行業(yè)背景：2026年4月30日，萬科發(fā)布2026年第一季度財(cái)報(bào)中顯示，在集團(tuán)整體持續(xù)虧損、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入同比下滑 36.1%時(shí)，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)卻逆勢實(shí)現(xiàn) 1.7% 的正增長，占總營收比例歷史性地提升至 43%，幾乎與開發(fā)業(yè)務(wù)平分秋色，也是集團(tuán)唯一實(shí)現(xiàn)正增長的業(yè)務(wù)板塊。

在這個(gè)對于萬科來說非常艱難的時(shí)刻，泊寓作為萬科經(jīng)營服務(wù)中的重要板塊，同時(shí)也是住房租賃頭部品牌，業(yè)務(wù)基本面保持穩(wěn)定，2026年一季度實(shí)現(xiàn)營收7.24億元。

在戰(zhàn)略調(diào)整上，泊寓核心班子動蕩，多輪人事大換血，主動收縮規(guī)模，全面轉(zhuǎn)向“質(zhì)量優(yōu)先”；在運(yùn)營上，出租率保持穩(wěn)定，客戶粘性顯著增強(qiáng)；業(yè)務(wù)方面，泊寓積極響應(yīng)納保政策，鞏固在核心城市的國企合作優(yōu)勢。

URI城市租住認(rèn)為，比起“衰退”這樣簡單的表述，“主動剎車，質(zhì)量優(yōu)先”是對泊寓更恰當(dāng)?shù)母爬ā?/p>

萬科2026年一季度報(bào)告.pdf

萬科企業(yè)股份有限公司2025年年報(bào).pdf

01

主業(yè)壓力極大

經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)撐起“半邊天”

URI城市租住從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)分析看，2025年萬科年度經(jīng)營壓力極大，營業(yè)收入2334.3億元，同比下降32.0%；歸屬于上市公司股東的凈虧損885.6億元，虧損同比擴(kuò)大79.0%。

2026年一季度經(jīng)營狀況有所邊際改善，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入289.3億元，同比下降23.9%，降幅較2025年一季度收窄；歸屬于上市公司股東的凈虧損59.5億元，同比收窄4.7%。

經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)占比提升，泊寓地位顯著

經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)類（主要板塊包括：萬物云、泊寓、印力集團(tuán)、萬緯物流等）逆勢增長，成為集團(tuán)收入的 “壓艙石”，在總營收中的占比已升至43.1%，與開發(fā)業(yè)務(wù)已基本持平。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型加速，泊寓承擔(dān)存量盤活核心功能

在2025年財(cái)報(bào)中，萬科明確將 “化險(xiǎn)和發(fā)展”作為2026年兩大主題。在這一方向下，泊寓作為符合國家“房住不炒”和“租購并舉”政策導(dǎo)向、具備穩(wěn)定現(xiàn)金流特征的業(yè)務(wù)板塊，承擔(dān)了盤活集團(tuán)及國資國企存量資產(chǎn)的重要任務(wù)。2025年泊寓通過“非住改租”等模式盤活本集團(tuán)及國資國企各類項(xiàng)目24個(gè)，合計(jì)房量超1.51萬間。

02

泊寓聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

運(yùn)營質(zhì)量保持穩(wěn)健

泊寓在2026年一季度的表現(xiàn)，充分體現(xiàn)了公司 “質(zhì)量優(yōu)先” 的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，爭取實(shí)現(xiàn)從 “做大” 到 “做強(qiáng)” 的轉(zhuǎn)變。

規(guī)模增速放緩 主動退出低效項(xiàng)目

泊寓主動收縮規(guī)模，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，核心規(guī)模指標(biāo)有所下降，同時(shí)通過優(yōu)化存量合作模式有序退出了部分低效房源，資源向核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中。輿論較大的就是“萬村計(jì)劃”。

2026年一季度新增項(xiàng)目例如：泊寓與上海地產(chǎn)住房發(fā)展有限公司攜手落地上海嘉定璟歆項(xiàng)目，房源1312套，進(jìn)一步擴(kuò)大了在上海的品牌影響力與規(guī)模優(yōu)勢。

一季度營收同比下降18.1% 匹配收縮戰(zhàn)略

2026年一季度泊寓實(shí)現(xiàn)營收7.24億元，同比2025 年Q1下降18.1%，環(huán)比2025年Q4下降21.8%。

收入下降的核心原因包括：一、泊寓主動退出低效房源(深圳萬村計(jì)劃)導(dǎo)致規(guī)模收縮，體現(xiàn)出資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的短期陣痛；二、一季度為租賃市場傳統(tǒng)淡季，2025年Q1營收同樣為全年最低。

