經(jīng)歷了四年的深度調(diào)整，各大城市街頭巷尾關(guān)于房子的討論似乎少了些焦躁。

最新的數(shù)據(jù)顯示，全國新建商品房銷售降幅開始收窄，從核心城市到不少地級市，二手房掛牌量與交易節(jié)奏都在悄然加快。

有人驚呼“小陽春”再現(xiàn)，甚至有機(jī)構(gòu)樂觀預(yù)判核心城市房價(jià)即將觸底。

不過，在這樣的暖意中，許多人望著跌宕起伏的曲線，心里總會(huì)懸著一個(gè)沉重的問號：我們究竟會(huì)不會(huì)像當(dāng)年的日本那樣，一腳踏入深淵，迎來漫長的停滯？

每當(dāng)提起泡沫，日本似乎成了一個(gè)繞不開的幽靈，那種從狂熱到沉寂的失重感總讓人感到一絲后怕。剝開數(shù)據(jù)的表象，兩國在底層體制與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的差異遠(yuǎn)比想象中深遠(yuǎn)。

要看清這一切，還得回到上世紀(jì)八十年代去尋找答案。

1985年9月22號，美國把日本、法國、英國、德國的代表叫到紐約的廣場飯店，五方達(dá)成了著名的廣場協(xié)議，聯(lián)手拋售美元，讓美元貶值來緩解美國的貿(mào)易逆差。美國主要針對的就是日本和德國，畢竟它對這兩個(gè)國家的貿(mào)易逆差實(shí)在太大，要求兩國貨幣升值幫它緩解壓力。

德國和日本為啥要答應(yīng)？明面上肯定說希望美國經(jīng)濟(jì)好，畢竟美國經(jīng)濟(jì)不好大家都受影響。

但實(shí)際上，美國是這兩個(gè)國家的最大客戶，如果客戶沒錢了或者要打貿(mào)易戰(zhàn)，他們也沒有好果子吃，誰都不想和美國搞僵。所以大家迫于壓力簽下了廣場協(xié)議，這也成了日本之后一系列問題的重要導(dǎo)火索。

協(xié)議簽完，各國各回各家，按約定開始拋售美元。果不其然，美元開始迅速回落。這就苦了日元，日元匯率哐哐往上漲。美元兌日元在一年之內(nèi)幾乎翻倍，從1美元能兌換250日元，一下跌到1美元只能兌換130日元。

也就是說，美國要是進(jìn)口日本的車、電子產(chǎn)品，價(jià)格直接翻了一倍，誰還愿意買？這對日本出口的短期沖擊非常大。廣場協(xié)議簽訂后緊接著，1985年第四季度，日本就陷入了衰退。這下輪到日本政府著急，日本經(jīng)濟(jì)奇跡可不能毀在自己手里。

當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)下滑，日元持續(xù)升值，同時(shí)通脹水平又比較低。不管是誰當(dāng)日本政府或者央行的決策者，幾乎都會(huì)選標(biāo)準(zhǔn)化解決方案——降息。

降息一方面能刺激經(jīng)濟(jì)，另一方面又能讓本國貨幣有貶值傾向。唯一的長期副作用是可能導(dǎo)致通貨膨脹，但當(dāng)時(shí)日本通脹本來就低，完全有降息的條件。

日本央行在1986到1987年之間，把基準(zhǔn)利率從5%直接砍到了2.5%。很多人詬病這次降息導(dǎo)致了后來的泡沫，但放在當(dāng)時(shí)的處境里，降息其實(shí)是非常標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)對策略。

1986年央行降息之后，日本經(jīng)濟(jì)基本恢復(fù)了正軌，日元對美元的升值也得到了緩解，國內(nèi)也沒出現(xiàn)通貨膨脹。這波操作本來是非常成功的。央行的問題出在，降息的勁給大了，之后一直維持低利率不動(dòng)，才孕育出了后來那么大的泡沫。

