距離上海2026年第四批次土拍正式開拍還有兩周，但部分房企已提前“落子”。南都灣財(cái)社記者注意到，5月上旬，中建八局與中鐵置業(yè)相繼針對(duì)虹口區(qū)兩宗面積不足1公頃的“迷你”地塊發(fā)布招標(biāo)公告，這種“未摘地、先招標(biāo)”的提前行動(dòng)，被市場(chǎng)認(rèn)為是其對(duì)相應(yīng)地塊志在必得的強(qiáng)勢(shì)表態(tài)。

從南京、杭州到深圳，近期土拍市場(chǎng)上，面積小于標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)的“小而美”宅地正被激烈爭(zhēng)奪，并頻頻創(chuàng)下高溢價(jià)記錄，而遠(yuǎn)郊大體量地塊市場(chǎng)反應(yīng)則較為平淡。

這一冷一熱之間，折射的正是地方政府供地策略的深刻轉(zhuǎn)變，也是房企在市場(chǎng)新周期下生存邏輯的重構(gòu)。當(dāng)粗放式規(guī)模擴(kuò)張逐步讓位于穩(wěn)健現(xiàn)金流優(yōu)先，“小而美”正作為一種精準(zhǔn)的的市場(chǎng)選擇，這樣的變化不僅重塑了全國(guó)土地供應(yīng)格局，更在悄然改寫未來城市人居的生活方式。

“搶跑”與高溢價(jià)

“現(xiàn)在房企拿地的思路和以前不同，以前追求規(guī)模，現(xiàn)在則更注重利潤(rùn)率和資金回籠速度。小地塊的好處就是確定性強(qiáng)，開發(fā)周期短。”有房企內(nèi)部人士向記者坦言。而這種對(duì)“確定性”的追求，也是理解當(dāng)前“小而美”地塊熱潮的邏輯。

上海第四批次土拍中房企的“搶跑”，正是這一體現(xiàn)。以虹口區(qū)歐陽(yáng)社區(qū)地塊為例，公開資料顯示，其占地面積僅約6100平方米，起始總價(jià)12.2億元，樓面價(jià)高達(dá)8萬(wàn)元/平方米。然而，地塊總價(jià)可控、體量小，且無保障房、中小套型比例等常規(guī)限制，為開發(fā)商打造高溢價(jià)的大戶型產(chǎn)品提供了極大空間，預(yù)期去化速度快，資金壓力相對(duì)有限。

事實(shí)上，這種對(duì)核心區(qū)位、小體量地塊的追捧并非個(gè)例，而是已在多個(gè)一線及強(qiáng)二線城市上演。4月29日，南京集中出讓14宗地塊，其中13宗底價(jià)成交，唯有一宗位于江寧百家湖、面積僅8626平方米的“迷你”地塊，引發(fā)6家房企爭(zhēng)奪，最終以27.75%的溢價(jià)率成交。

4月27日，深圳龍華區(qū)一宗約1.3萬(wàn)平方米的宅地，經(jīng)過60輪競(jìng)價(jià)，由本土國(guó)企天健地產(chǎn)以40.18%的高溢價(jià)率拿下。將時(shí)間線拉長(zhǎng)，2025年深圳前海一宗不足8300平方米的地塊，更是吸引了12家房企鏖戰(zhàn)158輪，最終以86%的驚人溢價(jià)率成交，刷新了深圳的單價(jià)地王記錄。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2026年4月，全國(guó)土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率回升至7.5%，重回近半年高位，其主要貢獻(xiàn)便來自于核心城市優(yōu)質(zhì)宅地的高溢價(jià)成交。在杭州，西湖區(qū)、濱江區(qū)的多宗中小體量宅地溢價(jià)率均超過40%，其中一宗地塊溢價(jià)率甚至接近60%。

業(yè)內(nèi)分析指出，高溢價(jià)的背后，是房企對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的重新評(píng)估。過去，押注遠(yuǎn)郊大盤，賭的是城市擴(kuò)張與配套兌現(xiàn)，開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)三五年，一旦市場(chǎng)下行，巨額資金沉淀足以拖垮一家企業(yè)。而核心區(qū)的“小而美”地塊，周邊配套“所見即所得”，無需描繪藍(lán)圖，客群穩(wěn)定且購(gòu)買力強(qiáng)。這種極高的去化確定性，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，成為了房企愿意支付高額溢價(jià)的核心動(dòng)因。

供地邏輯的精準(zhǔn)轉(zhuǎn)向

如果說房企的爭(zhēng)搶是市場(chǎng)需求的直接反應(yīng)，那么“小而美”地塊供應(yīng)的增加，則源于供給側(cè)的深刻變化。

“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”——2026年政府工作報(bào)告為土地供應(yīng)定下了新基調(diào)。在此背景下，多個(gè)城市開始探索“以需定供”的精準(zhǔn)供地模式，終結(jié)過去依賴增量擴(kuò)張的粗放開發(fā)。