出租率維持行業(yè)領(lǐng)先水平 平均租期顯著延長

雖然規(guī)模主動收縮，但泊寓的運(yùn)營水平保持穩(wěn)定，2026年一季度出租率為93.7%，同比基本持平；2026年一季度在租合同租期提升至366天，較上年同期延長51天，客戶粘性顯著增強(qiáng)。

積極響應(yīng)納保政策，持續(xù)深化國企合作

截至2025年末，泊寓積極響應(yīng)納保政策，所管理的租賃房源中13.2萬間納入保障性租賃住房，幾乎占總管理房源的50%；并且持續(xù)與屬地國資平臺開展深度合作，就數(shù)個(gè)中大型租賃社區(qū)運(yùn)營服務(wù)達(dá)成合作協(xié)議，在廣州、合肥、武漢、南京、昆明等城市共計(jì)盤活19個(gè)項(xiàng)目，房間數(shù)超9900間。

企業(yè)客戶成為重要增長點(diǎn)

2025年泊寓服務(wù)企業(yè)客戶超7100家，企業(yè)客戶占比達(dá)22.6%；新增拓展包括中國郵儲、螞蟻金服、浪潮數(shù)字、一汽大眾等知名頭部企業(yè)；新增企業(yè)員工認(rèn)證人數(shù)11.3萬人，同比提升47.9%；商旅短租入住量同比增長13.0%。

URI城市租住觀察到，泊寓在企業(yè)客戶和商旅短租業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，豐富了收入來源，提高了房源利用率。

03

租住行業(yè)頭部地位尚穩(wěn)

重資產(chǎn)壓力仍存

對萬科2025年及2026年一季度報(bào)告進(jìn)行對比分析后，URI城市租住認(rèn)為，萬科泊寓的現(xiàn)狀可概括為“地位雖穩(wěn)但危機(jī)四伏”。

從規(guī)模量看，行業(yè)頭部地位尚穩(wěn)

2025年財(cái)報(bào)中指出：“本集團(tuán)旗下泊寓是全國最大的集中式公寓提供商”。在行業(yè)整體增速放緩、泊寓主動有序退出的背景下，仍保有25.1萬套的管理規(guī)模，繼續(xù)保持市場領(lǐng)先地位。

重資產(chǎn)項(xiàng)目的資金沉淀與退出壓力

泊寓早期以自營拓展為主，積累了大量重資產(chǎn)項(xiàng)目，在萬科整體現(xiàn)金流緊張的情況下，如何通過資產(chǎn)證券化、大宗交易等方式實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)項(xiàng)目的有序退出，完成“投—融—管—退”的閉環(huán)，是目前公司面臨的重要挑戰(zhàn)。

泊寓營收難覆蓋集團(tuán)總體虧損

泊寓目前作為集團(tuán)現(xiàn)金流業(yè)務(wù)板塊，每季度提供營收9億左右，2025年全年?duì)I收36.66億元，但完全難以覆蓋集團(tuán)整體虧損。重資產(chǎn)模式資金成本高、回報(bào)周期長，輕資產(chǎn)模式的管理費(fèi)收入有限，這些問題在泊寓業(yè)務(wù)中同樣存在。

泊寓目前輕資產(chǎn)項(xiàng)目房量占總房量近50%，但輕模式與中、重模式的收入邏輯存在本質(zhì)差異。輕模式雖風(fēng)險(xiǎn)較低，收益卻相對微薄；一旦中、重模式項(xiàng)目出現(xiàn)解約，輕模式的收入很難彌補(bǔ)由此帶來的營收缺口。

市場租金下行壓力持續(xù)

2025年全國重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌超3.7%，長期看租金仍承壓明顯。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、年輕人就業(yè)壓力較大的背景下，租金水平可能繼續(xù)面臨下行壓力，影響泊寓的收入增長。

受到房地產(chǎn)行業(yè)拖累，萬科整體經(jīng)營面臨極大壓力，而正是在此背景下，包括泊寓在內(nèi)的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)板塊戰(zhàn)略重要性明顯提升。

泊寓在長租公寓領(lǐng)域保持龍頭地位，對萬科來說仍然是一張非常有利的牌。隨著租賃行業(yè)也從“增量擴(kuò)張”進(jìn)入“存量整合”階段，泊寓率先主動戰(zhàn)略性收縮，有序退出低效項(xiàng)目，保持經(jīng)營質(zhì)量，在規(guī)模與質(zhì)量上進(jìn)行平衡，是較為明智的選擇。

基于已披露的運(yùn)營數(shù)據(jù)和戰(zhàn)略方向，URI城市租住認(rèn)為2026年后三季度泊寓將維持“規(guī)模穩(wěn)中有降、運(yùn)營質(zhì)量保持穩(wěn)健”的態(tài)勢，在管規(guī)模將維持在24-25萬間區(qū)間，不再追求大幅增長；整體出租率保持在93%以上；平均租期有望進(jìn)一步延長。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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運(yùn)營編輯:樹懶