北京
北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
很多人對樓市有個誤區，就是覺得開發商最愿意推高房價的。其實未必，因為既然是商人，那看重就是利潤額vs利潤率，然后最重視的是周轉率+流動性，也就是“貨如輪轉”，不怕利潤薄，只要周轉快就能多賺錢。
所以商人們才更喜歡貸款，負債經營雖然風險大，但等于是用別人的錢來周轉，放大了杠桿和利潤率。
也就是說開發商并不是太看重價格高低，因為庫存是有限的，即便價格再高，那成本低的庫存也只能賺這一批貨的錢。而下次就得被迫去競拍高價土地了，利潤率未必增加。
而且既然商品價格是由供需關系決定的，那反過來說，價格也必定影響供需關系，價格高了就會降低銷量，價格越高買的越少。
這和很多人的認知不一樣，總覺得房子是例外，房價越漲買的人越多。但其實不是，這看看銷量就知道了，越到后期瘋狂漲價的時候成交量越低。一是因為對市場有感覺的人們都早就買完了，他們不會去追漲。
二是因為開發商們大多數都沒貨了，最后炒作的都是二手房+很少的新盤。而此時接盤的都是錯過了前期低點的，后知后覺者永遠都是韭菜。
也就是說，房價上漲初期確實能讓開發商多賺錢，但過了臨界值之后就沒什么意思了。大多數開發商們看著上漲的房價干著急，自己貨少就賺不到多少錢，貨多的那些也很可能降低了銷量，影響了周轉，最后還很可能砸手里一大批庫存。
還一點，商品價格上漲，那入場的競爭者就會增多，什么買賣都一樣，領頭的賺錢了就一定有跟風者。那這些人進場的結果是什么？
首先就是推高成本，原材料的價格上漲唄。最直接的就是土地價格，這看看歷次行情瘋狂時的地王就知道了，你以為開發商愿意多花錢啊？不都是無奈的去搶地嘛，就因為競爭者太多，商品價格是由供需關系決定的。
當然這也有另一個原因，就是開發商們也昏頭了，同樣覺得以后房價還會繼續漲。那此時拿了高價地也沒什么，高來高走就是了，反正最后都是韭菜們買單。
否則如果此時不去搶地，雖然有可能省了錢，但周轉的原材料就沒有了。沒有了原料就無法生產，公司隊伍還是否保留？工資發不發？就算發基本工資，沒業務的團隊也是保不住的。但如果散伙了，下一輪周期到來的時候就來不及組建團隊了，拿什么跟競爭對手拼？
這可以參考當年的老潘，上市之后雖然有錢了，但因為他們夫妻在財務上太過于保守，所以導致沒有存量土地，斷頓兒了。那后果就是Soho的團隊人心不穩，尤其是他的營銷鐵軍面臨散伙的風險。后來老潘沒辦法，把營銷團隊借給易小迪去賣房了，寧可幫別人賺錢，也要養住團隊。
但老潘夫妻為什么不拿地啊？地價太高了唄，讓會計出身的老潘和金融出身的張欣都算不過賬來，所以不敢拿。他們其實就是開發商的典型代表，在房價上漲的時候非常的糾結。
尤其是這些大佬，每次樓市暴漲的時候都別扭死了。典型的看看王石的名言“阿貓阿狗都賺錢了”。背景就是房價上漲，涌入了大量的小房企和炒房客，賺的比地產老泡兒們還多，氣人不？
最后一點，開發商之所以也不愿意推高房價，主要是漲錢了也未必能揣兜里，各種稅費是都跟著漲的，而且各地的管理政策還會更加嚴格，開發商的利潤或許更低。比如現在北京動輒幾萬十幾萬的房價，但實際利潤呢，未必有當年賣幾千塊錢的時候高，開發商一旦管理不好還賠錢呢。
總之吧，開發商如果是一錘子買賣的，那當然愿意推高房價了。但如果是專業的大開發商，那與其推高房價，不如平穩的周轉，這樣才能圈進更多的買房人，利潤才能保持長期的穩定。當然，如果能做到壟斷+利潤獨享，那換誰都愿意推高商品價格的……
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