近年來，核心城市住宅用地供應結構持續調整。北京、上海、深圳、杭州、南京等城市，核心區位、體量可控、總價適中的“小而美”住宅用地供應比例有所增加。以上海第四批次供地為例，5宗涉宅用地中4宗具備“小而美”特征，反映出當前核心城市土地供應正由規模化開發轉向更強調精準供給與市場適配。其背后并非短期市場波動，而是政策約束、城市更新規律與房企策略轉向共同作用的結果。

1、嚴控增量與存量更新：核心城市供地為何轉向“小而美”

2024年4月30日，中央政治局會議首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，為住房供給體系改革定調。3月16日，自然資源部發布《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（“38號文”），劃定兩條硬約束：一是建立新增建設用地與存量盤活掛鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積；二是明確新增建設用地優先保障重大項目建設與民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。

在中央政策框架下，各地嚴格踐行"控增量、去庫存、優供給"的政策導向，供地重心加速向高品質、改善型住房傾斜。在各地2026年供地計劃中，北京提出優先在軌道站點及就業密集區域推動"好房子"建設，深圳強調"寶地寶用、住有優居"精準匹配市場需求，杭州明確適度增加改善性住房用地，引導開發企業從規模競爭轉向品質競爭。

核心城區可開發土地資源日趨緊缺，新增建設用地受到嚴格約束，地方政府供地單元趨于精細化、小型化，“小而美”地塊的加快入市正是這一背景下的具體表現。

與供地縮量并行的是宅地容積率持續走低和產品品質標準的系統提升。2025年以來，重點城市推出宅地呈現明顯的低密化趨勢。根據中指數據監測，2025年300城推出的宅地中，容積率在2.0以下的占比達42.3%，較2024年提升7.7個百分點，為近十年最高水平。

“好房子”建設同步提速。2025年，“好房子”首次寫入全國兩會《政府工作報告》；4月25日，中央政治局會議強調“加大高品質住房供給”；5月1日，新版《住宅項目規范》正式實施，從國家標準層面對住宅建設品質進行規范。北京、上海、蘇州等核心城市相繼出臺地方性技術細則，在建筑設計規劃、計容規則等方面優化調整。低密地塊供給增加與計容規則優化形成疊加效應，為“小而美”地塊打造高品質、高得房率產品提供了有利的制度環境和空間條件。

2、供地結構重塑：“小而美”宅地占比持續抬升

"小而美"地塊一般指規?？煽?、條件優質的小型住宅用地。從地塊規模維度看，這類地塊的出讓規劃建面通常介于1萬至5萬平方米之間，部分核心城區的宅地規模甚至不足1萬平方米。從地塊質素維度看，“小而美”地塊一般有三個要求：一是位于城市核心城區或成熟板塊，享有區位優勢與完善配套；二是規劃條件優越，容積率適中（多在1.5至2.5之間），適合打造高品質改善型產品；三是起拍總價相對可控，通常在10億元以內，顯著降低了房企的資金門檻。

數據顯示，22個重點城市1-4月"小而美"宅地推出占比呈逐年抬升態勢，由2022年的21%持續攀升至2026年的43%，五年間占比實現翻番。

占比持續走高是供需兩端與政策環境共同選擇的結果。供給端，大部分城市核心城區已進入存量更新階段，大宗宅地日益稀缺，供地更多依托城市更新中的零星地塊，小地塊逐漸成為主流。需求端，當前市場環境下房企對確定性收益的偏好顯著增強，小體量地塊具備總價可控、開發周期短、資金占用少、去化速度快等優勢，且多數位于配套成熟的核心區，市場安全邊際相對更高。政策端，在“控增量、去庫存、優供給”導向下，各地主動采取“縮量提質”策略，通過控制單宗地塊規模、降低容積率、優化配建要求，穩定市場預期。上述因素共同推動“小而美”地塊成為當前土地市場的顯著特征，未來這一趨勢有望延續，但其節奏和強度將隨市場周期和政策導向動態調整。

