四川
大家好，我是老清！
房?jī)r(jià)的走向不僅關(guān)系著中國(guó)四五億普通家庭的資產(chǎn)負(fù)債表，更影響著宏觀經(jīng)濟(jì)的未來(lái)軌跡。
直白地說(shuō)，房?jī)r(jià)不見(jiàn)底，消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)就難見(jiàn)底。
1998 到 2021 年，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了高速發(fā)展的黃金時(shí)代，人口紅利與城鎮(zhèn)化雙重驅(qū)動(dòng)下。
商品房年銷(xiāo)售面積從 1.2 億平方米漲到 17.94億平方米，年均增長(zhǎng) 12.5%，銷(xiāo)售額從 2513 億元飆升到 18.2 萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng) 20.5%。
房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈占 GDP 的 17%，每 6 元 GDP 就有 1 元與房子相關(guān)。
2012 年居民杠桿率 33.8%，2021 年約 62.2%，超過(guò)部分發(fā)達(dá)國(guó)家水平，房?jī)r(jià) 23 年間從 1857 元每平方米漲到 10300 元每平方米。
十年漲4.5倍，加杠桿年化收益達(dá) 15.25%，超過(guò)美股同期的 12.17%。
房地產(chǎn)成了造富機(jī)器，普通人也借房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)表面階層躍遷。
2021 年起，房地產(chǎn)進(jìn)入超級(jí)大調(diào)整階段。
2024 年商品房銷(xiāo)售面積 9.74 億平方米，倒退 15 年；金額 9.7 萬(wàn)億元，倒退 8 年；新開(kāi)工 7.4 億平方米，縮減 67.5%，倒退 18 年；投資額 10 萬(wàn)億元，倒退 9 年。
2025 年 6 月，70 城新房同比降 3.7%，連跌 30 個(gè)月；二手房降 6.1%，連跌 32 個(gè)月。
47 城房?jī)r(jià)較峰值中位數(shù)跌了數(shù)倍，2025 年 6 月一線城市房?jī)r(jià)同比跌幅：北京新房 - 4.1%、二手房 - 3.2%；上海新房 + 6.0%、二手房 + 0.5%；廣州新房 - 5.1%、二手房 - 3.5%；深圳新房 - 2.5%、二手房 - 3.8%。
判斷房?jī)r(jià)見(jiàn)底的核心指標(biāo)是房屋租賃回報(bào)率與 30 年期國(guó)債收益率的對(duì)比。
風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的租金回報(bào)率應(yīng)高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，否則泡沫未破。
2025 年 4 月數(shù)據(jù)：一線城市租金回報(bào)率 1.96%，30 年期國(guó)債收益率 1.89%。
全球經(jīng)驗(yàn)顯示，紐約、東京、柏林、倫敦的租金回報(bào)率與國(guó)債收益率利差分別為 198、168、211、34 個(gè)基點(diǎn)，考慮維修折舊，中國(guó)需要 80 個(gè)基點(diǎn)的利差，即租金回報(bào)率達(dá) 2.5%。
按近兩年月均 5 個(gè)基點(diǎn)的收斂速度，從 7 個(gè)基點(diǎn)到 80 個(gè)基點(diǎn)需 14 個(gè)月，預(yù)計(jì) 2026 年底房?jī)r(jià)觸底。
人為政策干預(yù)無(wú)法加速見(jiàn)底，只會(huì)分散下跌痛苦。
現(xiàn)在不到迫不得已別買(mǎi)房。家不是產(chǎn)權(quán)本上的數(shù)字，而是灶臺(tái)前的煙火氣。
唯有不被房子定義，才能與自己、與時(shí)代和解。清醒看待房?jī)r(jià)走勢(shì)，才能避免稀里糊涂的代價(jià)。
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