鄭州高端商業(yè)鼻祖

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來(lái)源 | 項(xiàng)目官方

河南省會(huì)鄭州，本地商業(yè)命脈長(zhǎng)期被一眾本地龍頭企業(yè)掌握，屢有外來(lái)挑戰(zhàn)者進(jìn)入，成“配角”者眾。

這其中，“鄭州高端百貨鼻祖”正弘集團(tuán)，是個(gè)典型的本土守擂人。1997年，它在二七商圈高調(diào)開(kāi)出正弘國(guó)際名店——河南第一個(gè)賣Dunhill、Hugo Boss、Swarovski的高端精品百貨，喊出那句廣告語(yǔ)“為少數(shù)人服務(wù)”。

可好景不長(zhǎng)，“河南第一大奢侈品商場(chǎng)”裕達(dá)福福精品商場(chǎng)殺出，丹尼斯百貨人民路店升級(jí)為“河南第一家進(jìn)口高化品牌的商場(chǎng)”，正弘國(guó)際名店高端感被稀釋，陷入被動(dòng)。

2008年，正弘按下暫停鍵，以超2億的價(jià)格將正弘國(guó)際名店賣給了大連大商集團(tuán)，轉(zhuǎn)身拿地王、蓋豪宅，離場(chǎng)鄭州商業(yè)一晃十年。

這期間，丹尼斯從人民路一路擴(kuò)張，靠大衛(wèi)城坐上了重奢鐵王座；萬(wàn)象城從二七商圈殺入，雖第一輪沒(méi)打贏，但轉(zhuǎn)頭在鄭東新區(qū)布下了一顆更狠的棋子。

當(dāng)所有人都以為，正弘那個(gè)“高端商業(yè)鼻祖”的故事，已經(jīng)翻篇。它卻在2018年開(kāi)出正弘城，宣告回歸商業(yè)，硬剛丹尼斯和萬(wàn)象城。

花園路正弘城，輕奢和美妝做武器，避開(kāi)與丹尼斯的正面重奢血拼，開(kāi)業(yè)首年狂攬30億，2023年突破50億，擠進(jìn)鄭州商業(yè)前三。高新區(qū)開(kāi)正弘?yún)R、商丘復(fù)制第二個(gè)匯，然后沖進(jìn)鄭東新區(qū)，直面萬(wàn)象城，意造一個(gè)25萬(wàn)方“弘坊”，劍指“河南人自己的太古里”。

消失十年歸來(lái)，正弘或是鄭州商業(yè)藏得最深的那個(gè)“狠人”。

01

“中原高端百貨鼻祖”

風(fēng)光來(lái)時(shí)路不長(zhǎng)

1997年，是鄭州商業(yè)一個(gè)特殊的歷史節(jié)點(diǎn)。

這年，亞細(xì)亞商場(chǎng)以一己之力挑戰(zhàn)五家國(guó)營(yíng)百貨的“中原商戰(zhàn)”，因前者的過(guò)度擴(kuò)張和資金鏈斷裂黯然收?qǐng)觥喖?xì)亞商標(biāo)被拍賣，五大國(guó)營(yíng)商場(chǎng)盡顯疲態(tài)，陷入亞洲金融風(fēng)暴的鄭州商業(yè)，進(jìn)入低谷期。

可這片陰云之下，二七商圈崛起了兩大重磅玩家。丹尼斯集團(tuán)開(kāi)出丹尼斯百貨人民路店，以大眾化品牌為主；正弘則開(kāi)辟了高端賽道，正弘國(guó)際名店以中原地區(qū)首家專營(yíng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌的精品百貨公司的姿態(tài)橫空出世，提出“為少數(shù)人服務(wù)”，被譽(yù)為“中原奢侈品鼻祖”。

正弘國(guó)際名店開(kāi)業(yè)后，先后通過(guò)代理商形式引入了Esprit、Dunhill、Paul&Shark、Cerruti1881、Hugo Boss、Swarovski、Canali、Autason、Lacoste等上百個(gè)國(guó)際品牌，更為鄭州帶來(lái)了河南首家肯德基。這些看似尋常的國(guó)際品牌，但在當(dāng)時(shí)的鄭州乃至河南，卻是身份和品位的象征。

