公正與溫情，維護(hù)了社會的公平正義 。例如，在婺源法院處理的其他類似執(zhí)行案件中，也借鑒了這一模式，根據(jù)不同案件的具體情況，制定個性化的執(zhí)行方案，使得各方當(dāng)事人的合法權(quán)益都得到了妥善的保護(hù)，贏得了社會各界的廣泛贊譽(yù) 。

在促進(jìn)資源合理利用方面，拍賣民宿租賃權(quán)使得閑置的民宿資源得以重新盤活 。原本經(jīng)營不善、經(jīng)濟(jì)效益不佳的民宿，在新的租賃權(quán)買受人的經(jīng)營管理下，有望煥發(fā)出新的生機(jī)與活力 。新的經(jīng)營者可以憑借自身的經(jīng)驗和資源，對民宿進(jìn)行改造升級，優(yōu)化服務(wù)品質(zhì)，吸引更多游客，從而推動當(dāng)?shù)孛袼蕻a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游經(jīng)濟(jì)的繁榮 。同時，這種資源的合理利用也符合當(dāng)前國家倡導(dǎo)的綠色發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展理念，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)價值與社會價值的有機(jī)統(tǒng)一 。以婺源當(dāng)?shù)氐拿袼蕻a(chǎn)業(yè)發(fā)展為例，通過這種方式盤活的民宿，不僅帶動了周邊餐飲、農(nóng)產(chǎn)品銷售等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會，為當(dāng)?shù)鼐用裨鍪罩赂蛔龀隽朔e極貢獻(xiàn) 。

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