當(dāng)閘門被徹底打開，日本國內(nèi)的熱錢開始瘋狂尋找宣泄出口，這與后來許多國家房地產(chǎn)暴漲前夕的狂熱何其相似。

低利率意味著往市場投放流動(dòng)性，借錢變得更容易，大家開始大量貸款，市場上的錢一下就多了起來。錢多了總得有去處，無非兩個(gè)方向：一個(gè)流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹；另一個(gè)流到資本市場，就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。日本當(dāng)時(shí)就是后者，錢大量流入了股市和樓市。

從1985年到1991年，日本平均商用住房價(jià)格翻了三倍，東京這類大城市的房價(jià)更是離譜到夸張。1988年，東京銀座區(qū)的房價(jià)達(dá)到了22萬美金一平。股市的漲幅更夸張，日本大盤股指在這幾年內(nèi)翻了四倍，達(dá)到39000點(diǎn)，這個(gè)紀(jì)錄到現(xiàn)在都沒回去。

這還造就了當(dāng)時(shí)的一個(gè)奇觀：90年代全世界市值最高的公司前十名里，日本公司占了七個(gè)。當(dāng)時(shí)大部分日本公司也會(huì)自己拿錢炒股，1989年的時(shí)候，尼桑從股市里賺的錢比賣車賺的都多。

股票漲了，日本企業(yè)憑著當(dāng)時(shí)雄霸全球的估值，到全世界去買地買公司。比如索尼花了34億買下了哥倫比亞影業(yè)，日本地產(chǎn)公司花了14億美金買下了美國紐約地標(biāo)洛克菲勒中心的大片樓宇。

當(dāng)時(shí)整個(gè)日本的風(fēng)氣都非常狂熱奢靡，國民自信心爆棚，但凡有點(diǎn)錢就投到股市或者買房。買了股票房子就一直在賺錢，日本人從來沒覺得賺錢能這么容易。

這種全民炒地皮的盛況看似一場狂歡，但深究日本重走這條老路的推手，金融制度的異化才是真正的催化劑。

從70年代開始，日本就在推進(jìn)一系列金融市場化改革。一方面市場化本身是趨勢，更有利于調(diào)配資源、激活潛力，另一方面更主要的是美國在施壓。美國覺得日本金融市場、匯率管得太死，利率低都是政府控制的，要求日本開放金融市場，學(xué)美國的模式。

日本沒辦法，只能全面開放自己的金融市場和外匯交易。放開之后出現(xiàn)了一個(gè)非常關(guān)鍵的變化：企業(yè)可以通過發(fā)債融資了。

當(dāng)時(shí)正好央行把利率調(diào)得特別低，企業(yè)發(fā)現(xiàn)，在公開市場發(fā)債，比從銀行貸款還便宜還省事。于是日本的大型上市公司，都把借款方式從原來的銀行貸款，轉(zhuǎn)到了公開市場發(fā)債。

1985到1990年，日本公司的借貸規(guī)模大幅上漲，其中主要都是發(fā)債，而不是銀行借款。這下銀行的日子就不好過了，本身低利率就不利于銀行賺錢，現(xiàn)在貸款還放不出去，賺得更少了。更關(guān)鍵的是，央行當(dāng)時(shí)還有“窗口指導(dǎo)”的貸款KPI，每個(gè)月要放多少億貸款，必須完成。

銀行沒辦法，只能去找那些信用比較差的公司放貸，到后來甚至直接找個(gè)人放貸，只要能提供抵押就行，把房子壓過來就給低息貸款，大不了還不上就把房子賣了。

當(dāng)時(shí)房價(jià)一直在漲，銀行覺得自己穩(wěn)賺不虧，于是把大量的錢貸給了沒有足夠償還能力的個(gè)人和公司，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的信用直接泛濫。

