對當地8個由上市房地產公司開發的住宅項目銷售數據進行梳理后可以發現，銷售明顯下滑，一些臨近交付的樓盤仍有大量房源未售。為重新激活需求，開發商正提供更高的傭金、融資優惠，甚至直接降價。

特拉維夫新房市場的急劇放緩，已經到了無法忽視的地步。科技財經媒體對該市8個住宅項目銷售數據的審查顯示，這個市場不僅是在降溫，在某些項目上幾乎已經凍結。

這份樣本覆蓋了特拉維夫不同區域、不同類型的項目，既有豪宅塔樓，也有規模較小的城市更新項目。各項目呈現出的情況高度一致：2025年的銷售較2024年全面下滑，而2024年本身已被視為以色列房地產行業的疲弱之年。

市場低迷的程度之深，已經讓開發商愿意支付雙倍中介傭金來促成交易。過去，經紀人和營銷人員通常拿到約占房價1%的傭金，如今開發商給出的比例已升至2%，據稱在個別情況下甚至還愿意繼續上調。

這種壓力也體現在那些臨近交付卻仍有大量房源未售的項目上。就在幾年前，這種情況在特拉維夫還相當少見。

在哈加格房地產的巴夫利項目中，項目共247套公寓，預計2031年完工。2025年該項目僅售出16套，低于2024年的52套。銷售疲弱，也解釋了該公司為何采取激進營銷動作：對項目中50套房源向俱樂部會員提供七折優惠。

以色列加拿大公司的希項目，也反映出高端市場頂部區間的銷售困難。2025年該項目僅售出兩套公寓，成交價分別為3000萬謝克爾和3200萬謝克爾。自2024年第四季度啟動銷售以來，整個項目總共只賣出4套。對于一家以強勢銷售和營銷著稱的公司來說，這一速度相當緩慢。

在非洲以色列公司的杜奧項目中，項目共510套公寓。2025年銷售數字在技術上有所改善，公司賣出了13套，高于2024年的9套。但考慮到項目體量以及預計2027年交付的時間點，整體情況仍不樂觀。目前仍有約149套房源在售，約占項目計劃出售房源的30%。

市場放緩不僅體現在成交數量上，也反映在每平方米價格上。營銷斯代多夫亞馬項目的迪姆里公司，自約6個月前開盤以來已售出32套公寓，但每平方米均價較年末價格下跌了6000謝克爾。

在希昆與比努伊公司的高端項目魏茨曼55號，放緩同樣明顯。2025年該項目僅售出3套，而到2024年年底累計售出14套。項目共40套公寓，預計6月交付，但目前仍有一半以上房源未售。2024年該項目每平方米價格比2025年高出約10000謝克爾，達到每平方米67500謝克爾。

維塔尼亞位于哈哈拉什街55號的項目，自啟動銷售以來3個季度共售出27套，總房源為103套。普拉什科夫斯基位于布內丹街的高端哈加達項目銷售節奏也在放慢。

該項目屬于城市更新開發，共4棟樓、52套新公寓。盡管項目已接近交付，但仍有約四分之一房源尚未進入銷售。其銷量從2023年的21套降至2024年的12套，2025年進一步降至6套。

另一個銷售緩慢的項目是博內伊哈蒂洪公司位于布內埃夫拉伊姆街的開發項目，共46套房源，其中31套仍未售出。該公司2024年售出10套，2025年僅售出5套，降幅達50%。平均價格為每平方米43000謝克爾，未含增值稅。

這次梳理顯示，全市項目銷售節奏都非常緩慢。那些幾年前就已啟動的項目，銷量較2024年下降了50%至80%。例如，哈加格的巴夫利項目一年內銷量就下滑了約70%。

壓力最明顯的，是那些預計將在未來一年內交付、但仍有大量房源未售的項目。以魏茨曼55號為例，距離交付只剩約一個月，仍有一半以上公寓可售。

直到幾年前，開發商仍可以自行決定賣房節奏，按照施工進度和預期漲價空間安排銷售。如今，很多開發商已經準備按市場價立即出售全部庫存，在某些情況下甚至低于市場價出貨。

但這一次看起來不同。自2022年開始上升的利率，加上戰爭帶來的長期不確定性以及生活成本上升，共同造成了一個已持續約3年低迷的市場。

這種凍結并非特拉維夫獨有，但在這里表現得更明顯，因為這座城市房價更高、供應量更大，買家也更成熟。位于全國核心需求區的高地價也在壓迫開發商。許多特拉維夫項目在公司報告中都被列為“高度重要”項目，這意味著開發商面臨著嚴峻的銷售壓力。

