物業(yè)是“管理”也好，“服務(wù)”也好，物業(yè)公司與居民之間，就是兩個(gè)自由交易，自由買賣的市場主體。居民如何提高自己的議價(jià)能力，只有組織起來；物業(yè)公司如何站穩(wěn)腳跟，只有提高服務(wù)質(zhì)量。

撰文丨任大剛

多地倡議或要求公職人員、黨員干部帶頭繳納物業(yè)費(fèi)的事火上熱搜了。查了一下，這其實(shí)是個(gè)持續(xù)性的事情，不算突發(fā)新聞。

一年前，“上游新聞”就專門報(bào)道過中共云南元江縣委組織部和元江縣住建局下發(fā)通知稱，決定廢止兩部門此前發(fā)布的《關(guān)于黨員干部（公職人員）帶頭繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的通知》文件。

從報(bào)道中還得知，近兩年來（指2025年之前兩年），包括貴州荔波、安徽靈璧、湖北崇陽、江西永修等多地縣市都發(fā)布了要求黨員干部帶頭繳納物業(yè)費(fèi)的文件。

最新的報(bào)道稱，有的地方帶不帶頭，甚至要與評(píng)優(yōu)晉級(jí)掛鉤。

01

物業(yè)費(fèi)的繳納已經(jīng)到了需要發(fā)倡議，下文件，與考核掛鉤的地步，可見問題的嚴(yán)重性。

克而瑞、中指研究院、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)等多家權(quán)威機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年全國500強(qiáng)物業(yè)企業(yè)平均收繳率達(dá)93%的行業(yè)峰值，此后連續(xù)四年同比下滑，2025年已降至71%，五年間累計(jì)下滑22個(gè)百分點(diǎn)。其中，2021-2025年的下滑幅度，分別為5、6、4、5個(gè)百分點(diǎn)。

上述數(shù)據(jù)的嚴(yán)重性在哪里？

物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)已形成明確的盈虧平衡共識(shí)：收繳率85%，是住宅物業(yè)項(xiàng)目的保本線，低于該數(shù)值則無法覆蓋人力、維保等剛性成本；60%是“撤場警戒線”，一旦跌破，企業(yè)即使壓縮服務(wù)成本，也無法盈利，只能選擇主動(dòng)撤場。2025年全國超40%的中小物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目收繳率低于60%，直接觸發(fā)了行業(yè)性的“撤場潮”。

中物智庫2025年調(diào)研顯示，百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的住宅項(xiàng)目平均收繳率僅為82.3%，頭部上市物業(yè)企業(yè)憑借品牌優(yōu)勢(shì)與標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，2025年平均收繳率維持在78%，仍具備基礎(chǔ)盈利能力；而中小物業(yè)企業(yè)因資源有限、議價(jià)能力弱，平均收繳率普遍低于65%，部分區(qū)域型小企甚至跌破50%，已陷入“收不抵支”的生存絕境。

只有71%的收繳率，意味著29%的住宅沒有繳納物業(yè)費(fèi)。

問題反映到法律糾紛上，最高法2026年一季度數(shù)據(jù)顯示，全國法院受理一審物業(yè)糾紛案件29.47萬件，同比增長37.28%，平均每天超3200起，占全部民事案件的比例超27%（即每4件民事案件中就有1件是物業(yè)糾紛），據(jù)悉，90%的案件是物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)。

數(shù)據(jù)就是這么燙手。一些地方要求公職人員、黨員干部沖在前面，先把物業(yè)費(fèi)交了，恐怕也是沒有辦法的辦法。

02

那么這個(gè)辦法有沒有效果呢？

未查到明確來源的消息說，在江西九江某小區(qū)，政策推行前收繳率僅為50%，推行后短短1個(gè)月內(nèi)，收繳率飆升至85%，物業(yè)得以用新增的物業(yè)費(fèi)收入，增加了保潔頻次（從每周2次增至每日1次）、修復(fù)了3部故障電梯、更換了小區(qū)的公共照明設(shè)施，業(yè)主滿意度顯著提升。