廣州市5月公布的《2026年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》便是一個(gè)典型樣本。計(jì)劃顯示，廣州今年住宅用地供應(yīng)量大幅縮減，但中心城區(qū)供應(yīng)占比提升，且多數(shù)為城市更新盤活的存量地塊，新增建設(shè)用地供給明顯減少。地塊體量也普遍轉(zhuǎn)向“小而美”，多數(shù)計(jì)容建筑面積不超過10萬(wàn)平方米。

“地方政府改變了過去幾年大規(guī)模供地的模式，轉(zhuǎn)而推出‘小而美’地塊，這既是對(duì)當(dāng)前企業(yè)資金狀況的務(wù)實(shí)應(yīng)對(duì)，也與核心區(qū)城市更新、土地資源挖掘形成了良好結(jié)合。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析。

地方政府的考量是多維度的。“通過小地塊的高熱度對(duì)沖大地塊的低迷，已成為地方政府調(diào)節(jié)土拍情緒、推動(dòng)土地市場(chǎng)止跌回穩(wěn)和穩(wěn)中向好的有力工具。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析到，在整體市場(chǎng)偏冷、大體量地塊流拍風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，推出稀缺、確定性強(qiáng)的核心區(qū)小地塊，確保其高溢價(jià)成交，能夠有效對(duì)沖大盤的低迷，向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)，穩(wěn)住區(qū)域市場(chǎng)預(yù)期。

其次，這也是一種精細(xì)化的“補(bǔ)短板”手段。這些地塊往往位于配套成熟區(qū)，政府無需再投入巨額資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)還能通過出讓要求，附建社區(qū)服務(wù)中心等公共設(shè)施，以低成本完善核心區(qū)的公共服務(wù)功能。

房企的“算盤”與新格局

在新的供地邏輯下，房企的投資策略也正被重塑。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1-4月，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比仍在下降，但央國(guó)企的主力地位愈發(fā)穩(wěn)固，在前十名中占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，民企拿地規(guī)模銳減。這一格局分化表明，在市場(chǎng)調(diào)整期，資金實(shí)力和融資成本成為決定拿地能力的關(guān)鍵。而“小而美”地塊總價(jià)相對(duì)可控，大幅降低了參拍門檻，使得部分資金實(shí)力相對(duì)有限但操盤能力強(qiáng)的穩(wěn)健型民企，也能在核心市場(chǎng)覓得一席之地。

“回款速度遠(yuǎn)比利潤(rùn)率更為關(guān)鍵。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，位于核心區(qū)的小地塊，具備顯而易見的成熟配套，這意味著項(xiàng)目一旦入市，不僅能極大壓縮營(yíng)銷費(fèi)和渠道費(fèi)，也幾乎無需等待配套兌現(xiàn)。這種“所見即所得”的確定性，在當(dāng)前充滿不確定性的市場(chǎng)中，成為房企愿意支付高溢價(jià)的核心原因。

他進(jìn)一步指出，相比動(dòng)輒沉淀數(shù)十億、周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的超級(jí)大盤，總價(jià)幾億到十幾億的小地塊，其資金使用效率極高。企業(yè)可通過高周轉(zhuǎn)模式運(yùn)作，同時(shí)從產(chǎn)品角度看，小體量項(xiàng)目便于進(jìn)行定制化開發(fā)，比如打造高端改善型產(chǎn)品以拉高單價(jià)，從而覆蓋溢價(jià)成本。

此外，“小而美”地塊也賦予了產(chǎn)品更強(qiáng)的定價(jià)權(quán)。在存量房普遍老舊的核心區(qū)，高品質(zhì)新房供應(yīng)稀缺，往往能形成“燈塔”效應(yīng)。加之項(xiàng)目總套數(shù)少，易于營(yíng)造“稀缺”價(jià)值，從而在微利時(shí)代鎖定并提升利潤(rùn)空間。

可以預(yù)見的是，隨著未來“小而美”地塊的進(jìn)一步推出，城市居住形態(tài)也將迎來改變：在城市核心區(qū)，由“小而美”地塊催生的小體量、高品質(zhì)、高單價(jià)的精細(xì)化社區(qū)將成為主流，社區(qū)內(nèi)部功能弱化，高度依賴外部城市配套；而在城市外圍，滿足基本居住需求、配套相對(duì)完善的大型社區(qū)仍將存在。房企的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，也將從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力、品牌溢價(jià)和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力的綜合比拼。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)