從土拍市場表現看，2026年以來“小而美”地塊表現搶眼，多高溢價成交。2月10日，成都錦江區一宗規劃建筑面積約2.98萬平方米宅地，由錦江統建以6.04億元競得，溢價率23.0%。4月27日，深圳龍華民治一宗規劃建筑面積約4.45萬平方米宅地經過60輪競價，由天健地產以13.78億元競得，溢價率高達40.2%。4月29日，南京14宗集中出讓地塊中，唯一溢價成交的是江寧百家湖一宗規劃建筑面積約1.55萬平方米的迷你地塊，吸引6家民營房企報名，最終由常州嘉宏以2.67億元競得，溢價率27.8%。

3、競爭格局分化：“小而美”地塊為民企打開參與窗口

當前重點城市土地市場仍以央國企拿地為主，但“小而美”宅地呈現出差異化的競爭格局。2022年至2024年，民企在22個重點城市該類地塊中的宗數占比由50%持續提升至69%；2025年回落至45%后，2026年1-4月回升至47%，保持在近半數水平。相較常規宅地市場，民企在小而美地塊中的參與度明顯更高，反映出總價可控、開發周期短、資金占用規模小等特征，有效匹配了民企的資金配置節奏與風險管控要求，使其成為央國企主導格局下民企參與核心城市土地投資的重要方向。

地塊體量的縮小也在重塑房企的開發邏輯。與大盤開發強調標準化復制和快周轉不同，小而美地塊單項目容錯率低，更考驗企業的精細化運營能力。從前期定位、戶型設計到社區營造，各環節均需精準對接區域客群的深層需求。同時，核心區優質地段地價較高，項目要實現合理回報必須走溢價路線，這對企業的品牌號召力、產品營造能力和營銷操盤水平均提出更高要求。

對中小房企而言，總價門檻的降低確實提供了參與核心城市優質地段競爭的可能性，但窗口期并不寬松。頭部央國企在資金實力和品牌溢價上仍占主導，中小房企若缺乏鮮明的產品特色和扎實的區域深耕能力，僅憑資金門檻降低進入核心區，在高地價約束下利潤空間將十分有限。能否將“小體量”轉化為“高品質、高溢價”的產品力，是中小房企在這一賽道中立足的關鍵。

4、趨勢前瞻：居住結構多元并存，開發邏輯回歸品質

隨著城市更新加速推進，核心城區新增供地以存量挖潛為主，中小規模地塊逐步增加。北京、上海在2026年供地計劃中，均明確提高存量用地占比，“小而美”地塊在供地結構中的比重預計將進一步提升。

需求端來看，改善型客群逐步成為新房市場主導力量，在核心地段資源約束加劇背景下，優質小地塊的市場關注度和競爭熱度有望繼續上升。

從居住形態演變看，一二線城市核心區受土地資源約束，新項目普遍呈現小型化特征。在中小套型限制優化等政策影響下，產品定位也更聚焦改善型需求和高支付力客群。相比之下，外圍區域仍具備較大的土地承載空間，可支持綜合性社區開發，但項目規模最終仍取決于區域需求基礎和市場去化能力，并非所有外圍地塊都適合大體量開發模式。

總體來看，“小而美”地塊趨勢深化意味著開發邏輯正從規模擴張轉向品質競爭，企業核心競爭力不再單純取決于土地儲備規模，而是投資研判精度、產品營造能力和運營效率的綜合體現。不同類型企業的策略選擇也將分化：央企和大型國企可繼續發揮資金與品牌優勢，在核心區保持領先，同時推動產品力升級，將規模優勢轉化為品質優勢；地方國企宜發揮區域深耕優勢，積極參與城市更新，在存量盤活中獲取優質小體量資源；中小房企和優質民企則可將“小而美”地塊作為重點方向，建立精細化的投資研判和項目運營體系，通過差異化產品實現突圍。（中指研究院指數研究部總經理曹晶晶）

責編：石宇華

編審：莫 非

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