這大概是全國各地廣泛推廣公職人員帶頭繳納的例證之一。

“事急從權(quán)”，暫時(shí)拋開要求公職人員黨員干部帶頭繳納物業(yè)費(fèi)是否合法合規(guī)的角度說，如果能迅速改善惡劣狀況，未嘗不可一試。

但我懷疑，這樣做是否真的管用？

首先，這個(gè)“帶頭”的意思，就是公職人員、黨員干部中，也存在大量拒繳物業(yè)費(fèi)的情形，否則，何來“帶頭”一說？

那么，公職人員、黨員干部是否存在大量拒繳物業(yè)費(fèi)的情形呢？

最近幾年，公職人員相對(duì)來說工作穩(wěn)定，收入更高，沒有欠繳的理由。據(jù)多地住建部門和紀(jì)檢部門反饋，公職人員的欠繳情形，要明顯低于普通住戶。

但同時(shí)，也要考慮到欠繳基數(shù)實(shí)在太大，因此欠繳的公職人員應(yīng)當(dāng)也不在少數(shù)。

此外，鑒于很多退休的公職人員仍居住在機(jī)關(guān)家屬院、老單位房里，而這些地方也是欠繳高發(fā)地，與之相關(guān)的公職人員欠繳的，肯定不少。

問題是，當(dāng)“欠繳”在一些地方成為普遍問題時(shí)，是否為“公職人員”，就不再是個(gè)個(gè)人身份的問題，而是普遍存在于全體居民中的一種現(xiàn)象，用身份說事，且即便區(qū)別對(duì)待，也于事無補(bǔ)，頂多算是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。

而況且，每個(gè)人的錢是自己掌控自己支配的，別人要交是別人的事。“示范”和“帶動(dòng)”如果有用，必定也是很小的，且人數(shù)也不占優(yōu)勢(shì)，逆轉(zhuǎn)不了拒繳大勢(shì)。

03

那么，問題出在哪里？

首先，是空置房的問題。

根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2021年，全國商品房待售面積為5.1億平方米，到2025年，這一數(shù)據(jù)增長到7.52億平方米，相應(yīng)的，住房空置率肯定大大提高，未經(jīng)證實(shí)的數(shù)據(jù)是超過16%。而克而瑞、中指研究院等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑，均包含空置房應(yīng)收金額，而空置房的折扣政策，直接壓縮了企業(yè)的收入空間。簡言之，房地產(chǎn)業(yè)下行，也直接波及到物業(yè)繳費(fèi)率。

其次，是建立業(yè)主委員會(huì)的比例太低。

一個(gè)扎心的數(shù)據(jù)是，《法治日?qǐng)?bào)》2024年11月的一篇報(bào)道提及“全國成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)占比約30%”。

按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主，與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同，但如果高達(dá)7成的小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，那么物業(yè)公司與誰簽訂合同呢？

通常情況下，如果是老舊小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，居委會(huì)或街道就是簽約主體，少數(shù)能湊齊業(yè)戶的小區(qū)，簽約主體就是業(yè)主代表或全體業(yè)主，而大量無手續(xù)的老小區(qū)，則沒有書面合同。

頂層的制度設(shè)計(jì)是物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)雙方做生意；底層的事實(shí)是物業(yè)公司與千家萬戶一家一家打交道。物業(yè)公司原以為做的是toB的生意，而實(shí)際上，做的是toC的買賣。

這是兩種思路完全不同的生意。這種頭皮發(fā)麻的買賣，只能是能掙一個(gè)是一個(gè)，無法長期規(guī)劃物業(yè)服務(wù)，結(jié)果就是把繳費(fèi)率從90%以上干到70%多點(diǎn)，這不奇怪。

