老周夫婦找到我的時候，兩個人急得嘴角都起了泡。事情的起因并不復雜——他們想賣掉朝陽區一套小兩居，換個大點的房子，好讓老家來的父母有個落腳的地方。通過中介，房子很快找到了下家，一對準備結婚的年輕人。合同簽得很順利，總價320萬，當天付了10萬定金，約定一個月內再付90萬首付，剩下的走貸款。

老周夫婦這邊也沒閑著，轉頭就簽了新房的合同，30萬定金打了過去，踏踏實實等著賣房款到賬。

誰都沒想到，簽約后才十來天，一紙規劃文件把整個局面翻了個底朝天。老周那套房子所在的片區，被劃進了北京市一個新公布的重點功能區核心輻射范圍。消息一出，房價像坐了火箭，同小區同戶型的掛牌價直接沖到了420萬以上。

買方的態度立刻變了味。先是找各種理由拖著不付首付，后來干脆托中介帶話，說家里資金周轉不開，想“協商解除合同”，10萬定金也不要了。老周起初還挺感動，覺得對方通情達理。直到中介私下跟他透了底：“人家不是沒錢，是覺得買虧了。您這房子現在掛420萬都有人搶，他花320萬買下來，轉手就是100萬的利，可人家就是不想讓您掙這個錢。”

老周這才慌了神。新房那邊合同簽了，定金交了，這邊房款到不了位，30萬就得打水漂。更讓他憋屈的是，明明是對方想毀約，怎么搞得像是自己理虧？

辦案思路：不能只盯著違約責任

接手后，我把所有材料仔仔細細過了一遍。聊天記錄、通話錄音、中介的證言，一條都沒落下。看完之后我心里有了底：這就是一起典型的房價暴漲引發的毀約案，只不過這次想跑的是買方。

按常規打法，打違約責任是最順手的。合同白紙黑字，買方逾期付款構成根本違約，賣方可以解除合同、沒收定金，還能主張差價損失。但問題在于，這條路走起來太慢。房價還在漲，等判決下來再去賣房，市場什么樣誰也說不好。而且對方既然敢毀約，早就把賬算明白了——賠點違約金，比起房價漲的那100萬，根本不值一提。

我真正要做的，不是幫老周拿一筆賠償金，而是讓這份合同繼續走下去，或者至少讓他把那100萬的差價裝進兜里。前者叫“繼續履行”，后者叫“賠償可得利益損失”，法律上都站得住，但各有各的難處。繼續履行得買方配合辦貸款，對方不配合，執行起來很頭疼；可得利益損失倒是能直接補上差價，可舉證和計算都更復雜，法院支持多少，存在變數。

反復掂量之后，我決定主動出擊。案由就定房屋買賣合同糾紛，訴訟請求設計成兩條腿走路：第一，請求法院判令買方繼續履行合同，付清余款、配合過戶；第二，如果法院認為繼續履行已無可能，則請求判令買方賠償可得利益損失，金額按當前市場價與合同價的差額來算。這樣一來，不管法院走哪條路，老周的利益都能兜住。

庭審焦點：顯失公平，還是正常的商業風險？

開庭時，對方律師果然打出了我們預料中的那張牌——顯失公平。他的邏輯聽起來似乎有幾分道理：簽約時320萬，現在市場價420萬，如果硬要買方按原價履約，等于讓人家多掏100萬，這不公平。他還援引了合同法關于顯失公平的條款，試圖說服法官變更或撤銷合同。

我等的就是這一刻。

我的回應分了三層。第一，顯失公平的認定，時間節點必須是“合同訂立時”，不能用簽約之后的市場變化來倒推。房價上漲發生在簽約之后，是正常的市場波動，屬于當事人在簽約時應當預見、也能夠預見的商業風險，跟顯失公平扯不上關系。第二，從主觀要件來看，顯失公平要求一方利用對方“缺乏經驗、判斷力”或“處于危困狀態”才簽了合同。這個案子里，雙方通過正規中介簽約，條款完備，流程規范，沒有任何一方利用優勢地位的情形。買方是完全民事行為能力人，買房這么大的事，理應盡到審慎義務。簽約后因為市場變了就反悔，這恰恰是缺乏契約精神的表現，不能反過來主張合同不公平。第三，也是最要緊的一點——如果法院支持買方以“房價上漲后履約不公平”為由解除合同，那以后誰還敢信合同？任何一個當事人都可以在簽約后觀望市場，對自己有利就履約，不利就毀約，契約秩序就徹底散了。

