來源：市場資訊

（來源：光遠看經濟）

未來房子只有兩種：

一種是能增值的可以作為資產的房子

另一種是只具有居住功能的房子

房地產有沒有見底？房地產從三月份以來的熱度有沒有持續？市場上現在仍然看到的是那種一廂情愿的情緒。很多人仍然認為整個價格會往上走，這種反彈本身僅僅是曇花一現。

我覺得放下情緒，面對事實，拿出數據來說話，才是我們正確認識房地產市場目前究竟有沒有見底的最主要的方法。

就看數據，看市場的熱度。

4月底、五一以前，深圳放松了限購。這次深圳放松限購跟過去不同，過去一線城市放松限購主要放松的是郊區或者非核心區域。這一次深圳放松限購針對的是核心區，福田、南山、寶安這些非常核心的區域放開限購。

怎么放？深圳戶口的可以買三套，比以前兩套基礎上可以加一套；有社保的可以買兩套；即使沒有戶口、沒有社保的，如果你有居住證也可以買一套。這事實上意味著深圳的限購完全放開了。

所以五一期間，深圳市場的熱度超過很多人的想象，很多中介加班加點在干。

我們過去判斷樓市，第一個風向標是一線城市和熱點城市。從四月份的數據來看，上海二手房交易在三月份突破三萬套的基礎上，四月份達到了28742套，同比大漲22.3%，這個數據是近十年以來上海二手房市場交易量的歷史新高 。

第二個，北京在上個月接近兩萬套的基礎上，四月份是17893套，同比增長14.9%，四月份從來不如三月份，這是市場規律，但跟歷史上的四月份比，北京的數據創造了近五年以來的新高 。

廣州的二手房成交超過七千多套，也在榮枯線以上。深圳二手房5571套，也在榮枯線以上，環比3月繼續走高。

也就是說，三月份數據熱度的基礎上，四月份仍然延續了熱度。還包括成都、杭州、南京、蘇州、武漢，最近整個熱度都起來了。

要以數據說話。四月份全國重點20城二手房成交同比增長17%，很多城市創下多年以來的二手房交易新高，說明整個市場的熱度在維持。

我們一直強調，中國房地產市場的分化是一個歷史事實。我們講的風向標是一線和熱點城市，一線和熱點城市起來以后會帶動其他城市往上走，但我們從來沒有講全國的城市都會怎么樣。

當中國房地產市場到了今天這個狀況，全國房地產市場再回到2015年、2016年那個全國普漲的時代基本不可能了。

這是我一直強調的。

大量三四線城市的庫存仍然太高，截至2026年3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，連續52個月增長后首次微降，但三四線城市新房去化周期普遍超過24個月，二手房掛牌量居高不下 。

這個庫存太高決定了這些三四線城市將在很長的時間里處在底部，再往下跌基本沒有空間，但要漲起來非常難。

我們對市場的基本判斷，從這兩個月的情況來看：

第一點市場基本見底。

第二點，熱點的城市，特別是一線城市和一些強二線城市價格出現反彈，也是一個大概率。

第三點，大量的三四線以下的城市價格大概率也降到了底，但這個價格將在很長時間以內處在一個底部盤整的階段，價格反彈的概率不是很高，因為庫存太高了。

這兩個月的情況基本上維持我們以前的判斷，中國房地產市場再往下跌已經跌不動了。

最后要指出：第一，中國未來的房地產市場，大家一定會看到一個冰火兩重天的情況。好的城市跟差的城市完全是兩個市場。

中國以后的房子只有兩種，一種是少數可以增值的作為資產的房子，另一種是大量只具有居住功能，要想增值很難的。