唏噓的是，正弘國(guó)際名店的黃金期并未持續(xù)太久。

1999年，裕達(dá)福福國(guó)際精品商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，首次將Louis Vuitton、Burberry、Zegna、Mont Blanc等奢侈品牌引進(jìn)了鄭州，一度成為鄭州最高端的商場(chǎng)。此外，丹尼斯百貨人民路店在2002年啟動(dòng)品牌升級(jí)，先后在1F引進(jìn)Chanel、雅詩(shī)蘭黛、CPB、SK-II、Make up Forever等國(guó)際化妝品牌，成了河南第一家進(jìn)口高化品牌的商場(chǎng)。

相比之下，正弘國(guó)際名店品牌層級(jí)優(yōu)勢(shì)不斷被稀釋，經(jīng)營(yíng)陷入被動(dòng)。2008年，整體出售給大連大商集團(tuán)，據(jù)傳交易金額超過(guò)2億元。離場(chǎng)商業(yè)，正弘戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向利潤(rùn)更高的住宅開(kāi)發(fā)，并專注高端豪宅。

此后十年間，正弘通過(guò)接盤藍(lán)堡灣地王項(xiàng)目，在核心地段儲(chǔ)備了正弘城Grand Emporium的絕版商業(yè)用地；連續(xù)三年住宅銷售爆賣，為重啟商業(yè)開(kāi)發(fā)提供了充足的資本。

2014-2015年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，鄭州萬(wàn)象城和丹尼斯·大衛(wèi)城先后開(kāi)業(yè)火拼，正弘集團(tuán)重新審視商業(yè)的價(jià)值，決定重啟對(duì)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)的探索。此舉的起點(diǎn)，即為藍(lán)堡灣項(xiàng)目第四期——花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處的正弘城Grand Emporium。

隨后的2016年，正弘在一次發(fā)布會(huì)上宣布，未來(lái)正弘將實(shí)現(xiàn)高端商業(yè)和精裝住宅兩條腿走路，成立正弘商業(yè)子公司，計(jì)劃未來(lái)5-8年內(nèi)，商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額將占到公司營(yíng)業(yè)額的50%。

也是在這次發(fā)布會(huì)上，正弘正式全面啟用“正弘”名號(hào)打造商業(yè)品牌，傳承正弘國(guó)際名店時(shí)期商業(yè)基因，并公布了未來(lái)正弘商業(yè)的三條產(chǎn)品線，分別是：正弘城（都市級(jí)購(gòu)物中心）、正弘?yún)R（區(qū)域型購(gòu)物中心）、正弘里（社區(qū)型購(gòu)物中心）。

02

十年歸來(lái)重啟商業(yè)

正弘城成鄭州商業(yè)“雙雄”之一

正弘城開(kāi)工于2014年，商業(yè)面積17萬(wàn)㎡，由地上8層、地下3層組成，1-5層為商業(yè)，6-8層為停車場(chǎng)及CGV影城所在樓層，地下1層為主題商業(yè)街區(qū)，地下2-3層為停車場(chǎng)，2號(hào)線和8號(hào)線雙地鐵零距離接駁，成為鄭州第一個(gè)地鐵上蓋的購(gòu)物中心項(xiàng)目。

避開(kāi)與丹尼斯的重奢之爭(zhēng)，正弘城選擇以輕奢入手，引進(jìn)COACH、Max Mara、HUGO BOSS等品牌；高端化妝品矩陣則有Chanel Beauty、Dior Beauty、YSL Beauty、Skin Ceuticals、Giorgio Armani beauty、LANCOME等近30家品牌，成為鄭州國(guó)際美妝品牌的聚集地。

2018年11月，正弘城開(kāi)門試營(yíng)業(yè)。開(kāi)業(yè)當(dāng)天，客流超15萬(wàn)人次，入駐品牌460余個(gè)，圍擋待開(kāi)的店鋪數(shù)量?jī)H為27家，開(kāi)業(yè)率達(dá)到95%，出租率近100%，主打的國(guó)際化妝品牌98%同期開(kāi)業(yè)。