一位活躍于特拉維夫房地產市場的人士，將當前階段與繁榮時期，尤其是2022年，進行了對比。當時開發商還在削減支付給經紀人和營銷人員的傭金。“那些公司當時很傲慢。”這名人士說，“他們覺得自己已經不需要這些服務了，因為看房和成交都來得很容易，既然如此，為什么還要花錢讓別人帶客戶來？”

但隨后市場變了。“10月7日之后，情況發生了變化。開發商意識到自己必須賣房，于是恢復了常規的1%傭金。從今年年初開始，情況再次變化，開發商愿意支付雙倍傭金，也就是房價的2%。有些人甚至愿意談得更高。各家公司的官方價目表已經下調，而且這還沒算上各種融資優惠。”

按照這名人士的說法，城市部分區域的供應量已經多到令人難以消化。“如今城市一些區域到處都是項目，處在各種不同階段，甚至包括已經交付但仍在賣房的項目。三四年前，這種現象還不存在。供應多得驚人，反而讓買家更猶豫。他們看到大量房源，有些人就會覺得，不如再等等，價格可能還會繼續下跌。”

財政部首席經濟學家在2025年12月發布的一份報告，也反映了這種市場狀況。報告顯示，特拉維夫使用融資優惠的交易占比升至37%，而11月為26%，2024年12月為33%。

如今，整個市場的開發商都在提供各種融資優惠。但隨著交付臨近，他們繼續提供這類激勵的空間會越來越小，銷售難度也會進一步上升。至少在一個項目上，買家已經等到了他們期待的變化：迪姆里在斯代多夫的開發項目，每平方米價格較2025年年底下降了6000謝克爾。

埃爾達房地產營銷公司首席執行官兼合伙人羅尼·科恩表示：“數據不會說謊。這確實是一輪持續時間很長的停滯。我們以前也經歷過幾輪停滯，但這一次是從2022年利率上升開始的，之后又疊加了其他因素。特拉維夫是高端市場，通常買房的人手里有錢，也有很多其他投資選擇。”

科恩說，需求并沒有完全消失。咨詢仍在持續，但很多并沒有轉化為購買。“現在還能賣得動的項目，通常都是圖紙房，有時距離交付還有8年。市場上可以看到兩個群體：一類是尋找小戶型的投資者，另一類是購買豪宅、頂層公寓等高端物業的買家。

這兩類人通常都不需要先賣掉原來的住房。現在缺失的是那批改善型買家。他們如今很難進入交易，因為舊房不好賣。3.5居到5居的市場目前受沖擊最大，這一點在斯代多夫看得很清楚。”

科恩還表示，開發商正試圖減少對融資優惠的依賴，但這并不容易。“現在流行的做法是20/80付款結構，搭配開發商貸款，剩余款項按設定上限進行指數調整。但這會讓開發商付出很高成本，他們不可能無限期、無上限地持續提供這些優惠。歸根結底，這些成本還是會轉嫁到房價上。”

不過，高端市場并未完全消失。特拉維夫高端房地產經紀公司羅西奧地產聯合所有人努里·拉哈米姆表示，仍有一些買家在尋找總價達到數千萬謝克爾的公寓。

他說，自己通過三個指標來判斷市場：線索數量、會面數量和購房報價數量。“我業務覆蓋從弗洛倫廷到亞爾孔一帶，也包括新項目。

我的判斷標準是我收到多少線索、安排了多少次見面，以及收到了多少份購房報價。并不是每條線索都會變成見面，也不是每次見面都會變成交易，但在我統計的這幾個指標上，都出現了增長。”

拉哈米姆表示，進入2026年后，市場繼續顯現出回暖跡象，尤其是總價約1500萬謝克爾房源的買家活躍度有所恢復，5月開局尤其強勁。“這個月前5天，我收到的線索數量就已經相當于平時整整一個月。”