來源：羊城晚報

“全款買的車位，后來才知道早在2023年被法院查封了。”近日，肇慶高新區合景天峻花園業主劉先生傾訴了自己的維權困境。和他遭遇相同的業主，群里已有80多人。他們以2萬-7萬元不等的價格，全款購置車位，結果有的被查封，有的被登記至第三方名下，如今開發商疑似“資不抵債”，而第三方公司消極推諉，業主們陷入“辦證遙遙無期”的維權僵局。

買來車位卻辦不了證

劉先生的維權之路，要從2024年1月28日說起。當天，他在營銷中心選購一處地下產權車位，銷售人員明確承諾當年6月底即可辦證。出于信任，劉先生當場付了全款。

然而，約定時限過后，辦證始終沒有進展，開發商也始終未出具正規合同和票據，多次溝通均以“手續正在辦理”為由敷衍拖延。更讓劉先生始料未及的是，此后他在不動產登記中心查詢發現，該車位早在2023年8月9日已被四會市人民法院查封。“開發商明知車位被查封，仍隱瞞實情，對外打著‘一手車位’的廣告售賣，很可惡！”

同小區業主孫先生也有相似遭遇——車位雖未被查封，卻被登記在第三方名下。2024年2月，孫先生在營銷中心全款購入車位，同樣收到短期可辦證的口頭承諾。事后，他不但沒等來產權證，查詢還發現，自己所購車位已被備案登記至第三方張某名下。

全款購置車位，卻被登記至第三方張某名下

“記者幫”了解到，2023年至2024年，該小區多名業主陸續購置車位，但卻存在未拿到正規網簽合同、發票等情況，目前業主維權群已有80余人。業主普遍反映，整個認購流程混亂無序：認購書蓋章既有開發商公章，也有第三方張某公司（四會華創信息咨詢服務部）印章；收款渠道五花八門，張某公司賬戶、私人支付寶、五金店等轉賬皆有；甚至有業主已繳納維修基金，事后才發現所購車位竟在張某名下……

有業主甚至已繳納維修基金

亂局源于“包銷協議”

為何會形成如此復雜的權屬局面？“記者幫”聯系多位業主、相關部門發現，亂局源于一份“包銷協議”。

2023年3月，開發商肇慶昊泰房地產開發有限公司與張某簽訂《大宗車位買賣協議》，由乙方（張某）一次性購買551個產權車位。協議約定：“待乙方（張某）與乙方客戶銷售成交后，甲方（昊泰公司）須于7個工作日內配合乙方將車位變更至乙方客戶名下……若截至2025年3月31日購買房源未能全部銷售成交并網簽《商品房買賣合同》的……乙方未銷售成交的房源需由乙方指定人員/公司與甲方網簽《商品房買賣合同》。”

簡單來說就是，張某名義上“買”了551個車位，但協議允許他先不全部過戶——賣掉一個、開發商更名一個。若到2025年3月31日，仍未賣完并網簽，剩余車位須由張某與開發商正式簽訂《商品房買賣合同》兜底買走，相當于一份“包銷協議”。

然而，這份“包銷協議”在實際操作中導致業主權益被架空。后續銷售中，部分業主與張某公司簽訂車位認購書，部分業主則直接與開發商簽訂認購書。但無一例外，業主們均未能進一步簽訂正式的《商品房買賣合同》、辦理網簽備案。

在業主看來，自己付了全款卻遲遲不能網簽，根源在開發商故意拖延。孫先生氣憤質問：“拖來拖去，拖到2025年3月31日后，就是為了將車位過戶給張某，不知道存著什么心思！”

協調為何陷入僵局？

廣東省數字住房（粵安居）一體化平臺顯示，合景天峻花園地下室共有848個產權車位，其中315個處于預查封狀態，產權登記在昊泰公司名下，此外250個已批量過戶至張某名下，其余登記在其他小業主名下。

據了解，該小區車位先后經歷兩輪司法查封：2023年8月，部分車位因昊泰公司與中建二局第一建筑工程有限公司糾紛被查封；另有部分車位于2024年2月起被查封。

業主們介紹，一開始車位被申請查封，之后張某介入訴訟，拿回一部分車位，過戶到自己名下；還有一部分車位訴訟未完結、持續處于查封狀態，就一直留在開發商名下，導致如今權屬混亂的局面。

對此，肇慶高新技術產業開發區城市建設局接受羊城晚報“記者幫”采訪時表示，自2024年6月起，該局陸續收到合景天峻花園地下室車位未簽訂正式買賣合同、未辦理網簽的投訴，并多次開展協調。

協調過程一波三折。2025年3月，城建局已要求張某盡快與業主辦理過戶，但對方未配合辦理；同年6月，該局組織張某與業主現場協調，會后分批組織業主簽訂《車位買賣合同》，大部分業主已簽，但張某至今仍未按約過戶；10月該局再次組織協調，提出調解方案：未查封車位分批次過戶，稅費各擔；查封車位待張某與昊泰公司執行異議之訴結果，勝訴則解封過戶，敗訴則置換未查封車位或退款。業主基本同意，但張某一方均未推動。

“記者幫”多次致電張某，電話無人接聽。目前，小區營銷中心也已撤場。業主劉先生最擔憂的是，首批被查封車位將在今年8月解封，“解封后可能因開發商債務問題再次被處置，我們可能就錢財車位兩空了！”而已過戶至張某名下的未查封車位同樣“危機四伏”，“他一直拖著，過戶遙遙無期，我們擔心他隨時拿去抵押，希望有關部門能加強監管。”

業主與開發商簽訂的認購書

辦證難題難在何處？

多次協調均告失敗，問題究竟卡在哪里？“記者幫”就此進一步采訪了相關部門。

肇慶高新技術產業開發區城市建設局工作人員表示，涉事各方法律關系復雜，該部門“沒有權力或者說沒有辦法直接去認定”，目前只能初步認為“可能存在偷稅漏稅的情況”。而公安部門此前認定“這不屬于詐騙，是經濟糾紛”。

談及開發商，城建局介紹，昊泰公司目前疑似“資不抵債”，其說法始終是“跟張某簽了包銷協議，實際上是他買的，他收的錢，跟昊泰沒有關系”。該局表示，現在還在整理情況，如涉及違法違規行為，將依法移交職能部門查處。

在協調過程中，張某持續不配合。為何無法采取強制措施？對此，工作人員解釋：“這屬于買賣雙方的民事合同糾紛，就算是想要采取強制措施，也無法綁住兩個人去辦過戶。”

接下來，該局擬請求區政法、公安等相關部門介入，督促落實過戶、制定查封車位處置方案，同時引導業主通過司法途徑維權。

事實上，開發商將大批量車位通過包銷協議轉讓給第三方——第三方向業主出售后長期不網簽——最終將車位批量過戶至第三方名下的操作，并非孤例。

“記者幫”查閱最高人民法院及多地法院公開生效判例發現，類似操作在司法實踐中存在較大法律爭議。

《中華人民共和國民法典》第276條明確建筑區劃內車位應當首先滿足業主需要，最高人民法院相關司法解釋進一步明確，開發商須按配置比例將車位處分給業主，否則不符合“首先滿足業主需要”的法定要求。

天津津南區法院（2023）判例顯示，一開發商將607個車位打包轉讓給非業主公司，因協議目的并非優先滿足業主需求，被認定違反法律強制性規定而無效。

無獨有偶。西安未央法院（2024）亦判決開發商與第三方約定 “包銷期滿剩余車位強制過戶給第三方”的條款無效，明確非業主第三方不能通過買斷排除業主優先購買權。

記者 | 李海嬋

圖片| 受訪者供圖