除了輕奢和國(guó)際化妝品外，還引入Bora Aksu、Karl Lagerfeld、Aape、I.T等精品服裝品牌；喜茶、奈雪の茶、臺(tái)蓋TaiGai、眷茶等茶飲品牌；以及羲和雅苑、湊湊火鍋·茶憩、鹿港小鎮(zhèn)等餐飲品牌。

另悉，開(kāi)業(yè)之初，鄭州正弘城引入的首店品牌超80個(gè)，其中包括花園路商圈首家IMAX影城——CGV影城正弘城店，建筑面積達(dá)5135㎡，共設(shè)立8個(gè)數(shù)字影廳1672個(gè)座位，專設(shè)1個(gè)IMAX特效廳、1個(gè)4DX特效廳。

2019年中期，開(kāi)業(yè)僅半年，鄭州正弘城就進(jìn)行了第一次調(diào)改，引進(jìn)了Bally、APM Monaco、INXX、長(zhǎng)申國(guó)際精品超市（大張旗下高端品牌）、上牛社會(huì)、趙記傳承、下錢錢拌面等新品牌。

同時(shí)，將商場(chǎng)B1層連通地鐵8號(hào)線的區(qū)域打造為“弘坊”主題街區(qū)，引進(jìn)漢堡王、大喜麻辣拌、大碗丼、燕遇下午茶、飛躍&回力、Teddy Bear、溫徹斯特、OSEWAYA等超40個(gè)品牌。此外，還在3、4層連廊開(kāi)出了彩虹天街與文創(chuàng)天街，大將做、可愛(ài)淘、愛(ài)玩書等文創(chuàng)、兒童及手作品牌進(jìn)駐。

升級(jí)后的正弘城，“食光里”、“宴豫·饕客”兩條美食街區(qū)，“Kids Story”、“潮館”、“Power Zone”三個(gè)主題館矩陣已定，以明確的主題分區(qū)提升顧客的消費(fèi)體驗(yàn)。

據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，2019年，正弘城開(kāi)業(yè)后的首個(gè)完整年度，銷售額達(dá)30億元，躍居鄭州商業(yè)項(xiàng)目第二，僅次丹尼斯大衛(wèi)城。

這份成績(jī)單背后，是正弘城“愛(ài)折騰”運(yùn)營(yíng)哲學(xué)的具象化。往后七年，從美妝到戶外，從首店經(jīng)濟(jì)到場(chǎng)景迭代，正弘城進(jìn)化邏輯一以貫之：不做鄭州最貴的商場(chǎng)，但一定要做鄭州“最懂年輕人”的商場(chǎng)。

綜上，正弘城的“狠”，在于不正面拼重奢，而是精準(zhǔn)切走丹尼斯的年輕增量市場(chǎng)：

• 客群錯(cuò)位：大衛(wèi)城主打35歲以上高凈值人群、商務(wù)人士；正弘城聚焦18-35歲年輕人、年輕家庭、潮流愛(ài)好者，這一群體是消費(fèi)增長(zhǎng)主力，也是丹尼斯難以覆蓋的空白地帶。截至2025年，正弘城會(huì)員超500萬(wàn)，年輕會(huì)員占比過(guò)半，成功鎖定鄭州年輕消費(fèi)心智。

• 品牌錯(cuò)位：大衛(wèi)城以愛(ài)馬仕、香奈兒、路易威登等頂奢為主；正弘城主打輕奢、潮牌、設(shè)計(jì)師品牌、網(wǎng)紅首店，不斷更新年輕人追捧的品牌，形成“大衛(wèi)城重奢、正弘城潮流” 的清晰認(rèn)知。

