北京
相比周邊普通老洋房，覺園價格高出20%~30%，仍具有一定合理性。
呂穎雅/發自廣州
5月8日，位于廣州東山口的百年老洋房“覺園”在阿里資產平臺拍賣，吸引超2.2萬人次圍觀，但最終無人報名出價，以流拍收場。
這棟曾因綜藝節目《大灣仔的夜》走紅的“網紅老洋房”，起拍價6310萬元，建筑面積約383平方米，折合單價約16.5萬元/平方米。公開資料顯示，本次拍賣屬于商業拍賣，并非司法處置，房屋產權清晰，無查封及產權糾紛，可正常交易過戶。
一邊是情懷與流量，一邊是現實與市場。即便疊加“東山口”“百年洋樓”“綜藝取景地”等熱門標簽，這棟曾被視為廣州文藝地標的老建筑，暫時未等來買家。
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從“祿園”到“覺園1984”
覺園的故事，可以追溯至百年前。
1926年，一位澳大利亞歸國華僑在東山口建起一棟仿西式紅磚別墅，取名“祿園”。建筑采用典型民國時期中西合璧風格：紅磚外墻、柱式門廊、木質旋梯、柚木門窗及琉璃鏤空窗花等元素至今仍被保留。該建筑現為廣州市越秀區第二批傳統風貌建筑。
覺園實景圖。來源：阿里資產平臺
其所在的新河浦歷史文化街區，是廣州現存規模最大的近代中西結合、低層院落建筑群，也是“東山少爺”文化的重要承載空間。
2016年，一位攝影師與太太租下這棟老建筑，并以“修舊如舊”的方式進行修繕，盡可能保留原有建筑元素與歷史肌理。此后，“祿園”被重新命名為“覺園1984”，轉型為復古民宿與文化空間。
在主理人的運營下，這棟老洋房很快成為廣州文藝圈的知名地標。除了民宿功能外，覺園還持續舉辦藝術展覽、復古市集、小型音樂會及婚禮活動等。憑借鮮明的民國復古氣質，它也逐漸成為綜藝節目和社交平臺上的熱門取景地。
2021年，《大灣仔的夜》在此拍攝期間，陳小春、張智霖、謝天華、林曉峰、梁漢文 等“大灣區哥哥”在覺園做飯、聊天、營業，一度讓這里成為全國網友熟知的“綜藝同款打卡地”，也讓覺園成為東山口最具流量的老洋房之一。
但熱鬧終究沒能持續太久。
2025年7月，覺園宣布停止營業，主理人夫婦離開廣州返回成都。曾頻繁舉辦活動的空間，也逐漸沉寂。
同年8月，物業重新放租，但長時間無人接盤。如今，這棟老洋房又以6310萬元價格進入二手市場。
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“明星老洋房”為何流拍？
事實上，自拍賣消息傳出后，覺園便引發市場廣泛關注。
相比普通住宅，它具備較強的話題性：百年建筑、東山口核心地段、綜藝IP與明星效應疊加，本身就具有一定稀缺性。
不少關注覺園的人，希望它能夠延續過去“城市文藝客廳”的狀態，繼續承接展覽、市集與社交活動。但業內普遍認為，這類依賴內容與氛圍運營的空間，其持續性很大程度上取決于主理人的審美能力、資源整合能力以及運營理念。一旦運營主體更替，原有的內容體系與空間氣質往往難以復制。
不過，從市場角度來看，業內更關注的仍是價格。
廣州中原物業部大越秀區總經理陳秋炳表示，覺園總價門檻對應的客群范圍相對有限，再加上當前市場情緒偏謹慎，最終流拍并不意外。
他透露，目前東山口老洋房市場整體成交仍相對穩定。近幾個月，東山口松崗東、保安南街等區域均有類似物業成交，但面積普遍小于覺園，總價集中在2000萬~3000多萬元，成交單價約10萬元/平方米。
“除了進入的道路相對較窄，覺園本身賣點不少，花園面積近300平方米，在東山口屬于規模較大的花園之一，較為罕見，內部格局也不錯，整體保存度較高。”陳秋炳表示，相比周邊普通老洋房，覺園價格高出20%~30%，仍具有一定合理性。
在他看來，目前東山口老洋房的成交客戶仍以自住需求為主。“很多買家會有收藏和情懷因素，但最終還是偏自住邏輯。真正拿來做商業運營的并不算主流，因為投入和回報未必成正比。”
業內普遍認為，近幾年東山口老洋房市場熱度雖有所回落，但稀缺性仍然存在。隨著東山口商圈文脈與商脈進一步融合，時尚潮流品牌持續聚集，區域正逐漸形成兼具市井氣息與生活美學的新型商業街區，市場對優質老洋房仍保持一定關注度。
陳秋炳表示，相較前幾年，如今買家明顯更加理性，但東山口老洋房依舊屬于市場上的“孤品”。“數量本來就少，而且很多不可復制，市場一直都有意向客戶在關注。”
對于覺園未來是否仍有成交機會，陳秋炳認為，如果價格進一步貼近市場水平，競爭力會明顯增強，潛在買家范圍也會擴大。
從綜藝爆紅到拍賣流拍，短短幾年間，這棟百年洋樓幾乎經歷了一輪完整的流量周期。至于覺園未來將以何種方式被重新激活，市場仍在觀望。
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