那時(shí)候不管是小公司還是個(gè)人，都能輕輕松松拿到低息貸款，又趕上股市和樓市都在飛漲，拿到錢的第一選擇自然就是買股票、買房子。

來捋捋這條完整的邏輯鏈：日本推進(jìn)金融市場化改革，企業(yè)轉(zhuǎn)向市場發(fā)債融資，不再找銀行貸款，銀行貸款業(yè)務(wù)遇冷。銀行只能把錢貸給信用不好的公司和個(gè)人，導(dǎo)致過度放貸、信用過度擴(kuò)張。拿到錢的小公司和個(gè)人，拿著錢一起沖進(jìn)股市樓市吹泡沫。

這個(gè)鏈條里最嚴(yán)重的問題，不是大家一起吹泡泡，而是整個(gè)社會(huì)的信用過度擴(kuò)張。要是大家都只是瘋狂炒股那還好說，但是如果大家都借錢去瘋狂炒股，那問題就非常嚴(yán)重了。而且這些銀行不僅僅是通過放貸催生泡沫，他們自己也直接參與到了炒股的行列里。

財(cái)團(tuán)旗下的公司之間本來就相互持股，作為財(cái)團(tuán)的核心，銀行也會(huì)持有大量旗下公司的股票。1988年，日本推出了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，規(guī)定銀行持有的股票升值后，部分收益可以計(jì)入當(dāng)年利潤。

這是什么意思：只要公司的股票一直在漲，甭管它實(shí)際賺不賺錢，賬面上都是盈利的。賬面盈利又會(huì)反過來推動(dòng)股價(jià)繼續(xù)上漲，再加上當(dāng)時(shí)利率極低，大家都借錢互相買股票，一起吹泡沫，完全是左腳踩右腳往天上飛的架勢。

這種脫離基本面的繁榮，完美詮釋了歷史不會(huì)重演卻又處處透著相似的戲劇性。

一方面銀行被迫過度放貸，另一方面財(cái)團(tuán)內(nèi)部左手倒右手炒高股價(jià)，再加上低利率的大環(huán)境，簡直是干柴烈火一點(diǎn)就著，泡沫很快就蔓延到了整個(gè)日本。這么大的泡沫，日本政府和央行難道看不出來嗎？當(dāng)然不可能。

其實(shí)早在1987年，利率剛剛降到2.5%的時(shí)候，日本內(nèi)部就已經(jīng)意識(shí)到了泡沫風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)時(shí)還討論過要不要加息。但據(jù)不同渠道披露，有三個(gè)原因讓日本遲遲沒有動(dòng)作。

第一個(gè)原因是美國不讓。1987年美國貨幣剛剛穩(wěn)住，不想繼續(xù)貶值，就聯(lián)合其他國家加上加拿大簽了《盧浮宮協(xié)議》，要求各國維持低利率，暫時(shí)不要加息，日本不敢違背美國的要求。第二個(gè)原因是1987年美股出現(xiàn)“黑色星期一”，直接崩盤30%，日本被嚇怕了，不敢隨便加息引發(fā)市場動(dòng)蕩。

第三個(gè)原因是個(gè)傳言，說當(dāng)時(shí)主管財(cái)政的大藏省和央行不對付，兩邊內(nèi)斗，央行故意拖著不加息。

這種猶豫與拖延，最終讓日本錯(cuò)失了平穩(wěn)降落的最佳時(shí)機(jī)。

所以，那些簡單將中國與日本畫上等號的聲音，多少顯得有些草率。

今天的中國有著截然不同的土地制度底盤，五級政府的政策工具箱和容錯(cuò)空間也遠(yuǎn)非當(dāng)年的日本可比。更重要的是，在經(jīng)歷場主動(dòng)的結(jié)構(gòu)性修復(fù)的同時(shí)，新能源、商業(yè)航天等新質(zhì)生產(chǎn)力正迅速補(bǔ)位。

歷史的軌跡雖然會(huì)驚人地相似，但依靠堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)骨架支撐，我們并不會(huì)輕易重走那條失去三十年的老路。

洗盡鉛華之后，房子終究會(huì)回歸居住的本質(zhì)，未來的圖景也注定會(huì)在更加堅(jiān)實(shí)的底座上重新展開。