再次，是關(guān)于服務(wù)質(zhì)量的問題和糾紛。

物業(yè)公司的問題已經(jīng)討論得足夠充分，無外乎三點(diǎn)。

一是質(zhì)次價(jià)高，居民覺得物業(yè)公司提供的服務(wù)不值這個(gè)價(jià)，因此出現(xiàn)拒繳；二是公共收益不透明：小區(qū)電梯廣告、公共車位租金、快遞柜進(jìn)場費(fèi)等公共收益，依法歸全體業(yè)主共有，但有的城市物業(yè)投訴中，近3成涉及公共收益賬目模糊或未公示，2025年9～11月，有的城市在媒體走訪50個(gè)小區(qū)中超60%未按規(guī)定公示公共收益明細(xì)，此外就是維修資金管理混亂，這個(gè)也可以想象。

上述問題，導(dǎo)致居民對(duì)物業(yè)公司信任度降低。而居民方也不是沒有問題，典型的就是搭便車，部分業(yè)主認(rèn)為“別人不交，我也不交，小區(qū)服務(wù)不會(huì)因?yàn)槲乙粋€(gè)人繳費(fèi)而變好”。

第三，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)，一些家庭經(jīng)濟(jì)條件惡化，收入減少，在從眾心理驅(qū)使下，進(jìn)一步放大了拒繳行為。

04

倡議公職人員、黨員干部帶頭繳納物業(yè)費(fèi)，只是治標(biāo)的短期辦法，真要讓居民滿意，物業(yè)公司有利可圖，還需切實(shí)改革。

首先是大幅提高業(yè)委會(huì)數(shù)量比例。無論如何，30%的業(yè)委會(huì)組建率，實(shí)在太低。中國的城市住宅，主流是公寓，公寓住宅與別墅住宅的重大區(qū)別，是“公地”太多，很容易陷入“公地悲劇”，靠思想覺悟道德情懷維持居民小區(qū)的管理，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須要有自治組織，要有有能力，有公心的業(yè)委會(huì)。

城市里的每一個(gè)居民小區(qū)，有很多能人，退休的老干部、老黨員、老知識(shí)分子無數(shù)，身體好得很的有無數(shù)，如何激勵(lì)他們出來服務(wù)業(yè)主，難道沒有辦法嗎？

在這方面，居委會(huì)和街道作為實(shí)質(zhì)上的政府“派出”機(jī)構(gòu)，在組建業(yè)委會(huì)的過程中，應(yīng)該發(fā)揮關(guān)鍵作用。

有了業(yè)委會(huì)，業(yè)主就有了強(qiáng)大的制衡能力，可以與物業(yè)公司博弈，不至于出現(xiàn)居民對(duì)物業(yè)公司嚴(yán)重不滿而束手無策。

其次是制度改進(jìn)。目前反映出來的問題，比如業(yè)委會(huì)難成立、開發(fā)商強(qiáng)行指定物業(yè)公司、合同終止難、物業(yè)公司退出難、業(yè)主表決的方式方法不便捷、財(cái)務(wù)管理混亂、資金使用不透明等等，基本都與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)不當(dāng)規(guī)定、模糊規(guī)定有關(guān)。

當(dāng)然，現(xiàn)代商品房小區(qū)也算是改革開放后的新事物，出現(xiàn)這樣那樣的問題在所難免，關(guān)鍵在于針對(duì)問題做出治理創(chuàng)新。

再次是如何推進(jìn)市場化改革。

物業(yè)是“管理”也好，“服務(wù)”也好，物業(yè)公司與居民之間，就是兩個(gè)自由交易，自由買賣的市場主體。居民如何提高自己的議價(jià)能力，只有組織起來；物業(yè)公司如何站穩(wěn)腳跟，只有提高服務(wù)質(zhì)量。在此基礎(chǔ)之上，如何明確雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，其實(shí)是很容易清晰化的。難不成別的再難的買賣都可以順利進(jìn)行，這種買賣偏偏做不成？

有鑒于居民物業(yè)管理有一定特殊性，政府還可以靠前一步，召集相關(guān)的利益方和法律人士，梳理不同的小區(qū)狀況，擬定不同的格式合同，而不是像現(xiàn)在這樣，一份格式合同管所有小區(qū)。“公地”太大了，不細(xì)致，就會(huì)出大問題。