來源：市場資訊

（來源：樓市經(jīng)典）

人口對于樓市，從來都是很重要的因素。

最新的數(shù)據(jù)顯示，上海人口，不管是總量還是結(jié)構(gòu)，都發(fā)生了新的變化！

看懂了上海人口的新變化，才知道哪些房子未來是香餑餑。

01.這4個數(shù)據(jù)，在下降

2025年，上海落戶人口76077人，較上一年下降5%，近三年首次有所下降。

2025年，

上海人才引進(jìn)37469人，比上年減少約5906人。

2025年末，上海外來常住人口974.50萬人，同比減少8.99萬人。外來常住人口從2020年的1047萬降到2025年的974.5萬。

人口自然增長率為負(fù)！2025年上海出生10.7萬人，死亡16.4萬人，自然減少5.7萬人。出生率4.31‰，死亡率6.61‰，自然增長率-2.3‰。

02.不要悲觀！上海總?cè)丝谶€是在增長

光看以上幾個維度的數(shù)據(jù)，可能心里會擔(dān)心，上海樓市的基石是不是要松動了？但事實上，上海總?cè)丝跀?shù)量，仍在增加！

上海市統(tǒng)計局發(fā)布的2025年統(tǒng)計公報顯示：2025年末，上海常住人口2485.41萬人，比2024年增加了5.15萬人。也就是說，算上自然減少的那5.7萬人，上海人口總數(shù)比2024年增加了10W+！

放眼全國來看，上海是四大直轄市中唯一實現(xiàn)常住人口正增長的城市。

而從已經(jīng)公布數(shù)據(jù)的27個省市來看，上海位于常住人口增長的第5位。

所以，不要悲觀。上海，還是全國人民的上海！

除了常住人口，其實，2025年末，上海戶籍常住人口1510.91萬人，同比增加14.14萬人；

上海的居轉(zhuǎn)戶人數(shù)在上升。2025年上海居轉(zhuǎn)戶38618人，連續(xù)四年增長。

03.上海在“挑人”

人才引進(jìn)雖然下降，但是最近兩年涌入上海的，是高學(xué)歷、高技能、能夠支撐未來產(chǎn)業(yè)升級的人才。

上海人才資源總量已超過769萬人；在滬人工智能人才規(guī)模近30萬人，約占全國三分之一；來滬工作和創(chuàng)業(yè)的留學(xué)回國人員累計超過31萬，排名全國第一。

《中國城市人才吸引力排名》中，上海人才凈流入占比連續(xù)多年位居全國第一。

上海對人才的號召力，也使高端產(chǎn)業(yè)在GDP中的貢獻(xiàn)巨大。

數(shù)據(jù)顯示，上海今年一季度GDP同比增長5.9%，三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)制造業(yè)產(chǎn)值同比增長16.1%，其中，集成電路制造業(yè)產(chǎn)值增長21.3%，人工智能制造業(yè)產(chǎn)值增長19.2%，生物醫(yī)藥制造業(yè)產(chǎn)值增長9.6%。

04.人口結(jié)構(gòu)的變化，對上海樓市的影響

首先想說的是，根據(jù)規(guī)劃，上海到 2035 年的常住人口目標(biāo)控制在 2500 萬左右。目前已經(jīng)到2485萬，人口總量基本已經(jīng)見頂，因此上海房地產(chǎn)的全面牛市，普漲時代已經(jīng)結(jié)束，“分化”將是上海樓市接下去的主旋律。

因此，買房已經(jīng)變成一件需要動腦筋，會算賬的事情了，需要一定的技術(shù)含量了。

落戶人數(shù)3年來首次下降，乍一聽挺嚇人的，但是實際上，按照上海現(xiàn)在的政策，外環(huán)內(nèi)購房只需1年社保、居住證滿5年就可買房，也就是說，一個人不需要等到落戶，照樣可以拿到房票，在上海同樣可以買房。因此，落戶數(shù)偶爾降一點，對樓市的影響微乎其微。

外來人口5年減少 72.5 萬，剛需主力在萎縮，遠(yuǎn)郊需求銳減，剛需購房的池子可能會縮小。

流入的高學(xué)歷、高收入人群，讓核心地段、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)等帶有稀缺屬性的房子，保值增值性更強(qiáng)。

戶籍人口5 年增長超過 100 萬，他們的老破小換次新、兩房換三房、學(xué)區(qū)置換等需求增加。

另外疊加老齡化，改善型和養(yǎng)老型需求在快速上升。未來電梯房、近醫(yī)療資源的房子會越來越吃香，而沒有電梯配套差的高層老破小，流動性會越來越低。

05.最后想說幾點

對于年輕人和人才來說，現(xiàn)在的上海，更友好了。上海真正吸引人的，從來不是那一紙戶口，而是機(jī)會，是收入，是醫(yī)療教育資源，是一個相對公平的競爭環(huán)境。

環(huán)線邏輯，產(chǎn)業(yè)邏輯，上海樓市的買房邏輯，今后可能還要再加一條“人口邏輯”。

限購放開，房價調(diào)整到位，購房成本史上最低，這些有利的因素，正在推動購房需求積極進(jìn)場。

上海樓市，已經(jīng)從單純靠人口增長，轉(zhuǎn)而變成靠內(nèi)部韌性增長的時代。