• 體驗(yàn)錯(cuò)位：大衛(wèi)城側(cè)重購(gòu)物消費(fèi)，業(yè)態(tài)偏傳統(tǒng)百貨；正弘城打造“潮流+人文+藝術(shù)+生活” 全場(chǎng)景，屋頂花園、藝術(shù)裝置、主題街區(qū)、全年IP活動(dòng)（熱愛(ài)引力場(chǎng)、公共藝術(shù)季、紅人節(jié)），讓商場(chǎng)成為年輕人的社交場(chǎng)、打卡地、生活空間，體驗(yàn)感遠(yuǎn)超傳統(tǒng)百貨。

03

從正弘?yún)R到弘坊

重金押注“河南版太古里”

如果說(shuō)正弘城是硬剛丹尼斯、萬(wàn)象城的“先鋒”，那么正弘?yún)R、弘坊則是正弘集團(tuán)布局的 “兩翼”，形成 “正弘城（花園路）+ 弘坊（鄭東新區(qū)）+ 正弘?yún)R（區(qū)域中心）” 的矩陣化布局，從核心商圈到新區(qū)、從鄭州到地市，全面合圍丹尼斯、萬(wàn)象城，劍指中原商業(yè)頭部。

01

正弘?yún)R：填補(bǔ)西區(qū)商業(yè)空白，卡位萬(wàn)象城輻射盲區(qū)

2019年8月，正弘摘得鄭州高新區(qū)地塊，啟動(dòng)“正弘?yún)R”產(chǎn)品線首個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目歷經(jīng)疫情和暴雨災(zāi)情，2022年底逆市開(kāi)業(yè)，商業(yè)體量15萬(wàn)㎡，定位“青年歡聚場(chǎng)，世界奇遇地”，以特色場(chǎng)景填補(bǔ)高新區(qū)的商業(yè)空白。

參考正弘城經(jīng)驗(yàn)，鄭州正弘?yún)R同樣以功能、主題劃分區(qū)域和街區(qū)。項(xiàng)目涵蓋8大主題空間、2大主題街區(qū)，且在戶外及屋頂設(shè)置了3萬(wàn)㎡戶外藝術(shù)廣場(chǎng)、3000㎡超大城市劇場(chǎng)、2500㎡空中花園、850㎡鄭州首個(gè)完整具備B級(jí)極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所要求的滑板公園。

品牌組合上，鄭州正弘?yún)R引入了CHANEL、ESTEE LAUDER、LANCOME、LAMER、HR、ARMANI、Luxemporium瑞錦尚品MTS滑板主題概念店、COACH、MICHAEL KORS、Radley河南首店、APM 、首個(gè)JORDAN-L2旗艦店等500+品牌，其中超300個(gè)為區(qū)域首進(jìn)品牌。

2024年睿錦尚品MTS從項(xiàng)目撤店后，鄭州正弘?yún)R借機(jī)進(jìn)行重新劃鋪招商，引入安德瑪戶外、薩洛蒙、The North Face三大熱門戶外品牌，補(bǔ)強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)品牌矩陣。今年初，已啟動(dòng)新一輪的L1換鋪，將Air Jordan、Michael Kors、ORIGINS分別替換為泡泡瑪特、ECCO、毛戈平。

鄭州扎營(yíng)，外拓商丘。2024年底，正弘商業(yè)更首次走出鄭州，在商丘開(kāi)出首個(gè)外埠項(xiàng)目——商丘正弘?yún)R。項(xiàng)目體量約為10萬(wàn)㎡，由原“大商新瑪特”改造而成，引進(jìn)300多家品牌門店，包括超170家城市首進(jìn)品牌，其中在國(guó)際美妝、零售服飾、餐飲等業(yè)態(tài)方面更是引入了超過(guò)80個(gè)商丘首進(jìn)或當(dāng)?shù)鬲?dú)有品牌。

公開(kāi)資料顯示，2025年，商丘正弘?yún)R銷售額6.5億元，納稅約600萬(wàn)元，吸引客流1300萬(wàn)人次，有效地證明了“正弘?yún)R”產(chǎn)品線的異地復(fù)制能力已經(jīng)跑通，形成合圍之勢(shì)。

