卜鄰公寓內天井。文匯報記者 周辰

黃浦區瑞金一路近淮海路，卜鄰公寓矗立近百年，與街對面的瑞金公寓在風格上遙相呼應，均出自設計師鄔達克之手。

就是這樣一座頗有淵源的百年公寓，在過去十年間由區屬國企物業作為“兜底”，卻連最基本的保潔費也難收取，雕花鐵藝欄桿蒙了塵；居民也憋屈：收費可以，但要收個明白，“托底物業”服務能否升級？

這中間，隔著一紙規范的物業服務合同。

在一次黃浦區人大代表聯系社區活動中，區人大代表、上海李小華律師事務所律師王琳了解到卜鄰公寓的難題，翻閱了《民法典》《物業管理條例》《上海市住宅物業管理規定》等法律法規，為老公房小區訂立物業服務合同找到了可實施路徑，黨建引領下的“三駕馬車”召開多次協商會，聽取居民意見，修改完善合同條款。

目前，卜鄰公寓的物業服務合同已進入草案階段，預計年內正式簽署生效。當年的“頂配”老公寓，將徹底告別“兜底式”粗放管理服務，迎來與商品房小區同等標準的規范化物業服務。

卜鄰公寓樓道內，地面為水磨石。文匯報記者 周辰

保潔費撬動物業服務升級

卜鄰公寓的地段鬧中取靜，就建筑本體而言，不論是審美還是功能，即便在今天看來都不過時，特別是樓內的水磨石樓道與鐵藝雕花欄桿、木質扶手等細節，都是百年前的“頂配”，讓居民引以為豪。至今還有不少“原住民”及其后代居住于此，舍不得搬離。

67歲的居民劉放介紹，卜鄰公寓于1932年落成，過去幾十年來，居民未曾擁有過“物業服務合同”，保安靠自覺，保潔靠自費。居民甚至合力出資“眾籌”了一戶居民負責每日打掃樓道衛生。

這樣的日子也湊合著過，但一次集體外搬打破了大家的想法。

卜鄰公寓樓道內，地面為水磨石。文匯報記者 周辰

2012年至2016年，為配合附近軌道交通13號線建設，卜鄰公寓居民們需要臨時過渡在外居住4年，回搬后大家的想法有了變化。“特別是有一部分原住戶搬離，多了臨時租住者，原來的很多規則難以為繼?！北热纾嵸M收不齊，于是連湊合都難了。

居民通過零距離家園理事會等途徑反映問題，起初淮中居民區黨總支書記陳燕玲覺得只要落實保潔費規范征收即可，但是真正著手推動卻發現，居民的訴求不止于此，大家多次提到想要升級物業服務的質量。業委會主任康智鋒解釋說，“‘托底’一詞雖形象，卻模糊了標準，譬如地上有一張紙，有些人覺得不妨礙干凈，有些人說一塵不染才叫干凈?！?/p>

作為老公房小區，卜鄰公寓有自己的業委會，那么業委會和物業這當中的權責怎么厘清？王琳從法律角度點撥了多個關鍵性問題：業委會成立的合法性、公房與售后房的比例對合同簽署的影響、業主大會表決的程序要求，以及保潔費征收是否需要征詢意見等等。

“根據《物業管理條例》第十五條，業主委員會職責包括了‘代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同’?！蓖趿照f。

卜鄰公寓外觀，與街對面的瑞金公寓同為鄔達克作品。文匯報記者 周辰 攝

“超級性價比”

在永嘉置業物業經理朱佳樑眼里，這份物業合同的優勢在于“超級性價比”。物業費價格低于商品房小區，服務內容較原先實現了質的飛躍。

“以前每日工作區域地面清掃兩次，一個月拖一次”，朱佳樑介紹，現在合同里清楚列明：樓道地面每周拖一次，樓梯扶手每周擦一次，鐵藝欄桿半年一次，公共區域窗戶玻璃每季度擦一次，明溝每周清掃兩次，天溝定期清理防堵塞。

卜鄰公寓的鐵藝欄桿。文匯報記者 周辰 攝

條款細致，回應的是居民長期以來的痛點。劉放說，去年汛期，樓頂天溝堵塞導致雨水反水進入居民家中，還有樓頂滲水等問題；還有居民們老了，上樓時必須用手拽一把鐵欄桿，“污糟糟的大家都不喜歡。”

“通過這次訂立合同，我們意識到要充分利用好手里的工具，展開自治共治”，康智鋒說，今后通過業委會可以為居民辦更多實事。

卜鄰公寓的探索，為中心城區大量類似的老舊公房小區提供了可借鑒樣本。“有條件有意愿的老舊公房都在陸續推動物業合同規范化?！敝旒褬磐嘎?，永嘉置業管理的老公房小區中，卜鄰公寓算是首批啟動規范化合同簽訂的小區。

王琳則認為，老公房居民有權利享受標準化的現代物業服務，這些居民并非不愿意支付物業費、享受規范化服務，而是長期缺乏合適的機制通道?！巴ㄟ^業委會這一法定主體，在黨建引領下，依托人大代表等專業力量助力，完全可以實現老公房小區物業服務的質價雙提升。”

原標題：《百年前頂配公寓，如今求個標配物業》

欄目主編：王嘉旖

文字編輯：單穎文

本文作者：文匯報 周辰