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· 物業管理的那些事 ·
南昌又一小區物業要撤了，這次該怪誰？
文 / 物業管事包 | 2026.05.14
5月13號，一個做物業的朋友給我發了張截圖——南昌祥生府小區物業發了撤場公告，說因長期收費率過低、虧損嚴重，5月15號正式撤出。公告還提到小區至今沒成立業委會，已請求社區居委會牽頭交接。
這類公告我看過不下十份了，措辭幾乎一模一樣，區別只在小區名字和日期。
南昌這兩年，物業撤場已經不算新聞了。
01 幾十個項目撤場，不是個案
從去年到現在，南昌公開報道過的物業撤場項目就有幾十個，既有萬科、綠城、碧桂園這些全國品牌，也有本地做了十幾年的中小物業。祥生府這事在朋友圈里連水花都沒濺起來，同行們看了一眼，該干嘛干嘛。
但我覺得值得聊兩句，因為背后牽扯到一個所有人都繞不開的問題：物業費到底該怎么定？
02 收繳率在掉，降價在壓
我做物業這行十來年了，低于百分之七十的收費率，一個項目基本就是用其他項目的利潤倒貼。低于百分之五十，那不是虧不虧的問題，是虧多快的問題。2025年南昌物業費收繳率比前一年又掉了大概五個百分點。五個點聽著不多，但放在一個幾千萬年應收的項目里，那就是幾百萬的窟窿。
收繳率下滑的原因很多，但南昌還有一個特殊因素。我從幾個同行那聽說，個別區域要求物業費必須降價，不管你原來收多少，一律往下調。具體文件我沒見過，但降價政策確實在一些區域執行過。
03 一刀切降價，不看病根
物業費定價本應根據服務成本核算——人員、綠化、設備、能耗，加起來除以面積得出單價。A小區有電梯消防二次供水，B小區是步梯老小區，成本不可能一樣，統一降到一個數，對成本高的小區就不公平。
更現實的是，降了價就很難漲回去。調價需要雙過半業主同意，但降價時業主都拍手，漲價時挨家挨戶簽字，能簽的不到三成——誰也不想當那個"主動要求多掏錢"的人。收入鎖死了，成本年年漲，物業只有兩個辦法：減人或減料。服務肉眼可見變差，業主更不想交費，收繳率繼續掉，公司扛不住就撤。新物業進場，同樣困境，過兩年又撤。這個死循環，南昌走得特別快。
我不是替物業公司叫屈。這行業問題太多了，服務不到位、收費不透明、賬目不公開，我自己批評同行的時候比誰都狠。但解決這些問題的辦法不應該是簡單粗暴地壓價格。
應該做的是把服務質量提上去，同時把收費和支出的賬算清楚、攤明白，讓業主覺得"這錢交得值"。如果服務做不好就去降價，那等于告訴業主：你之前的錢白交了。那業主憑什么繼續交？
04 撤了之后，誰來管？
祥生府的老物業撤了，新物業還沒定，中間這段空窗期誰來管？垃圾誰清？電梯誰維保？如果小區連業委會都沒有，選聘流程可能拖上幾個月甚至半年。這種真空期在南昌不是第一次出現了，有的小區空了三四個月，最后業主自己湊錢請臨時保潔維持運轉。
業主對服務的期望在提高，付費意愿在下降，政策推動降價惠民，配套的服務監管跟不上。物業公司夾在中間兩頭受氣。幾十個撤場項目不是哪家公司的個案，是整個行業走到十字路口的縮影。怎么找到那條既能保障業主權益、又能讓物業活下去的路，恐怕不是降個價就能解決的。
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