02

弘坊：鄭東核心直面鄭東萬(wàn)象城，開(kāi)啟終極對(duì)決

正弘城、正弘?yún)R側(cè)翼包抄丹尼斯萬(wàn)象城，而弘坊或是正弘與萬(wàn)象城的“終極對(duì)決”。

2023年底，正弘以底價(jià)8.313億元摘得鄭東新區(qū)金水路核心地塊，占地約200畝，總建筑面積約25萬(wàn)㎡，與華潤(rùn)?quán)崠|萬(wàn)象城僅一路之隔。2025年1月，項(xiàng)目正式定名“弘坊”，定位、規(guī)模和設(shè)計(jì)規(guī)格全面超越正弘城，預(yù)計(jì)2027年開(kāi)業(yè)，打響鄭州新一輪高端商業(yè)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

此前，外界曾多有猜測(cè)，認(rèn)為該項(xiàng)目將會(huì)命名為“正弘里”，對(duì)標(biāo)太古里，雖然最終定名階段做了調(diào)整，但正弘商業(yè)的野心卻未隨命名而改變。

這份野心最直接的體現(xiàn)，是弘坊堪稱“頂配”的國(guó)際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。 對(duì)標(biāo)太古里，邀請(qǐng)了曾先后打造北京三里屯太古里、成都太古里和西安太古里的THE OVAL PARTNERSHIP（歐華爾）擔(dān)綱總體規(guī)劃；日本著名建筑師隈研吾負(fù)責(zé)博物館規(guī)劃設(shè)計(jì)；MVA與FLO分別主理交通與景觀設(shè)計(jì)。

◎改規(guī)前效果圖

最初規(guī)劃中，弘坊包含250米的超高層地標(biāo)性建筑，但在拿地后長(zhǎng)達(dá)一年多的反復(fù)推演中，最終于2024年7月以“保證街坊商業(yè)的整體性”、“地塊位于國(guó)家安全控制區(qū)域內(nèi)”等原因取消高層建筑，進(jìn)一步明確了“開(kāi)放式街區(qū)+低密度建筑”理念，放大商業(yè)功能，減少商務(wù)辦公占比。

◎改規(guī)后效果圖

基于“開(kāi)放式街區(qū)”理念，并參考成都太古里“快里+慢里”的業(yè)態(tài)布局，弘坊被清晰地劃分為氣質(zhì)迥異卻彼此咬合的兩大區(qū)域：

• 東地塊：時(shí)尚山丘，主打潮流活力，聚焦“快消費(fèi)”，將以美妝香氛、時(shí)尚腕表、鞋履箱包、男女裝等業(yè)態(tài)為主，同時(shí)還將融入生活方式元素及主題餐飲等品類；

• 西地塊：公園商業(yè)，主打慢生活與休閑健康，聚焦“慢活”場(chǎng)景，布局高端酒店、特色市集、文化演藝、藝術(shù)展覽、休閑健身等業(yè)態(tài)。

弘坊突破常規(guī)的業(yè)態(tài)組合，“狠”在于精準(zhǔn)拿捏鄭東萬(wàn)象城的弱點(diǎn)，以文化+自然+商業(yè)的差異化模式，劍指鄭東高端商業(yè)龍頭。

• 硬件對(duì)標(biāo)，調(diào)性更獨(dú)特：鄭東萬(wàn)象城主打現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)，盒子式商業(yè)體；弘坊采用“公園 +山丘” 設(shè)計(jì)，西區(qū)公園形態(tài)、東區(qū)山丘形態(tài)，無(wú)圍墻藝術(shù)館，融合自然與商業(yè)，硬件體驗(yàn)不輸萬(wàn)象城，調(diào)性更具辨識(shí)度。

• 文化內(nèi)核強(qiáng)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白：鄭東萬(wàn)象城側(cè)重商業(yè)消費(fèi)，文化屬性薄弱；弘坊規(guī)劃7000㎡正弘博物館、美術(shù)館、圖書館，形成 “文化金三角”，引入全球話劇、時(shí)裝秀、音樂(lè)會(huì)，打造鄭州文化商業(yè)高地，填補(bǔ)鄭東高端文化商業(yè)空白，直擊萬(wàn)象城文化短板。