為了把道理講得更扎實，我還提交了一份類案檢索報告，梳理了北京、上海等地法院在類似情形下的裁判觀點。絕大多數判決都認定，房價上漲屬于正常商業風險，不構成顯失公平，違約方應當承擔相應責任，包括賠償守約方的差價損失。

判決結果：差價損失全額獲賠

兩次開庭之后，法院作出了判決。判決書里有一段話我至今記得很清楚：“合同簽訂后，因市場因素導致標的物價格發生變動，屬于當事人應當承擔的正常商業風險，不構成顯失公平。被告以房價上漲為由拒絕繼續履行合同，已構成根本違約，應當承擔相應的違約責任。”

關于賠償金額，法院采納了我們提交的評估報告，認定合同解除時房屋市場價值為418萬元，與合同價320萬元的差額是98萬元，扣除買方已付的10萬定金，判決另行賠償老周88萬元。

拿到判決書那天，老周長長地吐了一口氣。98萬的差價基本都拿回來了，加上沒收的定金，新房那邊的損失也補上了。更重要的是，這個結果讓他實實在在感受到了法律的公道——不是誰想毀約就能毀約，白紙黑字簽下的合同，就得認。

結語：契約精神不是一句口號

這個案子過去好幾年了，我偶爾還會拿出來跟同行交流。它之所以值得反復琢磨，不在于法律問題有多深奧，而在于它戳中了一個普遍的認知誤區：很多人覺得，只要情況變了，合同就可以不算數。

法律不是這么運作的。合同一旦成立生效，就對雙方都有約束力，誰也不能隨意反悔。市場有漲有跌，這是每一個參與交易的人都應該具備的基本常識。簽約時享受了鎖定價格的確定性，就不能在行情變化后要求重新分配風險。如果允許當事人根據市場走向隨意選擇履約還是毀約，合同就失去了存在的意義。

對于守約方來說，這個案子也提供了一個重要的維權思路：對方違約時，不要只盯著違約金條款。違約金往往有上限，還可能被法院調低。真正值得主張的，是違約行為給你造成的實際損失——包括房價上漲后的差價損失。只要證據扎實、論證到位，法院完全有可能全額支持。

契約精神不是掛在嘴邊的口號，它是市場經濟能夠正常運轉的基石。每一個尊重合同、信守承諾的人，都值得被法律保護。而那些試圖通過毀約來轉嫁風險的人，最終付出的代價，往往比老老實實履約要高得多。

關鍵詞

房屋買賣合同糾紛律師；?房價暴漲違約；?顯失公平抗辯；?

差價損失賠償；?繼續履行合同；?可得利益損失；?

守約方維權；?合同糾紛勝訴案例；?買方毀約；?

商業風險認定；

本文作者

林智敏律師，廣東廣信君達律師事務所合伙人，在合同糾紛訴訟領域深耕多年，尤其擅長處理因市場波動引發的房屋買賣合同爭議。林律師對房價暴漲背景下的“顯失公平抗辯”有著精準的攻防把握，在商業風險與情勢變更的界限劃定、差價損失的舉證路徑設計、繼續履行與損害賠償的訴訟策略選擇等核心問題上，形成了系統化的代理方法論。其代理的多起買方毀約、賣方維權案件，均成功推動法院駁回對方顯失公平主張，全額支持守約方差價賠償請求，判決觀點多次被業內援引為類案參考。林智敏律師現擔任多家知名企業合同顧問，并因其在復雜合同訴訟策略上的獨到見解，常年受邀為律師協會及行業論壇提供專題分享。?