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天上地下兩重天，云泥之別難言全！

昨天，未央團結村的當紅炸子雞，招商林嶼縵島迎來清盤，僅3個多月94天里，六開六罄，960套四代宅新房一搶而空。

對招商而言，這也是繼西安璽后，賣得最快的小區，足見城北驚人的購買力。

與招商一路之隔的萬科幸福里，朋友委托我賣的二手房，即便單價只有萬元門檻，三個月了還在掛著。

相同的位置，相同的配套，同樣的精裝，一邊單價18500+排隊搖號，一邊單價10500+無人問津，從來是只見新人笑，誰聽舊人哭，二手房同樣如此。

在西安，有多少小區的二手房，已經守不住“單價一萬”的門檻？

冰火兩重

作為西安主城剛需聚集的板塊，團結村的分化現狀，恰恰也是剛需市場的需求現狀，新房漲熱賣，二手降滯銷，曾經地段決定房價的邏輯，在2026年被徹底打破了。

截至目前，團結片區綠汀芳菲、招商林嶼縵島已經清盤，保億，龍翔所剩不多，進入清盤倒計時；

已拍地的博元、明豐帶著新規四代宅，蓄勢待發，最早在團結村拓荒中建，綠城陸續交房，團結村已經明牌。

存量市場，地緣改善，拼的不是誰把蛋糕做大，而是在有限的蛋糕里，誰能搶的更多。

團結村這塊蛋糕，新房憑借大門，會所，外立面三件套，疊加套內大贈送，高得房率，把原本要看二手房的悉數吸引到新房，倒逼二手只能降價。

新房可以單價1.5，1.8.2.0向上，二手只能單價1.5、1.3、1.1向下，這也是另一種形式的成功救市。

作為城北的成熟住宅區，鳳城五路，團結村沿線并不新鮮，早在10年前，萬科，華遠，恒大進場時，區域就已成型，且價格穩定。

后續中南君啟、世茂璀璨傾城、正榮紫闕臺入場后，房價快速提升，最貴時候逼近單價19000+，此后上述民企暴雷，房價又迅速回調。

至區域首個四代宅綠汀芳菲上市時，公示均價門檻16000+左右，目前天花板是招商，公示的高層精裝均價19900+左右，小高精裝26100+左右。

價格不算低，但也清盤了，讓很多人之前擔心的城北購買力不足擔憂，一掃而空。

再看周邊二手，也是跌出了性價比：

萬科幸福里：近期成交單價10638-13250元/㎡左右，總價區間135萬以內。

華遠楓悅：近期成交單價9578-11213元/㎡左右，高層總價區間120萬以內。

恒大帝景：近期成交單價9439-11098元/㎡左右，高層總價區間125萬以內。

正榮紫闕臺：改善大戶型社區，近期成交單價11120-15620元/㎡之間，總價區間270萬以內。

中南君啟一期：改善大戶型社區，近期成交單價13243-15303元/㎡之間，總價區間250萬左右。

（周邊二手房近期成交價）

相同位置，周邊二手房總價天花板只有250萬，門檻只有120萬，華遠楓悅、世茂璀璨傾城的二手成交價，已經守不住單價一萬了！

萬元門檻

這種因新房修改贈送，產品規則沖擊二手房，導致成交價新低的案例，不是個例，在西安過往的多個成熟住宅區都在發生，引用“好好選房”數據，給大家一個趨勢參考。

包括城西三橋板塊，城東浐河板塊，城北鳳城十路板塊，城南丈八東路板塊，西部大道板塊，幾乎代表西安各區成熟住宅區，且剛需，高層為主。

城西由于西電改造剛剛啟動，還沒有大量新規戶型面世，二手房的降價更多因為房價下行趨勢，過去吃普漲行情的，如今吃到了普跌行情。

壹

城西片區

萬科金色悅城：小區歷史成交最高單價26253元/㎡，時間2021年4月4日，成交最多年份2024年共計243套；

近期成交單價8941-12169元/㎡，兩室單價低，三室稍高，砍價金額4-10萬之間。

華潤24城：小區歷史成交最高單價19350元/㎡，時間2021年5月16日，成交最多年份2019年共計77套；

近期成交單價6724-8894元/㎡，兩室單價低，三室稍高，砍價金額4-23萬之間。

保利金香檳：小區歷史成交最高單價20164元/㎡，時間2021年8月25日，成交最多年份2021年共計40套；

近期成交單價7478-10532元/㎡，兩室單價低，三室稍高，砍價金額4-24萬之間。

貳

城東片區

御錦城：由于小區過于大，二手房房齡不同，價格差異很明顯，早期的原香地塊，四月份成交單價已來到7068元/㎡，智慧樹地塊單價保持10743元/㎡，更新的璟悅地塊，仍有12911元/㎡成交價。

但總體看，御錦城的單價門檻已來到7000-11000元/㎡之間，且房源，房齡選擇眾多，高層，小高，洋房，別墅都有，作為年輕人首套房，很有性價比。

龍湖香醍國際社區：同樣是超大社區，產品房齡各不相同，香醍璟宸的高層，成交單價11140-12866元/㎡，剩余天宸、藍灣等，均價也都在11000元/㎡左右。

城東類似的大型社區還有很多，比如綠地國際生態城、高科麓灣、水岸東方等，當下普通高層的成交價也在8000-12000元/㎡左右。

浐河沿線的小區，房齡，配套，教育相似，產品同質化，二手房高層單價普遍都在萬元門檻徘徊。

叁

城北片區

城北成熟住宅區，主要是鳳城五路，鳳城十路沿線，剩余或太老，或城改多，可參考案例少，五路沿線單價情況開頭已表述，十路沿線，主要關注首創國際城、世茂都、萬科金域未央三個典型社區。