• 業(yè)態(tài)互補(bǔ)，客群全面覆蓋：鄭東萬(wàn)象城主打奢侈品、高端零售；弘坊融合高端商業(yè)、花園露臺(tái)酒店、藝術(shù)展覽、文化市集，兼顧高端消費(fèi)、文化體驗(yàn)、社交休閑，覆蓋高凈值人群、文藝青年、家庭客群，客群覆蓋面更廣。

• 區(qū)位貼身肉搏，分流核心客流：弘坊與鄭東萬(wàn)象城僅一路之隔，共享鄭東新區(qū)高凈值客流、商務(wù)客流、年輕客流，憑借差異化定位，直接分流萬(wàn)象城核心客群，有望打破鄭東萬(wàn)象城一家獨(dú)大的格局。

兩大巨頭的競(jìng)合之間，鄭東超級(jí)商圈正在從規(guī)劃走向現(xiàn)實(shí)。據(jù)2026年4月初公示的規(guī)劃方案，兩個(gè)項(xiàng)目之間將由政府主導(dǎo)在下方開(kāi)發(fā)一條全長(zhǎng)超500米、總面積約2.7萬(wàn)㎡的地下商業(yè)空間，并與地鐵1號(hào)線、5號(hào)線零距離接駁。

這一大型地下工程的背后，是鄭東商圈已被驗(yàn)證的客流基礎(chǔ)。贏商大數(shù)據(jù)顯示，鄭東萬(wàn)象城自2025年7月開(kāi)業(yè)之后，連續(xù)4個(gè)月日均客流量超過(guò)鄭州正弘城，成為鄭州客流量第一的商場(chǎng)。即便如今開(kāi)業(yè)新鮮度過(guò)去，熱度有所下降，但亦形成與鄭州正弘城、丹尼斯大衛(wèi)城三足鼎立的局面。

值得玩味的是，在弘坊發(fā)布會(huì)上，正弘董事長(zhǎng)李向清曾對(duì)當(dāng)時(shí)尚未開(kāi)業(yè)的鄭東萬(wàn)象城做了表態(tài)：“我希望鄭東萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)能開(kāi)得很精彩，綠地新都會(huì)360人也會(huì)越來(lái)越多。競(jìng)爭(zhēng)是充分的，大家好才會(huì)更好。”

話里沒(méi)有劍拔弩張的火藥味，透出的反而是對(duì)“商圈共生”的篤定。待到弘坊開(kāi)業(yè)，鄭州高端商業(yè)將形成丹尼斯大衛(wèi)城、二七+鄭東萬(wàn)象城、正弘城+弘坊三足鼎立的格局，正弘集團(tuán)將正式躋身鄭州高端商業(yè)第一梯隊(duì)，與丹尼斯、萬(wàn)象城平起平坐。

從十年蟄伏到矩陣合圍，從正弘城亮劍到弘坊蓄勢(shì)待發(fā)，正弘集團(tuán)用近三十年時(shí)間，完成了從住宅龍頭到商業(yè)新霸主的蛻變，成為鄭州商業(yè)名副其實(shí)的“狠人”。

如今的鄭州商業(yè)，已不再是丹尼斯與萬(wàn)象城的“二人轉(zhuǎn)”，而是丹尼斯（重奢）、萬(wàn)象城（外來(lái)高端）、正弘（年輕潮流+文化商業(yè)）的“三國(guó)殺”。正弘集團(tuán)的野心，從來(lái)不是“鄭州第二”。

中原商戰(zhàn)，下半場(chǎng)剛剛開(kāi)始。正弘集團(tuán)的“狠人” 故事，還在繼續(xù)。

and more...

● 新城吾悅“樣本”REITs來(lái)了：下沉商業(yè)真有戲

● 南通“王者”萬(wàn)象城、臨沂“頭部”萬(wàn)象匯，相差了什么？

● 保利商業(yè)REITs首秀，為啥選了佛山這個(gè)商場(chǎng)？

精選欄目

selected columns

贏商新媒體矩陣

點(diǎn)個(gè)贊喲~