首創國際城：同樣是規劃八期的大社區，但房價整體穩定，新校區成交最高單價24906元/㎡，時間2021年5月15日，成交年份最多為2020年，共計174套。

目前兩室成交單價，在8320-10371元/㎡之間，三室，四室類似，小區房價門檻同樣萬元上下。

世茂都：小區歷史成交最高單價27431元/㎡，時間2021年3月30日，成交最多年份2014年共計64套；

近期成交單價10786-12114元/㎡，兩室單價低，三室稍高，砍價金額2.5-29萬之間。

萬科金域未央：小區歷史成交最高單價22040元/㎡，時間2023年3月11日，成交最多年份2013年共計15套；

近期成交單價10342-14901元/㎡，去年九十月份行情還不錯，今年成交量和價格明顯下跌。

肆

城南片區

城南范圍大，涵蓋曲江二期，雁塔和高新，比較典型的高層住宅區為丈八東路，西部大道，西灃一路沿線，典型二手高層社區包括融僑馨苑、融創西安宸院。

融僑馨苑：小區歷史成交最高單價29557元/㎡，時間2021年7月6日，成交最多年份2020年共計181套；

近期成交單價9047-10787元/㎡，兩室三室差價不低，砍價金額2.8-18萬之間。

融創西安宸院：小區歷史成交最高單價27921元/㎡，時間2023年12月6日，成交最多年份2024年共計85套；

近期成交單價11417-14928元/㎡，洋房確實更抗跌，但高層回調明溪縣，砍價金額12-21萬之間。

同類小區在周邊還有很多，天地源萬熙天地，金地西灃公元，海亮新英里、新城首府等等，成交價大家可自行查詢作為參考。

數據看多了，也就有了規律，2021年新房萬人搖最兇的時候，幾乎果斷賣掉二手房，全都收獲了最好的結果。

別人瘋狂時你冷靜，別人買房時你賣房，確實考驗認知和決斷，普漲時大家一起漲，普跌時，城南成熟區，洋房小區，確實更抗跌。

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新規背刺

上述的諸多二手房案例里，面臨大量新房，新地面世沖擊的，主要集中在西部大道、幸福林帶、西電片區、團結村四個區域；

都是因為周邊村子拆遷，改造后，面世的新房，全部是新規高贈送，直接背刺附近二手房。

按照當下的樓市現狀，這種沖擊也是不可逆的，縱然四代露臺房和三代封窗房誰更適合還有爭論，但新規高贈送，背刺二手房的趨勢不會變了，原因也很簡單。

壹

買房群體越來越少

內卷不是地產的專屬，而是這個時代的主題，當賺錢更難，賣房的比買房人多了以后，西安已進入一個去庫存市場。

因為買房人變少，樓市里的錢變少，過去普通小區也能跟風吃大鍋飯的時代不會有了，現在是改革開放，先富帶動后富，先富的群體一定是開發商，手握資源，資金，新規政策，造出如今的四代新房。

賣房的蛋糕越來越小，保新房保土地的能量，不是單一二手房業主可以抗衡的。

貳

內卷花樣越來越多

這種內卷的直接成果，就是新房售樓部里，大門，會所，外立面三件套，組合戶內精裝，高贈送，大露臺的六板斧，有的功能確實不實用，維護成本也是問題，但可不不用，不能沒有。

會所300平，500平，一路做到3000平，回家如同逛酒店，贈送10平，30平，還可以送50平，家家戶戶負公攤，大門20米，50米，輕松做到100米，回家就像上早朝。

西安畢竟普通人多，剛需多，這一套組合拳是很上頭的，如今疊加主城區成熟配套，就近換房，對土著吸引力是很大的，這是團結村，幸福林帶，包括西電會火的根源。

叁

價格上漲越來越快

在這個產品升級過程中，房價緩慢上漲，說是贈送，其實更像是自己買單，為情緒價值買單，為產品主義買單，忘了地段，完了初衷，忘了房子的意義。

新產品，新規確實有獨到之處，看完耳目一新，但合理定價同樣重要，尤其是周邊置換群體，預算來源于二手房成交價，二手一直跌，新房反而漲是不可持續的。

開發商有產品亮點，有營銷技巧，有操盤能力不假，但本質都是建立在周邊買房人真實需求和購買力的基礎上，跳出收入談預算本就是曇花一現。

買的人有限，供應的房源源不斷，供需一旦失衡，就看是誰跑得快了，對開發商如此，對買房人一樣。

如何選房

過去總開玩笑說，西安人愛吃面，升糖快，反應慢，但后來發現，反應慢也不全是壞事，認知低，反而給了市場很大的信息差。

與區域無關，與產品無關，與品牌無關，單純就是購入成本的計算，高位進場，總是面臨更大風險，如今看似信息發達，實際上想在西安選對房子，尤其是以合理，安全的價格選對房子，卻非常困難。

對房哥而言，專業與理性的價值被重新重視，今年大家換房、買房，有哪些疑問，歡迎來小程序里向我提問；

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作者：晴明

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